AM730

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講樓論識 - 中原測量師行

2016-12-09

城中熱話莫過於政府11月頭突然「加辣」，對樓市操控決心顯而易見。如你信奉自由經濟，政府可以做的其實不多，政府只可多推土地，但轉化為住宅起碼需逾5、6年，最快最直接方法是加稅壓抑需求。 SSD——這看似針對業主的印花稅，其目的是令市場炒家短期出售成本大增，打擊炒家入市意欲，令樓價不會大幅飆升。但筆者認為，這是雙刃劍，因它雖令炒家入市意欲下降，但令市場可供應單位數目相對減少，未必起壓抑樓價作用。 BSD——這是針對以公司名義或非本地居民購入物業的額外印花稅。因有認為國內人士是推高樓價原因之一，他們購入物業意欲無疑加大市場需求。 AVD——劃一15%後，對中小型單位影響較大，因加幅最多，豪宅買賣已多藉公司轉讓完成，影響較細。「治亂世用重典」，但重典用久了市場會適應，且看今次「加辣」後藥力可以維持多久。作者為中原測量師行聯席董事

代理業界最好最壞時代

2016-11-11

「這是最好的時代；這是最壞的時代」。政府再向樓市加辣，對整體樓價的影響還有待觀察，但成交量勢將大跌，就是不爭的事實。作為靠買賣成交食佣維生的地產代理而言，又將面臨重大挑戰！這是最壞的時代。自從政府在2010年11月首次推出額外印花稅後，住宅樓宇買賣註冊登記其後5年都不足10萬宗，其中2012年10月推出買家印花稅及加強版額外印花稅後，2013年的住宅樓宇買賣註冊登記跌至約5萬宗之極低水平。而今年首三季，該項數據更只錄得不足4萬宗，若以此推算，全年數字勢再創新低！僧多粥少進一步加劇的情況下，地產代理行業勢掀新一輪淘汰戰。這是最好的時代。作為地產代理，我們應該時刻有心理準備應付各項挑戰。雖然筆者不是一個十分成功的地產代理，但我深信業績好壞其實跟市況沒有多大關係，反而跟代理本身的心態有關。誰能在逆境中不慌不亂，毫不畏懼，堅持向前的人，就是最終的贏家。市況不好，反而就是你把競爭者淘汰的大好時機。作者為中原測量師行資產管理部經理

2016-10-14

早陣子一對新婚夫婦因買入與凶宅同層單位，最終無法上會，可憐準業主撻訂收場，屋又無，錢又無。「凶宅」向來沒有統一的學術及專業釋義，亦沒有人敢妄下判決何為凶宅。若要解釋，大概某單位過往發生過命案，不論自殺、他殺或意外，多少已經算是一個凶宅，最多不計算自然死亡的，例如老人家過身，一般病發過身等等。銀行或財務公司不願承做所謂凶宅之按揭原因之一，是出於風險管理。既然市場上有眾多按揭生意，貸款機構犯不著要承擔他朝有一日斷供銀主貨卻賣不出好價錢的風險，凶宅價值比一般市價有折讓是常識吧！反過來說，就算是一個凶宅，也有它的價值，怎樣都有四面牆，都有瓦蓋頂。過去反映凶宅成交一般低於市價一成到三成不等，視乎有多「凶」及樓市周期。市場上並非所有貸款機構都對凶宅按揭避之則吉，不妨多走幾間銀行，了解過往有否成功申請紀錄，採用銀行提供預先批核亦是免失預算可行辦法。作者為中原測量師行估價部高級經理本欄逢每月第二個周五刊登

