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全部專欄 , 樓深雋永

樓深雋永 - 陳永傑

對待九萬二應該樓照買

2016-05-26

早前運輸及房屋局資料顯示：「未來3至4年本港私人住宅潛在供應增至9.2萬伙，創歷史新高。」看後，為之愕然，對於官方的說法只覺得是掩眼法，筆者向市民忠告，樓照買。因為這個供應量遠低於30年前數字，怎稱得上「創歷史新高」。廣東話有一句金句，叫做「大話怕計數！」只要拿著證據來計數，所有「大話」都不攻自破，掩眼法亦被破解！未來3至4年私人住宅潛在供應增至9.2萬伙，絕非創歷史新高，創歷史新高不能亂用，會貽笑大方。9.2萬伙以4年計，每年是2.3萬伙，以3年計是3.0666萬伙。逾3萬伙一年對於地產界新丁而言，確實可能起「震懾」作用，以為市場消化不良。但對於樓市老兵的筆者來說，不值一哂。香港私人住宅落成量在1990年打後的10年計算，每年逾2萬伙的有5年，超過3萬伙的有3年，1999年更逾3.5萬伙。1980年後的10年更厲害，超過2萬伙及超過3萬伙各5年，其中1986至1989年這4年，每年都超逾3.4萬伙，1989年更超逾3.6萬伙。這4年總數大約是14萬伙，平均每年近3.5萬伙。大家想想，30年前3.5萬伙一年新落成的私樓，市場都消化得了，30年後，香港人口增加，經濟有增長，無理由應付不了每年3.0666萬伙，如果是2.3萬伙就更輕鬆。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

6年超低息料業主有升有息

2016-05-19

四年多前，筆者經已指出，美國以至全球經濟不佳，雖然當時美國響起將加息的呼聲，但了解美國已經底子不佳，難大幅提高息率，所以，其時已勸告讀者以本港住宅物業作為投資重點。美國加息行動，只有在去年12月中落實過加一次0.25厘，作為業主經已享受到4年難得的超低息環境優勢，不但節省大筆利息外，更賺到35%的樓價升幅，可謂兩頭賺。筆者預期未來兩年，美國息率續在超低息水平，即使真的加息，亦加幅有限，本港業主供樓時依然得到低息按揭供款之利。如果計入過去4年的低息時期，在2012年初入市置業的業主，有機會獲得長達6年超低息好處。本港按揭一般是25年左右，其中有6年是超低息按揭，就相等於供款期24%，得益非同小可！今年首季美國經濟增長只得0.5%，遠遠低於市場預期和去年末季，美國加息的前路已舉步維艱。加上歐洲、日本及中國經濟亦不穩，對美國加息亦起牽制作用。本港經濟在今年首季放緩，較去年同期實質增長0.8%，上一季增幅為1.9%，也反映香港經濟乏力，不會自找麻煩加息。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

預計超低息持續一兩年

2016-05-12

一些不熟悉經濟人士，視美國加息為洪水猛獸，他們擔心美國大手加息，將會嚴重打擊本港投資市場，股市和樓市雙雙受到沉重打擊，所以，在股市及樓市卻步。兩年多前，筆者經已寫過一篇「加息樓股市必跌觀念，超錯！」，指出美國難以加息，加息不一定損害美國股市及香港樓市，甚至有息口與美股及港樓同步上升的走勢。即是說，加息不會令股市及樓市大跌，而且有圖為證。筆者4年前經已作出預測，指出美國不易落實加息，更不斷將美國加息日期推後，且強調加幅不會多；所以，建議讀者不必過分擔心美國息魔。結果，美國加息的日子比筆者預期遲了4年，且迄今只加得一次0.25厘。恐懼加息的投資者，損失了4年超低按息供款年期，也失去樓價升幅。筆者研究美國經濟已有很長日子，深知美國是一個高度透支的經濟體，負債沉重，經濟實力不結實。美國必然打「因住波」，不會搬石頭去砸自己的腳。美國息魔惡不出樣，與美元有聯繫匯率的香港自然不會大幅加息，銀行樓宇按揭息率亦跟美國一樣，將來如果只加息0.5厘以下，仍處超低息狀態。筆者預期今年超低息持續，明年也不易大幅上揚，業主續享兩年超低息，可能相等25年按揭供款期長達8%。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

