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全部專欄 , 歲閱樓情

歲閱樓情 - 陳天宏

二手樓流通量低不利經濟發展

2015-10-28

樓市明顯轉弱，一手樓仍是市場焦點，但二手樓市繼續冰封，不少報道指多個二手屋苑均錄「零」成交，就連藍籌屋苑鰂魚涌太古城由本月初至上星期尾，成交亦僅得兩宗。事實上，樓市在這幾年不斷攀升，現在才作調整，市場早有心理準備。不過，二手樓成交萎縮，加上金管局降低樓按成數，業主難以透過放售或加按物業套現，以用作投資或個人周轉，大大降低消費和投資意欲，影響經濟發展。此外，現時本港經濟有下行風險，零售市道疲弱，已毋庸置疑。連備受內地遊客寵愛的莎莎，也自上市以來首度因營業狀況惡化而發出盈警。該公司更預計，截至今年9月底的半年溢利預期將較去年同期跌逾50%，重返5年前水平。因此，在經濟轉壞和市場流動資金轉趨緊絀的連鎖反應下，筆者預期明年經濟會進一步惡化，銀行信貸風險增加，壞帳比率稍為上升。市民在入市前應仔細考慮，美國加息、本地和外圍經濟有下行壓力下，或會影響個人收入和供樓能力。另外，市民在選購二手樓時，可計算物業的流通率，即是以屋苑的全年成交量除以屋苑單位總數而得出的百分比，以評定一個屋苑是否「易甩手」的參考。流通率愈高，代表交投愈活躍，日後在放售時或會較容易。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

購買樓花的風險

2015-10-14

地政總署截至9月底的數據顯示，有待核准的住宅預售樓花同意書申請共有30份，共涉逾1.4萬伙，當中不少為遠期樓花。事實上，近期發展商積極推盤，市民在購買新盤時，應留意遠期樓花的相關風險。樓花，是指一些地產項目在未有政府發出入伙紙時在市場推售，市民一般透過售樓書所陳述的內容和示範單位，估計單位在建成後的狀況。因此，選擇信譽良好的發展商，可避免爛尾樓、貨不對辦或誤墮銷售陷阱的情況發生。此外，購買樓花等同購買物業的未來價值，是一種不動產的期貨投資。在樓花期內，業主不能透過放租、轉售或加按物業，以解決突發性財務周轉問題。因此，風險較購買現樓為高。樓花期愈長，買家承受的風險愈高；而發展商資金回籠愈早，有助控制現金流和減少向銀行承造建屋貸款，樓價應較優惠。因此，準買家在比較不同新盤價格時，亦應比較樓花期，因此等因素會反映在樓價內。另外，如轉租為買的置業人士申請按揭購買樓花，銀行會將每月租金，計算在每月還款比率內，或會令有關比率超出規管上限而影響上會。因此，筆者建議準買家在購買樓花前，先向銀行或財務機構查詢按揭，避免失預算。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

越難買越愛

2015-09-30

「樓」在港人心目中，不但有實際住屋需要，且是身份象徵；有樓代表有個人能力，也不知不覺成為女士們擇偶條件不可缺一部分。事實上，不少市場人士認為樓價飆升和土地供不應求有關，要穩定樓價，必須增加土地供應。但從客觀層面看，樓宇供應量是大致可預測的，不過，需求卻難以估計，因為需求會受各種因素影響，如社會文化、價值觀、投資氣氛及實體經濟等。因此，市民對置業的需求是可驟降，樓價亦有見頂回落的一天。從近年公屋及居屋的申請數字及天價成交個案，反映市民對置業渴求有增無減，當中有部分需求不是急切性的。以未畢業的大學生申請公屋為例，他們對房屋需求並沒有即時需要，只是眼見樓價飆升遠超人工，為求日後居住有保障，不得不未雨綢繆，提早申請公屋，免畢業後，工資超出申請上限。如市民只認為「供不應求」便能支持樓價，抱著早買早享受的心態置業，筆者建議市民應先衡量置業是否有即時的需要和個人供款能力，才考慮上車；否則，只會搶高樓價，影響個人生活規劃。「樓」在香港人心目中，真是越難買就越愛。最近有新界區的公屋成交實用呎價也突破1萬元，實在值得港人反思。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