租客欠租的煩惱

2016-09-09

最近筆者遇到客戶求助，遇到租客欠租等問題煩惱。租客欠租，方法之一是經土地審裁處申請收回物業並追討欠租，俗稱「收樓令」。業主可自行申請，但有關程序繁複及費時，不少客戶委託筆者或律師處理，筆者借此分享一些心得。如租約未「打釐印」，不被法庭接納，業主可到稅局補交罰款及加蓋印花，逾期超過一個月加蓋印花的罰款為正常印花稅額10倍。但有些情況可申請減免罰款，筆者試過為客戶成功減免。另外，申請「收樓令」時，筆者最普遍遇到租約地址跟查冊地址有出入，此情況在唐樓地址更易混亂，令申請時間更長，故業主與租客在租約的物業地址應與查冊的一致。筆者亦遇過有租客以物業有殘缺為由而拒交租，但交租乃租約責任，法庭一般不會因此予租客拖欠租金，如租客堅拒清還欠租，將面對法庭收樓。申請「收樓令」程序長達3至4個月，與其花時間在法律程序上，業主在甄選租客時應多下工夫。作者為中原測量師行租務管理部助理經理本欄逢每月第二個周五刊登

工廈違規改用途風險

2016-08-12

剛發生不久的淘大工業村大火，不幸令兩位消防員殉職，亦帶動全城對工業樓宇違規作探討。筆者本身並非屋宇測量師，對屋宇防火設計未必完全掌握，但一般市民亦應該了解到工業樓宇消防走火規格，同住宅或商業物業有所不同。根據2011年建築物消防安全守則，建築物內不同用途對走火規格會有不同標準。假設一個1,000方米單位作工場用途，每人可佔面積4.5方米，即估計人數222人；作貨倉用途，每人可佔面積30方米，即估計人數33人；作畫廊用途，每人可佔面積2方米，即估計人數500人；作集會場地用途，每人可佔面積0.5方米，即估計人數2,000人。簡單說在設計物業時，估計人數愈多，所需走火門及走火通道愈多，走火樓梯闊度愈闊。試想在設計物業時只預計有逾200人使用，但因改變用途令物業可能有500甚至1,000人以上使用時，當有火警發生時，人群能否及時疏散將是一大疑問。筆者曾見一些教會會址設於工業大廈內，工業單位雖能提供較大面積作聚會用途，但從上述原因看此等用途風險其實相當高。作者為中原測量師行聯席董事

買樓收租Go!

2016-08-05

近日最hit嘅話題，一定係大家玩到機不離手，行街食飯都掛住要捉精靈嘅Pokémon GO。此遊戲最厲害之處是理想同現實世界結合，做到係我哋小時候認為不可能發生的事，在現實世界捕捉夢寐以求的精靈，再加以訓練為自己作戰。這是多麼一件賞心樂事！最難得的是此遊戲男女老幼皆宜，連我爸爸媽媽亦都玩到樂在其中！正如買樓收租一樣，要準確有效處理收租問題，也並非易事！如怎樣選擇攻擊力(收租能力高)的物業，如何將物業進化(裝修保養)，經過不斷的訓練對戰(經驗累積)，這樣才可成為道館(樓市)的館主，在風雨中屹立不倒！ Pokémon GO另一過癮之處是促進現實中人與人互相切磋研究。而本公司即將聯同《am730》舉辦的「買樓收租全攻略」講座反應非常熱烈，名額迅速爆滿，某程度亦反映香港人對投資物業的重視及喜好！各位收到確認短訊的朋友，約定你，8月13日星期六1：30PM見！座位有限，錯過今次講座的朋友唔緊要，我們短期將再舉辦同類型活動，記得密切留意我哋Facebook專頁啦！作者為中原測量師行租務管理部助理經理

揸住磚頭，何去何從？

2016-07-22

投資市場有各式投資產品，但在香港投資物業相對外匯、股票等投資產品較穩健。可惜面對物業市場近期價格調整，加上環球金融各項不穩定因素，不少持有物業之投資者猶豫應否「持有」或「沽出」之抉擇。有見及此，中原測量師行將聯同《am730》合辦「買樓收租全攻略」講座，為物業投資者剖析市場走勢，提供保持穩定租金回報建議，分享所管理之物業遇到的個案，包括業主最怕遇到的租霸、漏水等問題。講座並邀請到《am730》副社長馮振超作主持，由中原測量師行董事總經理黎堅輝主講，探討樓市何去何從及討論買樓收租是否適當選擇。另外，租務管理部以真實個案作分享，提供物業增值小貼士，並講解如何避免及應付租霸。此外，亦請到富有經驗之工程公司講解一般物業經常遇到的漏水問題之成因及解決方法。如對講座有興趣，歡迎致電2139-6698預留位置或瀏覽中原測量師行網站或FACEBOOK，下載並填寫報名表格。作者為中原測量師行租務管理部經理