負利率殺到買樓先下手為強

2016-05-05

銀行採取負利率政策，年前首先在歐洲出現，後來輾轉去到日本，變成全球有兩個主要經濟體系徵收負利率。月前，連美國聯邦儲備局也研究在美國推行負利率。此風最近已熱吹到香港；有銀行為此做好準備，修訂銀行服務條款，以便有需要時立即向客戶實施負利率。據說，本港有大型銀行去年向企業客戶收取負利率之後，現正為此修訂涵蓋所有銀行客戶的服務條款細則，新條款預料7月1日生效，並且經已通知本港客戶有關新安排。銀行向企業客戶實行負利率，遲早向所有普通存戶實施並非無可能，因為有大銀行已作出準備。經過這幾個月的實驗證明，發覺股票、外匯及基金等投資工具不算得保本增值，因為金融市場大生大死，甚難掌握。難怪美國、英國以至世界各地的樓市被推高，原因是物業最能保本增值之外，也是最實用。現在本港也吹起負利率之風，在銀行內企業客戶的資金也要尋求出路，最簡單方法莫如購買驗證後最能保值的住宅等物業，因為最低限度有穩健的租金回報。本港市民如果經已打算置業，最好先下手為強，因為將會有更多從銀行流出來的資金在樓市找尋出路，與你們爭奪物業作投資對象，想成功置業出手要快！作者為中原地產亞太區住宅部總裁

全球經濟差美不動升息

2016-04-28

國際貨幣基金組織日前發表世界經濟展望報告，將今明兩年全球經濟增長預測下調至3.2%及3.5%，分別比1月預測調低0.2及0.1個百分點。全球經濟不佳，美國亦不見得好，亞特蘭大聯儲銀行表示，首季美國經濟增長預測是0.6%，低於不久前預測的增長1.4%。日前世界銀行下調東亞和太平洋地區發展中經濟體的經濟增長預測，今明兩年都調低0.1個百分點，分別降至6.3%及6.2%。年初全球經濟展望欠佳就是警告，世銀調低今年全球經濟增長預測，由去年6月估計的3.3%降至2.9%。到2月中旬，經濟合作暨發展組織亦下調今年全球經濟增長至3%，低過去年11月估計的3.3%。明年經濟增長由原先預測的3.6%下調至3.3%。歐洲及日本經濟疲弱，隨時加碼量寬，中國經濟無力，料再有刺激經濟措施出台。由於全球經濟連成一體，美國經濟乏力，就不敢放膽加息。美國達拉斯聯儲銀行行長柯普朗強調，調高利率要保持耐性及謹慎；有美資銀行預計美國今年只加息一次。全球經濟低迷，美國加息有限，甚至原地踏步的不動升息，香港樓宇按揭息口仍處超低水平，本港業主不必太擔心按息飆升而吃不消。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

住宅物業穩健勝藍籌股

2016-04-21

本港住宅樓市雖然呈現跌勢，個別二手樓盤比去年9月跌逾20%，但也跌得甚有秩序，並未像股票市場出現人踩人的恐慌情況。翻查本港股市資料，竟然見到一些藍籌股發生勁跌六成至九成多的恐怖跌幅。股票市場見到一些二三線股大幅下挫八九成，所以有人認為買藍籌股最妥當，即使跌，也有個譜。表面如此，但實際藍籌股也跌到股民面無人色。如讀者想知那些股票出現嚴重跌幅，可向一些股壇老兵詢問，不是筆者「作古仔」。筆者不是說樓市絕無風險，只是安全程度好過股票。在1997年至2003年，樓市也曾勁跌接近七成，但卻是經過約6年大跌浪才有這個跌幅，比起股票算安全得多。去年9月至今，樓市平均逾一成多跌幅，但相比股市波幅，樓市顯然穩定得多。且住宅物業具備自住、出租及長線投資的獨特功能。投資住宅物業正處於超低息時期，美國加息行動似有若無，即使去年12月中提高了一次0.25厘息口後，本港按揭息率依然未變，業主還享受到超低按息供款。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

