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置富有道 - 陳永傑

內地買家信「磚頭」

2016-12-15

中國人民銀行早前宣布，今年9月新增貸款仍高達1.22萬億元人民幣，遠超預期。不過，在新增貸款之中，有39%來自按揭貸款。數據顯示，內地投資者非常信奉「磚頭」的投資價值，難怪內地投資者在世界各大城市物業市場，都見到他們的影蹤。由於內地政府經已採取措施調控樓市，筆者相信內地投資者會增加轉戰世界各大城市物業市場，香港也可能是其中之一目標。人民幣貶值經已促使更多內地投資者向世界各大城市的樓市進發，而香港處於中國南大門，故此佔盡地利因素。再加上港元與美元有聯繫匯率制度，投資香港住宅等物業，可以避免賺了樓價，蝕了匯價的弊病，所以，近期經已見到有內地買家在本港樓市日趨活躍的情況。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

美元超強不利加息

2016-12-08

美元自從特朗普贏出總統大選之後，強得一時無兩，美匯指數升穿102水平，各種外幣兌換美元，全部低頭。但美元太過強勁，絕對不利美國加息，原因是再加息的話，美元會強上加強，傷害美國本身經濟。美匯指數突破102點的同時，美元兌日圓及人民幣強勢畢呈，分別由103勁升上114日圓及由6.76大漲至6.933兌一美元，升幅是10.67%及2.55%。因美元過強，會損害美國出口貿易及相關行業。幸好後來美元出現高位回吐，但會否回氣再升，估計無從。雖然本月加息事在必行，但明年上半年會否再加，美國必須停一停、等一等，靜觀其變，以免美元強勁到失控。這形勢下，本港業主續享受超低按息供款，距離高息周期尚遠。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

加息只屬「息狼」等級

2016-12-01

美國今年底加息，幅度預料為0.25厘，估計只屬「息狼」等級，比息魔溫和得多。美國聯儲局主席耶倫日前指出，特朗普當選總統，無改變聯儲局「相對較快」的加息計劃。12月的加息勢所必然，因為經已由去年底加息0.25厘之後，講到今天，剛好一年，即使是徇眾要求，做好做醜也要落實，否則聯儲局威信掃地。今個加息浪只是「息狼」貨色，並非息魔，殺傷力低很多。美國政府及國民負債沉重，創出歷史新高達66.74萬億美元，每個家庭負債達80.8萬美元(約630萬港元)，大幅加息，美國人將先天下之死而死。加息會視乎美國經濟及國民負債能力，只會是一年加一兩次0.25厘的「息狼」等級，不會1年加四次0.25厘的息魔層次。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

金股匯輸完再輸

2016-11-24

世界時局，黑天鵝之後再有黑天鵝，英國公投冷門勝出脫歐之後，特朗普又爆冷贏出美國總統大選。但投資市場亦無大分別，金股匯自金融海嘯之後長期敗陣，在特朗普勝出之後，輸完再輸。金融海嘯之後，能夠保本增值的投資，唯獨各主要城市的樓市。其他投資工具例如金股匯，長期見負，成績被樓市比了下去。特朗普在競選時，市場預期如果他勝出，美國股市不會有好結果，要救市。金價及其他外幣應會上升。但他爆冷當選之後，市場反應與估計截然不同，美股不跌反升兼見歷史新高，亞洲股市則跌到四腳朝天，外幣跌到如斷線紙鳶。暫時仍能企穩的又是各地樓市，難怪專家說：「投資市場是少數人能夠賺錢，大多數都是輸家！」作者為中原地產亞太區住宅部總裁

難上加攔買樓愈遲愈難

2016-11-17

本月初政府突襲提高雙倍印花稅至劃一15%，筆者認為，政府為了阻止樓市過熱，只會不斷出招。有心置業人士，只要自己夠條件買樓，便要付諸行動，否則將來買樓面對「難上加攔」。由於政府物色土地建屋，存在不少困難，公屋輪候冊最近增至29萬宗申請，平均輪候時間經已增至4.5年，較6月時增多0.4年。私樓供應量亦粒粒皆辛苦，能力所及，置業宜早不宜遲。政府由2010年底開始，經已先後推出額外印花稅、買家印花稅以至雙倍印花稅，造成置業「難上加攔」，這些辣招只會愈來愈辣。政府在找到足夠供應之前，會將辣招升級作為攔阻，置業人士早買早著，否則更難達成置業目標，因為政府難以在短期內發掘到足夠土地建屋。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

