李先生和李太太於早年購入一個物業，並已承造按揭多年，因兒子將往海外升學，希望從物業套現一筆現金作準備。面對上述情況，他們可考慮將物業「轉按」至其他銀行或向現時提供按揭的銀行，提出「加按」申請以套現。然而，他們需要注意以下事項。 首先，他們應事先計算可套現金額，金管局於2月再推出新一輪按揭監管措施，現時銀行最高只可為自住物業提供六成按揭貸款；舉例說：夫婦二人現時持有的物業市值530萬元，可套現金額如下：加按至六成的貸款額為318萬元，扣減現時尚欠銀行按揭貸款的250萬元，可套現金額為68萬元。 另外，供款與入息比率有否超出金管局所定指引，如二人只持有一個自住物業，假設新造按揭年期為20年，按揭息率2.15厘，每月還款額16,314元；在壓力測試下，按揭利率增加3厘，每月還款額升至21,251元。上述兩個還款額分別不可超出他們家庭入息的五成及六成。就此個案而言，筆者建議他們可向銀行職員查詢，以助了解轉按或加按計劃的詳情。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
自金管局在2月推出新按揭監管措施，如申請人持有已承造按揭的物業，或已經作為其他按揭的擔保人，必須注意現時供款與入息比率的要求，以免影響財務計劃。 舉例一對夫妻計劃購買價值1,000萬元物業作自住，兩人沒有持有其他已承造按揭的物業，其按揭申請貸款額500萬元，家庭入息10萬元，按揭利率為P減3.1厘、按揭年期為30年。 根據指引，其基本供款與入息比率上限為50%及在利率壓力測試下的上限為60%。若只計算申請按揭物業的供款額，比率結果如下：每月還款額為18,858元(壓力測試：27,301元)；比率上限為50%(壓力測試：60%)；計算結果：18.9%(壓力測試：27.3%)；結果：合格(壓力測試：合格)。 若申請人已為其他按揭作擔保或持有已承造按揭的物業，其基本供款與入息比率上限將下調至40%，及在利率壓力測試下的上限亦下調至50%。假設持有或擔保的按揭每月供款額為20,000元，在壓力測試下為26,000元，其比率結果將改變如下：每月總還款額為38,858元(壓力測試：53,301元)；比率上限：40%(壓力測試：50%)，計算結果：38.9%(壓力測試：53%)；結果：合格(壓力測試：不合格)。 上述例子因壓力測試下的比率已超出指引規定，申請未能獲批。他們可考慮調低新造按揭貸款金額，以減低每月還款額，或另加借款人或擔保人，令供款與入息比率符合規定。需注意的是，除按揭供款外，若申請人另需每月為其他債務還款，如私人貸款或信用卡等，相關的還款額亦必須計算在供款與入息比率當中。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
據金管局指引，銀行審批按揭時，必須透過計算申請人的供款與入息比率，以確保該比率符合指引要求及申請人有足夠還款能力。一般而言，若申請人沒持有已承造按揭的物業及申請按揭的住宅物業為自用，其基本供款與入息比率不可超過50%及壓力測試下的比率不可超過60%(假設按揭利率升3厘)。須注意的是，在計算比率時，除申請中的按揭每月供款外，申請人每月債務還款亦包括在內。 銀行會在得到申請人的書面同意後，向信貸資料服務機構索取其個人信貸報告，以了解申請人的債務情況，報告一般包括以下信貸資料：銀行及其他財務機構的信貸帳戶、貸款額、結餘及還款紀錄，如私人貸款、稅務貸款、信用卡及循環貸款等；以及申請人持有的按揭宗數。 透過報告，銀行便可準確計算申請人的債務情況。要注意的是，不論申請人的身份是借款人、物業抵押人或是擔保人，其債務情況亦必須經過審閱，並計算在供款與入息比率當中。若該比率超出指引規定，申請人可自行償還債務或增加借款人，以助符合供款與入息比率要求。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
