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置業解碼 - 伍燕儀

置業前先為物業估價

2014-11-25

置業需要的資金龐大，在簽訂買賣合約前，買家要計劃好置業後的長遠財務安排，尤其是對首期及相關支出必須有良好預算，以確保在物業交易時有能力支付。對於手頭資金並不充裕，只能應付首期支出人士來說，能否完成物業買賣交易，關鍵在於銀行能否批出足夠按揭貸款金額。銀行在批核按揭申請時，除用物業買賣價按貸款成數計算貸款額外，亦會考慮物業估值來決定貸款額。如物業買賣價與估值不同，銀行會按兩者較低者為準。銀行會為每個按揭物業進行估價，若估值低於買賣價，銀行將使用其估值金額作為物業價值基準。舉例說，陳先生購買物業買賣價為400萬元，打算向銀行申請七成按揭貸款，金額為280萬元。不過，銀行為物業作估值，只得380萬元，以較低為準，即以380萬元作七成計，按揭貸款額得266萬元，貸款額較申請人原先預期少14萬元。換言之，陳生需支付的首期便多了14萬元。若他未能準備預期之外的首期開支，交易便會告吹，而已支付的訂金亦會被沒收。事實上，上述情況是可避免，現時銀行有提供免費估值服務。買家在購買心儀物業前，可先向銀行確定物業估值，並計算可提供之貸款金額以作預算。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管

工商舖按揭知多點

2014-11-11

現時的置業人士除會購買住宅物業外，或會購買商用物業作自用或投資。可是兩者的審批條件會稍有不同，今期跟讀者分享商用物業申請按揭時應注意事項。首先，商用物業可分為工業大廈、商舖及辦公室等物業，申請按揭時需留意以下3點： 1.注意物業估值：商用物業在進行估值時，銀行會要求申請人提交較住宅物業詳盡的文件，如圖則，租約等作估值參考。 2.按揭成數：金管局在2013年已收緊商用物業的可承做按揭成數，上限為40%。另外，若按揭申請人的收入來源為香港以外地區，按揭成數會進一步下調，第一個商用物業的按揭成數上限30%，第二個商用物業開始，上限20%。 3.供款負擔比率：除按揭成數外，商用物業的供款負擔比率計算方面亦須注意。若申請按揭物業為新購買的第一個商用物業，其實際供款比率不可超過50%，在壓力測試下，即按揭息率增加3厘後，比率不超過60%。可是，從第二個商用物業開始，實際供款比率將會被下調至最高40%，在壓力測試下則不可超過50%。買家在購入商用物業前，不妨向銀行職員查詢及了解上述3點，以免影響財務計劃。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管

善用定息計劃鎖定按揭息率

2014-10-28

自美國聯邦儲備局縮減買債規模以來，不少分析報告預期美國將於2015年下半年步入加息周期。對有意或已置業者而言，或會面臨按揭息率逐步上升，導致難以預計按揭利息的開支。面對上述情況，業主可申請定息按揭，令按揭息率保持不變，利息開支更有預算。此類按揭特點是提供指定年期不變息率，如保證期3年，此段期間內不論市場利率走勢如何改變，客戶的按揭息率仍會被鎖定，按揭利息開支相對較穩定。須留意是息率保證期過後，按揭息率將隨市場利率變化而改變。若銀行提供息率為首3年固定息率3厘，其後為P減2.25厘，即首3年按揭息率為3厘，不會因市場利率變化而改變。3年後按揭息率則為「最優惠利率」按揭計劃的息率方式計，若銀行最優惠利率為5.25厘，上述按揭其後息率為P減2.25厘，實際按息為3厘。若業主希望擁有一個較穩定的利息開支，定息按揭計劃是較合適的選擇。當然，除按揭利息，置業人士亦須全面評估個人財務狀況及負擔能力，選擇適合自己的按揭計劃。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管

減首期負擔助圓置業夢

2014-10-14

置業為不少人的目標，但對首次置業而資金不多人士來說，要繳付樓價三成作首期，同時負擔其他置業開支或許頗吃力。事實上，他們可考慮利用按揭保險計劃來取得更高按揭成數，減輕首期負擔。根據金管局指引，銀行只可為物業提供最多七成按揭貸款，若申請人需要多於七成按揭貸款，可考慮申請按揭保險計劃。當符合相關條件，銀行便可批出高達九成按揭貸款。舉例，若準買家心儀物業價格為400萬元，九成按揭即銀行可貸款360萬元予申請人，相比七成按揭，首期金額由120萬元減少至40萬元，但需注意，最高可批按揭成數會因應樓宇價值而改變。透過按揭保險計劃提高按揭成數需付按揭保險費用，申請人可一次性付清保費或以每年續保形式支付。若選擇前者，保費可加借於按揭貸款中，並與每月按揭供款一併償還，同享按揭一樣的貸款年期及利率。按揭保險計劃給予置業人士可以較低首期圓置業夢，但在申請按揭前，應先審視自己的財政能力及需要。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管