中原逆境仍爭取盈利

2016-11-10

政府上周五突然宣布翌日將雙倍印花稅劃一增加至15%，勢必令住宅樓市交投量大幅萎縮，但作為主要地產代理商之一的中原地產香港，在本月全力爭取佣金收益達到2.5億元，繼續保持盈利。雙倍印花稅增加至15%，無可置疑令住宅樓市買家即時卻步，就以實施加稅首個周六日而言，一手新盤成交減少約四成，二手減幅逾五成，地產代理界處於艱苦作戰境地。但中原堅持不裁員，並會採取各種方式節省開支，以減輕經營成本，去提高公司的賺錢可能性。在加辣之後，樓市經營難度無疑增加了不少，但中原預期本月繼續有利可圖，不會處於虧蝕狀態。由於樓市經已旺了半年，會利用淡靜時期做好鞏固基礎工作，迎戰未來。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

要樓不要錢

2016-11-03

近期本港住宅樓市熱烘烘，不少新盤開售之時都見到人龍處處，反應熱烈。筆者的分析是現在市民要樓不要錢，因為在全球量化寬鬆、負利率以及通脹威脅之下，持有大量現鈔是十分吃虧的投資。長久以來，現金都面對通脹侵蝕的問題，購買力不停地縮水。但近幾年再出現無中生有的金融手段量寬及負利率，銀紙愈來愈不值錢，甚至可以說是「蝕梗」的投資方式。經歷得多次量寬之後，全球投資者都醒覺到鈔票絕不保值，一定要物色理想的投資工具作保本增值。經過幾年的真金白銀市場實驗證明，大家終於明白到黃金、股票及外匯皆非理想的投資工具。暫時唯有住宅等物業是長勝將軍，所以，愈來愈多投資者押注在物業作自保。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

就當美國加息0.5厘

2016-10-27

美國尚未到議息時候，美國聯儲局中人卻有不少都對加息問題各自表述，場面可謂一片混亂。筆者的觀感是不如就假設美國未來半年加息0.5厘，對於本港置業人士來說，未嘗不是好事，因為作了最壞打算。筆者預期今年12月及明年上半年，美國都會各自加息一次0.25厘，即是合共0.5厘。對於本港置業人士及業主應該會是心安理得，因為經已當最壞消息實現，再壞也壞不到哪裡去。加息之後，本港住宅按揭利率正常而言大約是2.5厘，比現在約2厘不算高出很多。本港銀行體系資金充裕，會不會提升得到0.5厘那麼多，著實令人成疑。如果好像去年底美國所加的一次0.25厘，香港沒有跟隨，本港業主有可能獲得「非經常項目收益」。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

鬥「大」與反「大」

2016-10-20

賭博電影常會見到對賭者在沙蟹賭局鬥「大」與反「大」，在美國利率政策推行何嘗不是如此！每當美國聯儲局議息之前，必有局中人明言加息機會很大，未來一年更會加息若干！由於港元與美元掛鈎，必然會「大」到本港住宅等物業買家及業主有所顧忌，對樓市感到猶豫。本港樓市被「大」得驚惶失措，但美國等國際主要股市卻不甘示弱，一聞美國加息口風，股市便跌到七零八落。好像美國道瓊斯工業平均指數等就會跌得頗深，恰似還以顏色反「大」地說：「我真的好驚，所以股市以大跌市回應！」股市表面示人以弱，卻騎劫了美國加息行動，令聯儲局加息有所顧忌。最後又是加息無從，5年來只加息一次0.25厘。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

黃金輸得深

2016-10-13

物業和黃金是目前被視作最保本增值的投資工具，但本月4日後，投資者又可能有另一番感受，仍是買樓最安全。受到美元轉強及美國加息機會上升的影響，是日國際金價單日暴瀉43美元，或3.3%，創出接近3年來最大單日跌幅，紐約期金每安士報收1,269.7美元。其後更在1,260美元以下徘徊，本周初仍反彈無力。由於國際金價在2011年高見每安士逾1,900美元之後，反覆尋底，不少投資者都對黃金早已存有一些戒心，不敢太過投入，否則今次傷亡將會更慘重。雖然黃金與物業同是實物，但投資者在黃金曾經嚴重損手，所以，將資金分散到包括住宅等物業的實物投資工具。不過，相信會有更多投資者向物業押注，令物業更受投資者歡迎。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

