歲閱樓情 - 陳天宏
2015-10-28
2015-07-08

希臘債務危機惡化,觸發環球股災,並引發該國10年期國債收益率曾急升3.6厘至逾14.5厘水平。而標準普爾亦在較早前將希臘信用評級從「CCC」下調到「CCC-」,是垃圾級中最低主權信用評級。 事實上,信用評級對借款人甚為重要,貸款機構會以有關評級作為釐訂放款利率的參考指標,或考慮是否繼續為借款人提供額外貸款資金。如借款人曾有破產、債務重組或還款拖欠紀錄,無論是國債、商業貸款、樓宇按揭或私人貸款,其借貸利息成本必然較高,因貸款機構承受的信貸和違約風險增加,須以較高的放款利率來平衡風險。 而就本地信貸評級而言,貸款機構一般會以環聯(TransUnion)提供的信貸報告作參考。環聯是本地唯一擁有消費者信貸中心資料庫,其會員包括各大銀行和部分通過評核的信貸公司,資料庫內容包括一系列正、負面資料。藉此會員可更易了解借款人信貸紀錄,從而作出客觀審批決定。信貸資料由會員機構提供並在會員間共享,而環聯會就有關信貸資料進行評級,級別一般為「AA」至「JJ」。「AA」為最高,餘此類推。 因此,筆者建議借款人盡量保持良好信貸紀錄,有助降低借貸成本。此外,借款人亦應避免同一時段內向多家貸款機構申請貸款,否則有可能影響信貸評級、批核進度及成功率。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理

2015-04-15

金管局自實施多輪樓控措施後,市場成交減少,但樓價似乎未有因此而明顯下降,細價樓的呎價更屢創新高,實用呎價動輒過萬元,開放式和1房單位繼續成為發展商的主要銷售策略,定價進取。原因何在? 回顧早幾年的樓市,市場上對「細價樓」並沒有明確定義,只要是樓價銀碼較細,無論是位於新界區的3房單位,或是位於九龍區的兩房單位,也會統稱為細價樓。但現今樓價高,發展商鋪天蓋地的宣傳,力谷開放式和1房戶;金管局的樓控措施傾向450萬元樓價才可承造高成數按揭;加上,傳媒就細價樓形形色色的報道,令「細價樓」在置業人士心目中,似乎形成了認知價值(Perceived Value)。 簡單來說,「認知價值」是當商品價格水平與消費者對商品價值的理解水平大體一致時,消費者就會接受這種價格。換言之,只要樓價約450萬元,無論是開放式或1房單位,無論在哪個地區及呎數,上車人士也較受落,希望把握機會上車。所以,即使實用面積較小或越劏越細的單位,只要總樓價相若,置業者也願意支付,造成細價樓呎價屢創新高的現象。 此外,筆者認為發展商在推出一手新盤時,也會看準這個「認知價值」,按照置業人士在主觀上對細價樓所理解的價值來定價。因此,置業人士在選購物業時,不應只抱著「只求上車,不問呎價」的心態,高價搶樓。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理

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