在按揭申請中，銀行會根據申請者入息情況，要求所需批閱入息文件。一般而言，可分為固定入息及非固定入息兩大類別： 固定入息者，即其每月入息固定或變化較少的人士，如文員。 至於非固定入息人士，則每月收入較浮動，如銷售員；由於自僱人士收入屬於較為波動，如是商店店主，銀行審批此類按揭申請時，亦會將其歸類為非固定入息人士再作審批，申請人需提交下列入息證明文件，供銀行評估其入息基準： 1.最近6個月銀行存摺或月結單，並顯示所有出入帳紀錄；2.最近期稅單、報稅表或財務報表；3.商業登記證及公司註冊證明書。 需注意的是，銀行評估申請人的收入可能與申請人所提供的不同，因而影響其供款與入息比率計算。此外，銀行在考慮按揭申請時，可能因應申請人收入情況，調整按揭成數或利率。 自僱人士在置業前，可先向一些有提供預先批核服務的銀行作初步批核，以確保其按揭申請能順利通過審批。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
有意置業者，除可購買二手物業，亦可購買發展商發展的現樓或興建中的物業(俗稱樓花)；但在決定購買樓花盤時，置業人士應注意購買樓花的付款方式： 即供付款：買家需於物業落成前，全數繳付物業售價，一般在簽署臨時買賣合約時付5%樓價，簽訂正式買賣合約再付5%至15%樓價，至成交日支付餘額。此方式付款，成交期通常為90至180天，但發展商多會給予買家樓價折扣。 建築期付款：買家分不同階段支付樓價，一般在簽署臨時買賣合約時繳付5%樓價，在物業落成前再分不同階段繳付樓價的10%至15%，餘額會在物業落成後支付。因物業放售與落成日期一般相距較長，如12至30個月，買家有較長時間籌集資金，發展商給予樓價折扣相對較少。 需注意是因現時最長的樓花預售期為30個月，銀行一般只接受3個月內成交的貸款申請，若買家選擇建築期付款，在物業成交前，樓價及按揭利率可能出現大幅變化，申請按揭時或要承受估價不足及按揭利率上升風險，影響原有財務計劃，包括按揭額及每月還款額的預算。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
同業拆息按揭及最優惠利率按揭為市場主流純按揭貸款計劃；除此以外，現時市場上亦有一些新興按揭計劃可與存款戶口掛鈎。若選擇此類計劃，並按產品特點安排資產配置，便可作為財富管理之用途。 此類「按揭存款組合」的特點如下： 戶口：開立按揭戶口時，需同時開立與按揭息率掛鈎的存款戶口。利率：可選擇銀行同業拆息或最優惠利率作為基準。存款可獲利息：若資金存入已掛鈎的存款戶口，存款可獲與按揭一樣的利率。而可獲高息的存款，金額一般為按揭貸款餘額的一半。備用用途：存款戶口中的資金，可隨時提取。沒有手續費：資金存入或提取，不需繳付任何費用。 現時存款利率普遍不足1厘，客戶可透過此類計劃，將閒置資金存入戶口賺取較高利息。由於存款與按揭利率一樣，收取的利息亦可作抵銷部分供款支出；存款戶口亦可作資金停泊處，客戶可隨時提取存款作其他用途，相比定期存款更靈活。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
現時住宅單位一般以中小型居多，如業主想增加生活空間，除選擇面積較大的單位外，可考慮購買相鄰物業後，把兩個單位之間的間隔牆拆除，俗稱「打通」單位，作相連單位居住；若業主選擇後者，則需留意以下事項。 相連物業可分為原裝相連及自製相連單位，如單位屬原裝相連戶，在落成時已相連，便只有一張樓契；而自製相連單位則為物業落成後，改動原來間隔將單位連接起來，由於物業原先為兩個獨立單位，故有兩張樓契。自行改動單位間隔，有機會影響物業本身結構並違反地契及大廈公契等，因此，事前必須得到相關部門批准，如改動未經批准，業主便有機會面臨法律訴訟，直接影響未來轉售。 上述兩種相連物業，都可向銀行申請按揭，銀行會因應物業結構改動的情況而決定是否提供按揭。由於自製相連單位實際上為兩個物業，即使物業為自用，在新指引下，持有多於一個按揭物業的申請人，在計算入息與供款比率時，該比率上限會不同。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