美國加息人民幣更弱

2016-10-06

角逐美國總統進入白熱化階段，美國應否加息成為熱門話題。筆者認為美國加息障礙重重，簡單說，如果美國加息的話，人民幣有可能加劇貶值，美國會否願意見到這一日，答案相信是否定的。美國政府自從第三次量化寬鬆之後，經已揚言要加息收緊利率政策，講了接近5年，只得去年底加息一次，提高0.25厘而已，雷聲大雨點小。美國加息面對的阻力甚多，人民幣是因素之一。美國官員多年來指出，中國容許人民幣貶值，是不合理的做法。如果美元再加息的話，資金將會加劇流向美元，只會令美元匯價更強，相對地人民幣匯價就更弱，這是美國有需要考慮。美元加息掣肘太多，寸步難行，認為美息難升，買港樓是好投資。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

通脹小數怕長計

2016-09-29

今年8月份綜合消費物價指數按年上升4.3%，剔除所有政府一次過紓困措施影響，基本通脹率為2.1%，比較7月份高出0.1%，如果紓困措施消失，通脹威脅更大。去到年尾純粹持有現金，購買力必然打一些折扣，再加上量化寬鬆及負利率，購買力大縮水實屬必然。再加上此等因素年復一年存在，幾年累積下來，購買力很容易折上折。筆者並非投資金融專家，對於黃金、外匯、股票、期貨和基金是外行人，不及投資銀行中人能夠以財技駕馭這些投資工具。財技難學難精，簡簡單單買樓對付通脹好了。買樓收租每年租金回報率在香港2至3厘以上，扣除按息2厘後卻仍有賺。自2009年金融海嘯之後，本港住宅物業是未敗之師，值得投資。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

投資困難聚焦樓市

2016-09-22

有人覺得筆者自己從事地產行業，會賣花讚花香唱好樓市，但事實上市場是「唱」不起的。樓市轉旺是有其確實理由，不會無緣無故無風起浪。大家不妨回顧自2008年全球金融海嘯發生後，跟著就是美國、歐盟及日本等主要經濟體實行量化寬鬆，大量印發鈔票，造成資金泛濫。在這個情況之下，鈔票購買力必然大縮水。全球投資者要做到資產保本增值，不斷四出尋找投資對象，貴金屬、股票、基金、期貨……，總之覺得達到不貶值目的的投資工具，都有人參與。多年來得出的結果是，大多數投資工具都令投資者鎩羽而歸，只有限量供應由土地上建造出來的住宅等物業賺到利錢。所以，投資者紛紛聚焦各地樓市，尋求勝算。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

樓市買盤積極

2016-09-15

上月本港住宅樓市交投續旺，筆者料這個趨勢會在今年內維持，因為買盤相當積極。今年8月本港住宅總成交達到5,821宗，比7月的4,243宗，大增37.19%。由今年4月開始，每月超過4,000宗，8月可說是突破。由於樓市累積下來的購買力非比尋常，肯定不會是燒煙花的剎那間光輝。只要政治經濟局勢不會出現太壞消息，勢頭將持續。因累積購買力的時日不是幾年，而是十幾年，所以，持久力會很長。大家不要以為樓市很快無以為繼，理由是政府在2010年底起陸續推出的3項樓市印花稅辣招，將購買力不斷擠壓下來。當遇到適當的觸發點，本港樓市購買力爆發出來的爆炸力非常強勁，市民應該注意。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

美國加息國民起阻力

2016-09-08

部分美國聯儲局委員希望達成加息目標，日前放風表示加息可能多達兩次。但筆者所知美國的貧富懸殊問題頗為嚴重，政府及國民欠債亦多，最近更有民權組織代表非白人反對聯儲局的加息行動。全球央行年會召開前夕，有多個地區的聯儲銀行總裁，與社區民權組織會面。組織明確反對美國加息，認為美國受到通脹威脅只是幻象，加息將會犧牲貧苦大眾的利益。組織批評美國經濟復甦，只有白人受惠，其他非洲及拉丁美洲裔美國人失業問題仍然嚴重。美國非洲及其他種族約佔總人口兩成，收入比較少，難以承受加息的衝擊。美國白人也有不少先使未來錢的習慣，加息對他們也有壓力，筆者估計他們亦會反映意見。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

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