放寬按保計劃加強二手樓競爭力

2015-09-16

發展商續推細單位迎合市場，不但以低於二手呎價開售，在按揭安排上，亦推出超強二按計劃，貸款額高達樓價35%，一按連二按合共最高可承造九成半按揭。換句話說，樓價650萬元的單位，根據金管局按揭成數限制，銀行最高承造六成按揭，即390萬元，餘下三成半按揭，即227.5萬元，由發展商旗下財務公司提供二按。樓價高企，市民對高成數按揭需求有增無減，但自金管局實施按揭成數上限後，二手樓成交減少，而新盤因可為買家提供各項置業優惠及高成數按揭計劃，搶去不少客源。早前金管局曾多次強調，要求銀行全面核查按揭組合，打擊銀行不知情的違規二按，以加強風險管理。但就購買新樓按揭而言，金管局取態較為寬鬆，即使一按連二按合共高達九成半按揭，但只要每月還款額不逾每月總入息一半，銀行仍會接受。如此看來，每月還款能力才是會否導致信貸違約的關鍵；筆者建議放寬按揭保險計劃，回復至2010年9月的水平，將九成按揭樓價上限由400萬元調升至800萬元。此舉有助中產上車，更令部分客源回流二手，使樓市平衡發展。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

白居二入市參考自由市場估值

2015-09-02

新一輪「白表免補地價」購買第二市場居屋計劃已接受申請，名額2,500個，有市民表示無懼環球股市下挫及加息壓力，仍希望碰運氣申請趕上車。現時未補價居屋折扣率介乎15%至50%，「白居二」在選購此類單位時，如沒地區限制，可選購「補價折扣率」較高單位，因理論上這些單位較同區私樓市值有較大折讓，但準買家要留意在第二市場放售的單位，開價一般高出其合理價。以柴灣一個未補地價居屋單位為例，實用面積590方呎，補價折扣率為50%，自由市場估值為427萬元，但該單位7月在第二市場以338萬元成交，如以自由市場估值減去補地價金額，其合理價應為213.5萬元，成交價較合理價高58%。此情況常見，因未補價居屋在折扣下仍較同區相類似私樓有折讓，即使售價略高，買家仍接受；但買家日後轉售，只能選擇於第二市場放售，才會較容易獲利離場。因此，如欲購買第二市場居屋的準買家，應參考其在自由市場放售估值，避免高價搶樓而不自知。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

人幣貶值對本港樓價影響

2015-08-19

上周人幣突然連續3日貶值，兌美元貶值幅度達4.66%，市場揣測內地經濟將持續低迷，經濟下行風險增高。從近期各國貨幣政策看來，環球經濟仍備受考驗，各國希望透過貨幣貶值刺激出口，保持經濟增長。如人幣貶值屬一次性，筆者認為對本地樓市影響有限，但如內地經濟持續惡化，內地企業盈利將大受影響，內銀要做好風險管理而收緊信貸，令市埸資金短缺，會削弱內地富商來港購置豪宅；中小型住宅物業因剛性需求仍強勁，影響較輕微。但有市場人士認為，若內地富戶對人幣匯價走勢看跌，會將資產調走，兌成港元購買房地產，進一步推高本港樓價。惟筆者認為可能性不大，因投資港樓收租回報不吸引，加上內地人買港樓須付樓價15%買家印花稅，並不划算，因此，資金反而轉投港股機會更高。人幣貶值亦令美國加息步伐減慢，低息環境仍可持續。本港樓價會以本地購買力推動為主，因此，本地經濟環境最為關鍵。筆者認為人幣大幅貶值機會不大，調整只屬中短期。長遠看好內地經濟發展的本地投資者，有可能趁人民幣貶值，將部分資金投資內地房地產。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