美國大幅加息未到時候

2016-04-14

美國芝加哥聯儲銀行長埃文斯日前在港指，該國經濟及通脹仍有下滑風險，料今年只會上調息率兩次，合共調升利率幅度不逾1厘。加上歐洲、日本以至中國內地經濟也表現非常疲弱，歐洲及日本再度加碼量寬是有可能的，中國也要作出挽救經濟行動。國際貨幣基金組織(IMF)總裁拉加德指，全球經濟展望不明朗，暗示或調低全球經濟增長預測(編按：IMF已降全球經濟增長預測至3.2%)。在這情況下，美國聯邦儲備局如一意孤行加息，將會令日本、歐洲以至中國，可能作強烈反彈。雖然有聯儲局成員要求盡快加息，但事實上，美國近期經濟數據表現反覆。美國商務部公布，2月工廠訂單跌1.7%，跌幅符預期。而紐約市3月商業活動續擴張步伐放緩，更出乎意料地處於半年最低水平，意味經濟不算得好。此外，國際期油價格低迷，6月倫敦布蘭特期油每桶下跌至40美元，持續低位徘徊。伊朗恢復供應原油之後，要求回復到未被經濟制裁前的市場佔有率，油價未大升，美國何來通脹？美國通脹低企自不必加息，本港業主料續享超低息好處。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

美加息降溫港樓市雙重受惠

2016-04-07

美國聯儲局主席耶倫指中國經濟增長放緩及油價大跌對全球經濟造成風險，考慮下次加息須謹慎，言論有利本港業主按揭供款，更刺激香港經濟，加強樓市承接力，變雙重受惠。她強調今年美國經濟參差，或啟動新一輪量寬。筆者感覺今年美國加息可能是一次起兩次止，甚至更少。本港業主續享超低息按揭供款好處，對投資住宅人士肯定是優惠。耶倫言論發表後，美元匯價連日下挫，對香港經濟是好消息，因入境旅遊陷艱辛作戰，美元匯價轉弱必利好港出口貿易及入境旅遊等，屆時對改善居住環境要求提升，使住宅承接力加強。本港樓市在過去半年累跌逾一成，但本港經濟有望好轉，如有意置業，不妨在現階段作出買樓的準備，因為與你們同時出手的人數可能會有所增加，爭奪目標樓盤的競爭有機會加劇。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

美息續低是置業時機

2016-03-31

聯儲局在本月中議息後的聲明提到，環球經濟及金融發展持續構成風險，美國通脹維持低迷，多數聯儲局委員對今年底息率的預期，經已由去年底估算的1.375厘降至0.875厘，顯示美國加息步伐將會大約只有兩次。業務遍布全球的長江和記實業(001)主席李嘉誠指，現時不少國家都不敢加息，只採取貨幣寬鬆政策，即使有央行決定加息，亦加得不多。他更預料聯儲局今年只會再加息1次。美國屬透支型經濟，國家與國民都負債沉重，難以大幅加息。而歐洲及日本都先後實行負利率政策，反映其經濟體系相當不濟，甚至要加碼量寬。而中國經濟放緩，寬鬆政策勢必持續。現在大部分的投資者都知道鈔票只會貶值難以升值，不是理想投資工具，他們在注視有甚麼比較好的投資工具可作保本增值之用；所以，聯儲局宣布不加息後，屬於實物的黃金價格立即被搶高。雖然本港住宅樓市在這半年來自高位向下，累積跌幅多於10%，但住宅樓宇比起黃金更實用，它能夠自住、出租以及作長線投資，較黃金功能廣泛。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

