歲閱樓情 - 陳天宏
2015-03-18

政府再度出招為樓市降溫,金管局於上月底公布新一輪樓控風險措施,將價值700萬元以下自用住宅物業的最高按揭成數,由過去的六至七成按揭成數,一律降至六成;第二次置業供款入息比率上限,由五成調低至四成;非自用住宅和工商物業供款入息比率上限由五成降至四成。 新措施對首次置業人士而言,和原有政策差別不大,如住宅物業價值在450萬元或以下,置業人士仍可透過按揭保險計劃敘造最高九成或360萬元的按揭貸款(以較低者為準),唯借款人須有固定收入及供款與入息比率不可超過45%。與修訂前比較,雖然供款與入息比率只調低了5個百分點,但以佣金收入為主的申請人或有影響。而物業價值在450萬元或以上至600萬元,最高則可敘造八成。 由於按揭保險計劃只適用於價值不超過600萬元的住宅物業,因此,如購買600萬元或以上至700萬元的物業,在新修訂下,最高只可敘造六成按揭,較修訂前須多付一成首期。 筆者認為新措施主要是將按揭風險由銀行轉嫁至按揭保險計劃或置業人士承擔,對首次置業人士影響有限。 最受影響的是600萬元或以上至700萬元的二手物業,因所需首期急增一成。但對新盤影響輕微,因發展商會為買家提供低首期按揭方案,助買家上車。 此外,由於按揭保險範圍擴大,保費亦相應增加。以400萬元單位、敘造九成按揭及20年攤還為例,按揭保費由貸款額的2.98%增加至3.75%,增幅達兩成六。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理

2015-03-04
2015-02-18

有資深投資者預測細價樓於3至6個月內「爆煲」,原因是信貸公司達1,200間,推算市場最少有1.2萬個四按物業,勢將引發危機;又透露有不少信貸公司部署追數(Call Loan),預期當業主被信貸公司收樓、物業變成銀主盤,將拖累樓價下跌。就這些推算,筆者希望作簡單分析。 首先,根據《放債人條例》第22條規定,如借款人沒有拖欠供款,信貸公司不可禁止借款人以分期方式償還貸款。即使樓價下跌,只要供款正常,信貸公司不可向借款人要求全數清還按揭貸款(Call Loan)。而推算四按數字與實際有很大差別,因大部分較活躍的信貸公司,極少涉足四按,即使個別有做,涉及金額也極小。 此外,在信貸公司承造二、三按來購置物業,十分罕見,借款人加按大多屬生意周轉和清還卡數,因此信貸公司的宣傳廣告也幾乎看不見以借錢買樓作招徠。另外,如借款人未能還款,只有第一按揭的銀主,才有主動收回物業的優先權,承造二按的信貸公司是很被動的。 信貸公司在審批貸款時,也會衡量借款人的還款能力,絕不胡亂借貸;因此,筆者認為信貸公司與細價樓爆煲並沒關係。不過,筆者認為要規管同時持有放債人牌照經營借貸業務的銀行,因《銀行條例》和《放債人條例》的規管及寬鬆度不同,以防止銀行透過旗下信貸公司繞過金管局監管,進行高風險借貸,令存戶蒙受風險。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理

2014-10-29

近期商場劏舖再成焦點,實用面積由二十餘方呎起,入場費約100萬元。即使投資劏舖較住宅及地舖風險高,但因入場費低,且買家無需支付額外印花稅(SSD),因此仍有不少捧場客。 為吸引更多投資者,發展商一般提供首兩年5%租金回報保證,即使商場尚未開幕或舖位仍未租出,買家在成交後,只須向賣方簽署接受租金回報保證,並授權代辦租賃事項,買家便可隨即每月收取租金,以獲取投資回報。 現時樓市興旺,連買一個車位也要花上百多萬元,現僅以百餘萬元入場費便可一嘗做舖位業主滋味,確實吸引。但買家購買劏舖時,除要注意商場地理位置、人流、交通及周邊商舖的租務情況外,還要留意銀行是否承造按揭。 現時大部分劏舖在放售時,並不以現樓出售,加上商場舖租較受經濟周期影響,易手不及住宅和地舖般易。因此,銀行對有關按揭及估價較審慎,最多能承造四成按揭,且估價大多較買入價為低。部分銀行更將估值扣除首兩年租金回報總金額後,才計算四成按揭。在七除八扣後,買方或要準備七至八成首期,以完成交易,按揭息率較住宅為高。即使找一些可承受較高風險的信貸公司,一般也只能為劏舖提供六至七成按揭,建議買家購買此類物業時,先向銀行和信貸公司查詢,以免大失預算。 投資考眼光,做好準備才是致勝之道。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理

2014-10-15

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