「煥然壹居」惠及中產？

2015-08-05

市建局宣布首個資助房屋啟德「煥然壹居」，以同區私樓價八折出售，平均呎價約1.1萬元，推售338伙。推售單位以1房和兩房單位為主，另有小量開放式單位，面積介乎332至568方呎。至於申請門檻方面，單身人士謝絕申請，「綠表」及過去5年內曾擁有住宅物業者亦不可申請。事實上，政府能增加房屋供應，以八折出售單位惠及中產家庭，值得鼓勵，亦有助樓市降溫。雖然推售規模不大，但物業質素較一般資助房屋為高，更聲稱部分單位可享維港180度無敵海景，對同區私人樓盤售價和成交有一定影響。不過，計劃限制單身人士申請，或會為新婚人士帶來不便。不少準新人在註冊結婚前會先準備甜蜜蝸居，現拒絕單身人士申請，即必須先註冊結婚。但按揭則不能和私人發展商媲美，以售價650萬元單位為例，買家須支付四成首期，即260萬元。筆者認為買家若有能力支付260萬元首期，家庭收入高達6萬元，大可購買私樓，如計劃可降低首期入場門檻，提供較高按揭成數，可惠及更多中產家庭。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

過度發展的影響

2015-07-22

近日聯合國貿易和發展會議發表《2015年世界投資報告》指，香港去年於外來直接投資金額達1,030億美元，僅次中國的1,290億美元，名列全球第二。香港這個細小地方，外來直接投資金額竟超越不少大國，數字令人驚訝。雖然直接投資能帶動本土經濟，創造就業機會；但本地住宅和商用物業供不應求，令樓價及租金飆升，大大打擊中小企發展；打工仔的薪酬上調幅度難追樓價升幅，影響置業計劃。筆者認為港府在刺激經濟的同時，必先考慮本地承受能力、人才和基本設施能否配合經濟發展，以免過度投資和發展令供應緊張，物價飛升，影響民生。此外，最近一宗傷人事件，揭發有持牌「床位寓所」在不足600方呎的單位，分間24個床位，環境擠迫惡劣。這反映香港經濟雖好，但未必各階層受惠，低下階層亦因欠缺市場所需技能，難以維生。港府需盡快增加土地和房屋供應，以減低因經濟急速發展對民生的衝擊；又或減慢步伐和待配套齊備後，才重新進發，也未嘗不可。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

債務違約的影響

2015-07-08

希臘債務危機惡化，觸發環球股災，並引發該國10年期國債收益率曾急升3.6厘至逾14.5厘水平。而標準普爾亦在較早前將希臘信用評級從「CCC」下調到「CCC-」，是垃圾級中最低主權信用評級。事實上，信用評級對借款人甚為重要，貸款機構會以有關評級作為釐訂放款利率的參考指標，或考慮是否繼續為借款人提供額外貸款資金。如借款人曾有破產、債務重組或還款拖欠紀錄，無論是國債、商業貸款、樓宇按揭或私人貸款，其借貸利息成本必然較高，因貸款機構承受的信貸和違約風險增加，須以較高的放款利率來平衡風險。而就本地信貸評級而言，貸款機構一般會以環聯(TransUnion)提供的信貸報告作參考。環聯是本地唯一擁有消費者信貸中心資料庫，其會員包括各大銀行和部分通過評核的信貸公司，資料庫內容包括一系列正、負面資料。藉此會員可更易了解借款人信貸紀錄，從而作出客觀審批決定。信貸資料由會員機構提供並在會員間共享，而環聯會就有關信貸資料進行評級，級別一般為「AA」至「JJ」。「AA」為最高，餘此類推。因此，筆者建議借款人盡量保持良好信貸紀錄，有助降低借貸成本。此外，借款人亦應避免同一時段內向多家貸款機構申請貸款，否則有可能影響信貸評級、批核進度及成功率。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