置業人士在購買物業後，或會因個人喜好而更改物業結構，如加建天台屋或露台等。若新增的建築物不在原有圖則內，且沒有得到政府批准，即被視為僭建。 在物業市場中，獨立屋或唐樓較常有僭建，由於僭建屬違法，並可能對物業結構造成不良影響，一旦被發現，會被要求清拆還原；若業主不處理，政府可以違反《建築物條例》起訴，並登記於土地註冊處內，俗稱「釘契」，影響物業轉售。 置業者為避免買入有僭建的物業，可在簽訂買賣合約前進行土地查冊，以確認物業質素。透過查冊可確定物業有否被「釘契」，如僭建物或修葺令等。若發現該物業已被註上相關命令，就必須在購入物業前，與賣方商討清拆還原等責任問題，並列明於買賣合約內；否則，新買家便要在物業成交後承擔這些費用及履行相關命令。 若物業涉及僭建，申請人在申請按揭時，須提供相關資料，如僭建類型及處理進度等，銀行會按情況決定是否接受按揭申請。若僭建屬風險較低類別，銀行有可能接受其申請，但在批出貸款時，申請人需簽署擔保書及承擔因僭建而出現的責任及費用，按揭條款或因僭建而調整。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
銀行審批物業按揭申請時，除衡量申請人入息能力外，並會得到申請人書面同意後，向信貸資料機構索取信貸報告，以了解其過往及現時的信貸狀況。 簡單而言，從信貸紀錄可知申請人的信貸評分及其各類信貸使用情況，如信用卡及私人貸款等，繼而從其還款紀錄、負債程度、貸款項目及公眾紀錄等，銀行可衡量申請人的信貸質素。 同時，自正面按揭信貸資料庫生效後，銀行有機會知道申請人是否持有其他按揭，了解其貸款情況及按揭供款，以便計算其總供款佔入息比率有否超出指引上限，若計算後，該比例超出規定，除非借款人先償還部分貸款，否則有關按揭貸款額將會被調低。 所以借款人決定申請按揭前，應先了解自己的財政狀況，尤其是正在償還的各類貸款供款。在申請按揭時，銀行便可了解申請人的信貸情況，並根據不同情況給予適合建議。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
銀行在處理按揭申請時，會考慮借款人的財務狀況及還款能力，如有需要，借款人可考慮找擔保人助其按揭申請。究竟作為擔保人有甚麼需要注意？擔保後又需要承擔甚麼法律責任？ 銀行一般要求擔保人為按揭申請人的直系親屬，並須提供入息證明，以確保借款人有足夠的還款能力。成為按揭擔保人後，便需為整個按揭貸款期作擔保，除非獲得貸款機構批准，否則其擔保人身份不會被取消。 一般情況下，擔保人不須為按揭供款。可是，若借款人未能履行其供款責任，銀行便可採取行動，向擔保人追收欠款。若借款人斷供按揭，導致銀行需收回物業，如賣出物業後，所得款項仍不足以抵償借款人的債項，銀行便會向擔保人追收餘下欠款。 擔保人為自願性質，同時須簽署法律文件作實，即使日後擔保人和借款人關係有變，亦不可以此為理由向貸款機構申請取消擔保。舉例說，如丈夫為其妻子的按揭作擔保，即使兩人日後離婚，丈夫作為擔保人的身份不變。因此，承諾作擔保人前，必須慎重考慮。 此外，現時按揭擔保需通知環聯信貸資料庫，若擔保人日後有置業計劃並打算申請按揭，其擔保中的按揭供款額需一併計算，故擔保人可獲批貸款金額可能受到影響。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
有意置業的退休人士，如需申請按揭貸款，要注意以下事項： 銀行在審批按揭貸款申請時，必須確定借款人有足夠的還款能力才能批出貸款。若申請人為已經退休人士，未能提供穩定的工作及收入證明，其按揭申請便不會獲批。所以退休人士必須與有穩定入息人士作聯名借款人或擔保人，協助按揭申請。然而，若申請人能證明退休後仍有穩定的收入，如政府長俸等，銀行亦可視乎其入息情況再作審批。 除上述情況，若業主申請按揭時未能提供入息證明，可透過以資產淨值為依據作審批基礎。銀行會以申請人的資產淨值及總負債金額計算是否符合申請規定，若申請人資產淨值金額高於或等於其總負債金額(當中包括正在申請的按揭貸款金額)，便可根據資產淨值水平作出申請。 另外，退休人士亦需注意，其可獲批的按揭年期會較短，因銀行一般會以供款人的年齡與供款年期的總和設上限。假設銀行的設定年期上限為70年，一個60歲的申請人可申請的供款年期最長則為10年。因此，若按揭申請人的年齡較高，可承做按揭年期會較短。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