通脹不低樓宇能保值

2016-03-24

中國國務院總理李克強新一份政府工作報告指出，今年通脹目標為3%。國家統計局公布，2月通脹按年漲幅擴大至2.3%，較1月的1.8%，升0.5個百分點，高於市場預期的1.9%。至於本港2月的整體消費物價指數，按年升3.1%，基本通脹率亦為3.1%，較1月的2.6%為高。財政司長曾俊華在最新一期財政預算案中表示，中期而言，香港經濟在2017至2020年間，預計基本通脹率則預計平均為2.5%。雖然人民幣匯價有所回軟，但由內地供港食品價格持續高企，對本港輸入通脹有推動作用，令本港通脹問題難以消解。投資住宅物業如果是在去年9月入市，難免有「摸頂」被綁之苦，但當時至今，樓價在約半年跌約11.31%，比起股市及匯市等投資工具，輸得比較少外，物業用來自住可抵償租金開支，用作收租也每年有兩至三厘的租金回報，實質損失比起其他投資工具，輕微得多。以股市而言，今年頭兩個月經已重挫12.79%，可謂傷亡慘重，連滙豐控股(005)及渣打集團(2888)等實力股票，大小股東都損失不菲，其他三四線股票更甚。若股民在港股的損失能夠換成樓價跌幅，相信不少股民會說句「我願意」！因為皮外傷總好過重傷。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

投資磚頭簡單揀樓易過揀股

2016-03-17

去年香港股市與住宅樓市比較，樓市雖只賺1.91%，但對於不太熟悉投資技巧的市民而言，買樓比較穩定，且勝在簡單，容易掌握。筆者回顧去年港股資料，恒生指數全年跌7.16%，對比起中原城市領先指數的二手樓市有1.91%升幅，樓市算是小勝一仗。去年港股十大上升股份，升幅有多達4.21倍至20.66倍，買中開心，但細看這些股票通常較冷門。十大下跌股票卻錄介乎81.91%至94.74%跌幅，不幸買中會損失慘重。樓市雖較股市沉悶，但勝在平穩，適合不想炒作的真正投資者。去年樓市幾近持平無甚上落，更有樓盤價錢現跌勢，十大跌幅屋苑下跌4.2%至13.5%之間。然而，住宅物業還有其他用途，可自住或出租，對業主而言，也是一種補償，實質損失會比上述數字為小。如果與十大跌幅股份相比，更只是皮外傷。去年也有樓盤價格跑贏住宅樓大市，升幅介乎13%至25.3%。業主賺到居住或有租金收入外，更錄樓價升值的額外利潤。今年首兩個月，恒生指數經已出現有12.79%的巨大跌幅，而樓價指數跌幅只是約4%。但住屋可住或租，有助抵銷部分損失。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

住宅樓價升幅贏強積金幾條街

2016-03-10

積金局表示，過去15年強積金整體回報是3.1%，高於平均通脹的1.8%；筆者雖然有供強積金，但到底買了甚麼，可謂全無印象，因覺強積金回報多數普普通通，不足作退休之用。筆者覺得最可靠仍是購買住宅物業，一來可保值，二來可自住，三來可收租賺取每年約3厘的租金回報，更可用作退休，進可攻退可守，不必花太多時間理會。對於強積金每年約3.1%回報，是高是低，不想評論。但香港每年通脹不低，以積金局所說的平均年通脹率1.8%，扣除後實質收益有限。筆者計一計，以中原城市領先指數為例，2000年底是54.24點，到2015年底是135.83點，15年時間升81.59點，平均年升幅10.02%，比強積金的3.1%，高出2.322倍，拋離幾條街。政府如果願意將強積金制度轉變一下，容許這些資金除投資股票及基金等金融工具外，也可將資金用作部分置業供款，市民一樣能享受樓價保本增值的好處，並多了一個投資選擇，或許會很受歡迎。假如政府放寬這方面投資，就可給予更多喜歡投資物業的市民「上車」。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