加息有何影響

2015-06-24

聯儲局剛在上周公布議息結果，維持利率不變。雖然主席耶倫重申年內會加息，但當局已明確表示2016和2017年的加息步伐緩慢，故筆者認為即使美國加息，將不會對香港樓市造成重大影響，而供樓人士可望得到更長低息期。美國經濟數據參差，加上明年總統大選，加息這個敏感議題，實在一動不如一靜。因此，加息步伐緩慢，是不難理解。理論上，加息反映商業周期實際好轉，意味美國經濟得到改善。不過，現時本地零售業走勢疲弱，因聯匯制度須跟隨美息調升，在實際業務收縮或沒有增長下，企業貸款利息開支上升，增加企業負擔。另外，如香港跟隨美國加息，本地銀行業也會受惠於加息令放貸的利潤增加。至於對信貸公司而言，因一般以定息放款，加息對整體收入影響不大，反而融資成本有可能增加，影響盈利。此外，以循序漸進方法加息，對本港樓市未必是壞事，更可為熾熱樓市稍降溫，金管局更有可能取消或放寬樓控措施，此舉都可釋放部分購買力以穩定市場，有利中價物業及二手市場成交，而真正用家亦可趁機入市，購買自住物業。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

購買劏舖有保障嗎？

2015-06-10

為加強對消費者在購買一手住宅物業的保障，政府於2013年4月實施《一手住宅物業銷售條例》，以提高新盤銷售透明度及公平性；但相對而言，消費者在購買商用物業時，所獲保障並不多。如近年有不少商場拆售，由大業主或投資者以劏舖形式出售舖位，其售賣的廣告會列明出售單位已獲測量師行估足價，並能獲指定銀行承按及享有低息優惠。但有不少買家指，當向指定銀行申請按揭時，才發現估價不足，差額高達六成以上，且部分大業主和指定銀行亦未有就按揭事項事先達成合作共識，令買家大失預算，更甚是無法上會而被迫撻訂。有部分商場劏舖是以樓花形式出售，一般要在物業完成交易後才進行間隔改動工程，但完工後的規格和安排，又是否符合售樓廣告所列明的內容，如是否有按照原定設計規劃商場；或指定日期前完成改動工程；或在入口外牆安裝大型廣告招牌等等。消費者或會因有關誤導性資料而蒙受損失，因此，筆者認為政府亦應就非住宅物業的出售，作出一定程度監管，讓消費者獲得更大保障。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

住宅租金何時回落

2015-05-27

新居屋於上周四開始揀樓，有中籤「幸運兒」形容心情如中六合彩，十分興奮，作為樓奴一族的港人，應該很易理解這心情。現時樓價高企，帶動住宅租金走勢持續上升，能以折扣率購買資助房屋居住，值得可喜可賀。而未能中籤的申請者，只好續捱貴租。據差餉物業估價署於本月剛發出的物業報告顯示，截至3月，租金指數已連升13個月，報169.4，創歷史高位。各類單位租金指數持續上升，當中以中小型單位升幅最突出，豪宅租金走勢明顯落後。其中面積小於431方呎單位，3月租金指數報183.1，為各類型單位之首。與2014年第一季比較，租金整體指數升8.3%。其實，在金管局多輪樓控措施下，不少準置業人士入市態度轉趨審慎，部分更因金管局收緊按揭成數未能通過還款壓力測試而無法置業。上車無望，惟有轉買為租，令租盤需求上升。雖然近期發展商已積極推售新盤，但供應仍以遠期樓花為主，不少新盤要2016年底至2017年間才落成，買家仍須租樓住。因此，在短期缺乏供應下，筆者料租金仍有上升壓力，蚊型單位呎租因供求關係，升幅最顯著。相信最快要待兩年多後，有較多新盤落成，屆時供應有望增加，租金才會有較顯著調整。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