有意置業者，除以個人或聯名名義買樓外，亦可用公司名義買樓；若物業是由公司持有，申請按揭時必須注意相關規定。 一般空殼公司，即公司成立後並沒有營運業務，物業持有人只以公司名義持有物業或資產，在進行物業買賣時可享有較佳稅務安排。在申請按揭時必須留意以下事項，不論申請人的身份是空殼公司還是個人名義，銀行在進行審批時，主要審批準則仍是借款人的還款能力。 若以空殼公司名義申請按揭，空殼公司需為按揭貸款之申請人及借款人，而股東則需作為公司的擔保人，並需提供入息證明以作還款能力之審核。根據現時金管局規定，若物業是由空殼公司持有，在承造按揭時，貸款成數較低。 在一般情況下，擔保人需提交入息證明文件如下：1.最近3個月(固定入息者)或最近6個月(非固定入息者)的銀行存摺或月結單，並顯示所有出入帳紀錄。2.最近期稅單、報稅表或僱主證明信。 除入息證明，空殼公司的相關文件亦需一併提交，包括商業登記證、公司註冊證、公司章程、董事及股東名單、股份分配及股東授權證明等。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
上期分享了在一手市場購買物業時，成交期的長短對買家在財務上的影響；若買家購買二手物業，成交期對買家的影響有別於一手物業。 二手成交日期通常會在簽訂臨時買賣合約時，由雙方協議所決定。一般而言，成交期大多為兩個月，讓買家有足夠時間準備首期及辦理有關置業事項，如申請樓宇按揭貸款及選擇律師樓等，同時讓代表律師核實物業業權及樓宇狀況。 可是在訂立物業成交期時，賣方可能會因私人原因提出較長成交期的安排，如長達6個月至1年。須注意的是，若物業成交期太長，買家便要衡量期間可能涉及的風險，如樓價走勢或按揭利率可能在這段期間出現變化，買家最後或要承受估價不足及按揭利率上升的風險，影響原來預算的首期金額及每月還款額。另一方面，在申請按揭時，銀行一般只接受3個月內成交的貸款申請，過長成交期或會導致按揭貸款申請便未能獲得即時辦理。 綜合上述原因，筆者建議買家盡量避免協議太長成交期，以減低上述風險。另外，現時大多數銀行均有提供免費預先批核服務，在決定置業前，買家可先進行預先審批，銀行便可根據買家不同情況及需要，提供專業意見，使整個成交過程更輕鬆順利。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務 零售銀行業務主管
買家入市，最常關注是樓價走勢、按揭利率及計劃內容等事項，可能忽略成交期長短，而這因素會影響到置業首期金額及供樓預算當中可能涉及的風險。 發展商推售新盤，會給予買家不同的折扣額，這些折扣並非固定，而是根據成交期長短而決定。而相關折扣條文亦會註明在價單中，若買家選擇較長成交期，可享折扣便減少。如發展商給予90天成交期買家獲5%折扣，選擇180天成交的買家，則享3%折扣。假設物業售價為500萬元，買家於90天內完成交易，扣除5%折扣，樓價為475萬元；採用180天進行交易，扣除3%折扣，樓價為485萬元。 買家需注意，在扣除折扣後，最終物業樓價會直接影響整個置業財務預算，因銀行在按揭審批時，其按揭成數是按照物業的最終樓價(即扣除發展商給予的種種折扣優惠)而計算貸款金額。故在購買新盤單位，應注意成交期對其財務影響，在簽署買賣合約前，根據自己的財務狀況及因應其折扣額而作出合適安排。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
花旗銀行早前發表「2014香港市民置業意向調查」，在受訪者中，有逾半數表示沒有物業，而該比例則按年增加。當中，在持有按揭物業人士中，承造按揭5年以下的受訪者就只有65%可依靠薪金作首期主要來源，這相對於已承造按揭10年以上有83%之比例為低，反映近年只靠薪金儲蓄實現置業夢想較難。 置業能力方面，僅14%受訪者認為有足夠資金作首期及供樓；另外，與去年相比，更多受訪者認為需要400萬元或以上才能購置理想物業。 事實上，銀行有提供按揭產品幫助首期資金不足的置業者，若懂得運用按揭保險計劃，便可減少置業首期，助提早上車。假設置業人士心儀物業價值400萬元，在一般情況，銀行最多提供七成按揭貸款(即280萬元)，若透過申請按揭保險計劃，可批出高達九成按揭貸款(即360萬元)，減輕置業者首期負擔。 透過該計劃，貸款額便可由280萬元提升至360萬元，首期金額減少80萬元，但需注意上述計劃最高貸款成數會因應物業價值而改變。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務 零售銀行業務主管
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 /136
至
/136 