適度撤辣助樓市健康發展

2016-07-08

近日不少發展商推售新盤時均向買家提供高成數按揭，以刺激銷情。按揭成數由最初樓價八成漸增至九成、九成半，最新120%，貸款額比樓價還高！發展商此舉引來市場極大迴響，甚至連金管局都表示關注。坦白說，有頭髮邊個想做癩痢？當下樓市問題並非樓價升跌咁簡單，而是過去數年政府不斷以行政手段干預市場，除壓抑投資需求和外來需求外，連真正用家都難以置業，想上車的上唔到車、想換樓的又換唔到樓。樓市交投大跌，發展商要賣樓就要對症下藥！數月前開始有發展商推出高成數按揭，打破金管局限制銀行按揭成數最多六成規定，結果旗下樓盤銷情加快。近日推出的120%樓按計劃更成功撻著換樓市場。政府雖對此關注，擔心爆煲風險增加，筆者對此亦非常贊同。但一隻手掌拍唔響，如市場沒有需求，發展商再多花招也是徒然。筆者認為政府應是時候反思適度撤辣之可行性，協助真．用家置業，令市場重回正軌。作者為中原測量師行資產管理部經理

估價「唔貼市」

2016-06-17

間中有客戶問估價可否再「貼市」一點。其實所謂「唔貼市」，泛指估價行估價同市場成交價不一致。升市時較常見和受關注，說穿了，就是估價低於成交價。如我是業主，都會奇怪自己物業為何估價不足。近年物業市況走勢急速萬變，一時因政府加辣而死氣沉沉，一時又因減息放緩而起閧，市場成交不斷高低來回，好不熱鬧！估價行主要依靠成交數據估價，數據反映往往是滯後，先天條件造成估價在變化急速市況中容易落後大市。估價依賴成交是硬道理，缺乏新數據問題，在類型特別的物業上更明顯，如港島半山谷柏道屋地絕少成交，估價同叫價有一段距離也不出奇，如尖沙咀官涌街唐樓即使位處旺區，市值應比其他地區唐樓高，但在沒有成交支持下，估價行亦難以進取。樓市像股市，常有消息流傳炒作，實在的消息如當年興建西港島線，堅尼地城一帶物業叫價紛紛提高，可幸是港鐵落實興建，確為該區增值，但在初期，概念並無太多具體成交反映，炒得再熱烘烘，估價亦未必第一時間跟得上，還未計那些炒作最終符合不了期望的商場舖位，貼市與否，其實很主觀！作者為中原測量師行估價部高級經理

好租客難求？

2016-05-13

業主將物業放租時，往往非常擔心遇上麻煩租客，發生遲交租，或經常要求維修等問題。若然遇到租霸，除欠交租金外，更可能非法霸佔或破壞單位，令到業主得不償失。作為業主，每次將物業放租時，除重視租金高低外，更應細心留意租客背景，如職業、工資、家庭成員及搬遷原因等。雖然了解上述因素並不代表能杜絕所有壞租客，若對租客背景有疑問或懷疑其交租能力時，便盡可能避免出租。另外，如租客以公司名稱承租物業，簽租約時，業主可要求其公司董事作個人擔保，如公司未能履行合約條款如欠租，他便要替公司承擔租約責任。其實，筆者認為最有效甄選租客方法，可參考外國例子，如要求租客前業主提供推薦信或證明書，可惜以上方式在香港暫未盛行。最近，有公司亦向他們所管理物業之租客，推出優質租客認可計劃，向好租客頒發證書。證書除能提供租客「往績」，助業主多一個途徑去甄選租客外，租客亦能憑此證書更容易去尋找合適的單位，提高雙方的互信程度。作者為中原測量師行租務管理部助理經理本欄逢每月第二個周五刊登

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