鴻爐點雪 - 蕭亮鴻
2013-10-10

政府年前就建議立法監管私營骨灰龕提出公眾諮詢,而在過渡期內,則將現有私營骨灰龕的資料上載於政府網站供市民查閱。 當中分兩類,包括符合地契用途及城市規劃用途的第一類;及違反其中一項或兩項用途的第二類。用意是令市民更清楚私營骨灰龕的情況及保障市民利益。 另外,政府亦努力開拓土地興建新公營骨灰龕場以滿足市場需求。同時,政府亦加強執法取締現有被定為非法骨灰龕場,不過成效未如理想,第二類骨灰龕場數目始終如一;龕位售價仍高企。即使購買屬第一類骨灰龕位亦未必有保障,因政府一日未有完善發牌制度,均不代表這些龕場能獲發牌,故分類表隨時誤導市民。 骨灰龕真的那麼厭惡嗎?除心理因素外,包括春秋二祭人流增加所造成的交通阻塞丶平日打齋念經發出的聲浪丶化寶爐產生濃煙對空氣影響等。其實這些都非骨灰龕場獨有,其他宗教建築物附近的居民,亦受類似影響。反之,骨灰龕場平日及晚上對鄰居所造成的滋擾,可能更少。 私人骨灰龕場的情況其實跟工廈及住宅大廈劏房問題差不多。在公營房屋及政府龕位供求嚴重失衡下,樓價、租金及龕位價格自然會不斷上升,在有利可圖下,非法龕場及劏房自然應運而生,故發牌制度真的能解決以上問題嗎? 作者為永利行測量師有限公司董事

2013-09-26

近日電視上播放了一個介紹觀塘區工廠大廈新面貌的節目,內容提及租戶如何利用工廈設計上的特性,改變為商業及娛樂之用。 不過,若事前未獲有關政府部門批准,這類擅自將工廈改作非工業用途行為,可能已觸犯建築物條例、消防條例、城市規劃條例、衞生條例及地契條款等。根據現行法例及政策,要合法更改工廈作非工業用途亦非不可,惟不是所有非工業用途都可與大廈其他現有工業用途共處同一大廈內。 因為,從安全方面考慮,一些會吸引大量外來顧客停留的用途,如酒樓、教會、學校、卡拉OK、浴室及零售商店等,都很難在工廈的高層單位內開設。就算事前已獲城規會批准,亦必須將消防設備及走火通道等,提升至符合商業用途規格,及將工業用途與非工業用途分隔。 此外,若果有關建議用途違反地契條款,還需向地政總署提交豁免執行契約條款申請,並繳交豁免費。 不過,有時工業用途的定義亦有灰色地帶。從前,香港輕工業主要是各類型的製造業,如紡織、製衣、鐘錶及玩具等。不過,現今僅餘下的輕工業,主要為食物加工、藥品製造及高科技電腦等,其運作模式跟當年大有分別,廠房設備亦不同,辦公室佔用空間愈來愈大,霎眼看來似商業用途多於工業用途。 而新近落成的工廈跟商廈,從外觀到設備上根本就沒有分別,難怪有人索性將工廈作商廈用。希望有關政府部門能加強巡查及執法,不要等到有人自動投案才採取行動吧。 作者為永利行測量師有限公司董事

2013-08-15

每逢刮風下雨,街道上總會有樹木被風吹倒,若不幸有途人受傷或財物損失,應該由誰來負責? 一般來說,若樹木坐落於私人土地,順理成章是由土地業主負責;相反,若樹木位於政府土地,則由管理所屬土地之政府部門負責。為了更有效率地確定問題樹木之業權及負責人,地政總署在接獲危險樹木投訴後,會派專人到現場勘察樹木狀況及確定業權誰屬。 私人方面,業主當然要好好管理其土地上的一花一草,有業主為免麻煩,或因種種理由,索性將土地上的樹木全部砍伐,但此舉可能違反地契條款,甚至違法。因很多地契內都有條款,禁止業主在未經許可下砍伐及修剪土地內的任何樹木。另外,亦加入綠化土地條款,要求發展商在發展土地時提交綠化建議,並經批准後按圖施工。日後若需要作出任何改動,必須事先批准。數年前曾有個別私人屋苑的管理公司,在未經政府許可下,擅自修葺屋苑內之綠化樹木而被罰款數百萬元。 有時為了保留一些具生態價值的古樹,業主亦需作犧牲,如位於尖沙咀前水警總部的大樹,就令土地發展空間受到限制,阻延發展進度及增加成本。另外,在新界鄉郊地方有時為保留某些風水樹,亦出現不愉快事件。不過,有時樹木亦會為業主帶來好處,君不見大埔林村有名的許願樹,每年為當地村民帶來多少經濟收益呢! 作者為永利行測量師有限公司董事

2013-06-20

現時香港市區可供重建之舊住宅物業多數是4至8層高的舊唐樓。這些舊樓是否值得拆卸重建,並非單純取決於土地的規劃用途及地積比率等,也要考慮其地契條款的限制。如兩幅土地面積、位置、樓宇高度及業權分布皆相同,理論上其發展潛力及重建後價值應相同,但發展商開出之收購條件卻可完全不同。 因第一幅土地之地契條款並無任何發展限制,第二幅之地契則限制建屋高度及總樓面面積。縱使相關城市規劃大綱圖內,容許兩地作高密度住宅發展,第一幅土地於集合全數業權後可隨時動工;相反,第二幅土地則須先修改地契及補地價後才可發展。在發展成本較高下,發展商收購價自然較第一幅土地為低。 至於屬公務員合作社的物業,由於當年政府以三分一地價批出;並於地契內嚴格限制了可建樓面面積、單位數目、用途及轉受限制等,在地契條款下的發展空間已被用盡。 從小業主角度看,發展商所提出之收購價,起碼要足夠讓業主於同區購買相同實用面積丶樓齡較新之住宅單位及承擔補地價費用;否則對業主們沒有吸引力。 相反,發展商除了要用接近新樓價錢去買近50年舊樓外,還要按現有樓宇面積補三分二地價;更要再按重建後增加之住宅及商用面積補十足地價。相比其他沒有地契限制的物業,這類物業之發展成本(主要是補地價金額)會高很多,故成功重建個案較少。   作者為永利行測量師 有限公司董事

2013-05-23
2013-04-25

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