迷你倉引入屋苑？

2015-05-13

樓價高企，加上金管局連番樓控措施，年輕人要置業難上加難，因首期不足，只可選擇能承造九成按揭的單位上車。但此類單位空間有限，實用面積僅得二三百方呎，在家居設計即使「絞盡腦汁」，也未必能把所有傢俬雜物妥善擺放。如遇上結婚或生活改變，又沒有足夠資金換樓，惟有棄掉雜物。近年「迷你倉」越開越多，需求不斷上升；但租金昂貴，迷你倉多設於工廈區，要擺放或提取物品並不方便。筆者認為如屋苑設施能引入「迷你倉概念」，增設儲物倉讓有需要住客租用，應較會所等設施更實際。如女士們喜歡買鞋，在二百餘方呎自住單位內，根本無法放置巨型鞋櫃，不但單位擠迫，更影響外觀。如能將它放在屋苑範圍內，提取更方便。概念和租用屋苑車位類似，置業者既可滿足住屋需要，也能享受邊租邊買的彈性。當然，其可行性有待研究；若屋苑內提供儲物服務，收費較工廈迷你倉為高，該倉會否納入可建樓面面積內計算至為關鍵；至於地契用途、保險和有關消防條例等問題，亦須妥善處理。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

2015-04-29

近年有拍賣行拍賣「半契單位」，成交價相比半份契的市值折讓高達五成。有資深投資者專注物色該類單位，希望購買後與持有另外半份業權的業主商議增持、放售或放租該單位，以獲取利潤；究竟為何有「半契單位」出售？近年樓市興旺，不少信貸公司積極拓展樓按市場，除提供物業一、二按外，如物業為聯名業主持有，也會接受其中一位業主申請貸款，並以該位業主的一半物業業權作抵押，以減低信貸風險。如借款業主未能償還貸款，半份業權便會被收回拍賣，以清還按揭欠款。運作上，如單位採聯權共有(Joint Tenancy)，信貸公司會要求申請人將單位轉為分權共有(Tenancy in Common)。聯權共有俗稱「長命契」，持有人權益互相重疊，所以無法以「半契樓」形式賣出。一般來說，借款人以半份業權作抵押申請貸款，是他們申請的貸款金額較大，未符合申請私人貸款審批要求；或不想另一位業主知悉其申請按揭貸款。其實，購買該類單位的投資者也承擔很大風險，如未能與另一業主達成共識，難以賣出單位獲利；在使用權上亦易惹爭議。銀行一般不受理按揭申請，投資者宜準備充裕資金，免失預算。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

細價樓的認知價值

2015-04-15

金管局自實施多輪樓控措施後，市場成交減少，但樓價似乎未有因此而明顯下降，細價樓的呎價更屢創新高，實用呎價動輒過萬元，開放式和1房單位繼續成為發展商的主要銷售策略，定價進取。原因何在？回顧早幾年的樓市，市場上對「細價樓」並沒有明確定義，只要是樓價銀碼較細，無論是位於新界區的3房單位，或是位於九龍區的兩房單位，也會統稱為細價樓。但現今樓價高，發展商鋪天蓋地的宣傳，力谷開放式和1房戶；金管局的樓控措施傾向450萬元樓價才可承造高成數按揭；加上，傳媒就細價樓形形色色的報道，令「細價樓」在置業人士心目中，似乎形成了認知價值(Perceived Value)。簡單來說，「認知價值」是當商品價格水平與消費者對商品價值的理解水平大體一致時，消費者就會接受這種價格。換言之，只要樓價約450萬元，無論是開放式或1房單位，無論在哪個地區及呎數，上車人士也較受落，希望把握機會上車。所以，即使實用面積較小或越劏越細的單位，只要總樓價相若，置業者也願意支付，造成細價樓呎價屢創新高的現象。此外，筆者認為發展商在推出一手新盤時，也會看準這個「認知價值」，按照置業人士在主觀上對細價樓所理解的價值來定價。因此，置業人士在選購物業時，不應只抱著「只求上車，不問呎價」的心態，高價搶樓。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

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