港樓價高只因美元大貶值

2016-03-03

香港不少人抱怨住宅樓價高不可攀，令他們居住出現問題。但從另一角度研究，本港樓價或許幾十年來都沒升值，反是美元及港元大貶值造成樓價高的現象，因過去45年，美元兌換黃金，瘋狂貶值97%，可知美元原來全無保值作用。很多人有錯覺，以為美元等鈔票愈多愈好，但筆者看法是實物愈多愈好。所謂實物，不外乎物業與黃金等，其中以物業最保值，因它是地球珍貴土地資源製造出來的，供應非常有限，不會像美元及股票可無限量印製。如在1971年8月15日，美國總統尼克遜宣布美元貶值，停止美元兌換黃金。金價由過往每35美元可兌換一安士黃金，美元之後大幅貶值到今時今日；就以目前每安士黃金可兌換1,220美元而言，45年來美元累積貶值97.13%。物業及黃金是實物，皆能保值，尤其是住宅物業具備居住功能，買樓置業可作安居之所，也具有出租收租的特點，每年取得2至3厘回報，比起黃金無息收，更勝一籌。故持有鈔票，單是貶值已頭痛，因美元45年來大貶值外，歐洲及日本也行負利率，各國爭相以貶值來挽救衰疲經濟，鈔票保值此路不通，唯有尋求其他投資工具作護身符。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

美不推負利率也行超低利率

2016-02-25

去年12月中，美國聯邦儲備局宣布加息0.25厘後，不少人擔心息魔肆虐，損害本港置業人士買樓信心。但日前聯儲局主席耶倫卻表示，正研究負利率措施，筆者覺得美國實施負利率機會不大，卻有機會維持現有超低息狀態，本港業主不應過分憂心因加息帶來的供樓壓力。筆者觀察美國經濟多年，深知美國是一個透支經濟體，政府與國民都高負債纏身，即使加息，也有很多顧忌。因為加息太多，如3厘，許多國民都未能承受得起高息打擊；所以，筆者一直以來都不憂心美國息魔肆虐本港樓市，但市民恐懼息魔，筆者卻阻止不了。去年歐洲實行負利率後，日本亦步其後塵，進入負利率時代。加上中國經濟亦表現乏力，部分金融機構估計今年中國經濟增長只有約6.5%，難以「保七」，甚至硬著陸。歐洲、日本及中國經濟轉弱，美國亦難以獨善其身，所以，筆者亦覺得美國息口很難再上一層樓。筆者認為其他地區的不濟會拖慢美國經濟，令美國加息步伐會放緩，甚至放棄，故大可能維持超低息局面。如此，本港業主會受惠，繼續輕輕鬆鬆供樓。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

樓市承接力勝過08年

2016-02-04

年初開始全球投資市場亂作一團，股市匯市出現顯著跌幅。連續淡靜多月的本港住宅樓市，價位亦有下調，但仍比股匯市堅挺，成交亦回穩，顯示部分置業人士經已展開趁低吸納動作。中小型住宅樓市儘管有下調幅度，個別樓盤亦有一兩成的劈價動作，但場面還是非常有秩序，並未出現不問價掟貨的情況，比起股市匯市，安定得多。住宅樓無可否認進入1月下旬，也呈現跌幅，個別單位更出現一成多的跌幅，被市場形容為劈價。但以中原城市領先指數計算，跌幅只為0.64%。但承接力比起2008年，明顯好得多。因為當年樓市即使劈價，市場亦無甚承接力，樓價廉宜也無人敢買。現在碰上有業主劈價的話，成交立即湧現，證明市場是有承接力的。筆者相信樓價只要下調15%至20%，就會見到買家在低位積極撈貨，反映願意買樓的人為數甚多。股匯等投資市場，今年只約20日，許多人都輸到怕怕。樓市或許今年也會下跌，但跌幅可能是眾多投資工具中最少的。作者為中原地產亞太區住宅部總裁

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