善用樓宇按揭作結餘轉換

2014-09-30

對一般人而言，樓宇按揭是為幫助置業。除此之外，懂得運用按揭亦可減輕其他貸款利息支出，今期與大家分享樓宇按揭在甚麼情況下，可作適當的財務運用。樓宇按揭持有人或許會同時有私人貸款或信用卡卡數，若持有物業已升值或已還款一段長時間，可考慮加按或轉按，套現持有的按揭計劃，用作還清樓宇按揭以外的其他貸款。透過適當運用按揭計劃，便可享受按揭計劃的特點來減低每期還款金額，亦可減少相關利息支出，計劃的特點分別為以下三方面： 1.貸款息率：現時樓宇按揭的息率普遍為H加1.7厘及P減3.1厘，息率與信用卡及私人貸款相比相對較低。 2.貸款金額：高達物業價值70%，金額可達數百萬元。 3.還款期及每期還款額：現時樓宇按揭的還款期可長達30年。信用卡卡數及私人貸款於結餘轉換至按揭計劃後，每期還款額會因應按揭計劃的長還款期而獲得減少。須注意，在申請按揭時，申請人申報其貸款目的為整合多筆卡數及私人貸款以節省利息支出，銀行會透過跟客戶面談、查閱其提供的借貸戶口結單及信貸資料報告，以了解申請人債務情況，從而計算客戶可獲按揭條款。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管

轉按須考慮的三大因素

2014-09-16

按揭是一項長期的貸款，還款年期一般約20至30年。在還款期中，業主可能因市場利率或銀行提供的推廣優惠計劃而考慮轉按。轉按須注意以下三方面： 1.利率及現金回贈：對於大部分人而言，轉按通常為爭取現金回贈或較低按揭息率。息率方面，市場上按揭息率為HIBOR(拆息)加1.7厘，若選擇1個月的同業拆息基準期，實際息率約1.92厘，現金回贈最高為貸款額的1%。要注意轉按後節省的利息支出及現金回贈金額，必須能彌補轉按所需開支，如律師費或可能涉及的罰息費用等。 2.罰息期及有關費用：罰息期通常為2至3年，轉按後的罰息期將會重新計算。若業主有機會把物業出售，須注意轉按後的罰息期長短，因轉按後，於罰息期內把物業出售須繳付罰息費用，屆時可能得不償失。 3.轉按的銜接日期：一般而言，銀行對於業主提早清還按揭貸款，需要1個月的通知期，期間按揭貸款亦必須繳付利息。所以業主必須在轉按前查詢現有按揭所需通知期，免繳付重疊的利息支出。總括而言，業主應向銀行職員查詢及仔細比較新舊按揭的各類條款後，才作出轉按決定。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管

土地查冊的重要性

2014-09-02

土地查冊是物業交易重要一環，透過檢視查冊文件，準買家可確認樓宇及業權等狀況，從而決定是否購入該物業。在查冊文件中，買家有兩大方面須注意：第一為物業資料。買家在購入物業前，一般會進行實地視察確定物業質素。至於物業是否有違例建築物，買家在一般情況下很難透過視察而確定。因此，買家可透過查冊確定物業有否被政府以違例建築條例而起訴，如僭建物或修葺令等，從而決定是否購入該物業。第二為業權資料。一般情況下，查冊文件所列出的業主名字通常是賣方本人，若發現名字不符，買家必須向地產代理及賣方確認。另外，準買家可在文件上檢查該物業是否屬「送契樓」。「送契樓」即不涉及金錢交易或低於市價的業權轉讓，因此類物業轉讓會被《破產條例》限制，如原業主在轉贈後5年內破產，破產受託人仍可透過《破產條例》要求索回物業，所以購買此類物業須承擔被收回風險。讀者清楚明白上述兩點後，或會擔心應如何查閱土地查冊文件，其實根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》，地產代理在物業買賣協議訂立前，須為該物業進行查冊，並須向買家提供查冊結果文本。另外，銀行在審批按揭時，亦會進行查冊以查閱以上資料。若有意置業者對土地查冊存有疑問，不妨向銀行職員查詢。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行產品業務主管

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