鴻爐點雪 - 蕭亮鴻
2014-03-06

為配合城規會於去年底刊憲之古洞北及粉嶺北發展規劃大綱圖,地政總署剛發出新作業備考。內容是讓新發展區內擬作「私人發展」的土地業權人提供一個原址換地申請的「全新」處理機制。根據作業備考,被納入發展區一期「受惠」業主,須於今年11月30日前提交發展換地申請。經地政總署初步評估及符合有關條件後,申請交北區地政處處理。 不過,與一般發展換地申請機制不同,申請人須在地政總署發出「暫定基本條款建議書(未包括補地價費用)」及簽署接納後,於建議書限期前向受影響土地上(於去年7月4日或以後)的住户或佔有人,發放一筆與「新界東北新發展區計劃」政府收地特惠補償相若現金;並要取得書面接納書及土地交吉後,該署才繼續處理申請。 若「包括補地價費用的有約束力基本條款建議」受各種原因而未能於2016年1月31日或以前發出及被接納,有關申請便會取消。換言之,每宗申請要在14至23個月內完成,否則政府或收回土地再作發展。這是否意味申請人在限期前須接受任何補地價金額而不可上訴?政府又是否暗示限期後就會展開收地行動?現正非法霸佔私人土地的住户或佔有人是否都獲補償?特惠補償金額真的合理嗎?業主可否選擇過往程序申請?總括而言,筆者看不出新制對業主有甚麼好處。 作者為永利行測量師有限公司董事

2014-02-20

按現行新界丁屋政策,原居民可選擇於(1)其名下的私人農地上申請「建屋牌照」;或(2)向政府申請批出土地;並繳交象徵式地價後,興建3層27呎高,每層700方呎的「新界豁免屋」。由於是以原居民身份建屋,此類「新界豁免屋」又被稱為「丁屋」。若原居民計劃於建築物落成後出售物業予非原居民,需向地政總署申請修改建屋牌照或地契內的限售條款,並繳付相關補地價金額。而上述兩種批准建屋方式的補地價金額計算方法並不相同。 以建屋牌照興建的丁屋有5年禁售期,即在取得滿意紙後5年內轉讓物業,需要補地價,金額會隨樓齡遞增而逐步遞減,直至禁售期屆滿後,可免補地價自由轉讓。若以政府批地方式興建的丁屋,其禁售期是永久性的。即業主於任何時期出售物業都需要補地價。 相比之下,兩種丁屋於發出滿意紙後同時申請補地價,前者補價金額較後者低三分二。 兩者估價日期都會鎖定為業主提出申請之日,以地政總署工作量,一般申請需時半年,若業主認為補價金額過高,可提出上訴,其估價日期不會改變,上訴再需時約半年。換言之,就算入紙後的1年內樓市有變化,都不影響估價日期,但到時以建屋牌照批出的丁屋,樓齡已滿1年,按補地價機制會自動下調;若不急於出貨,倒不如撤回申請,重新入紙更划算。 作者為永利行測量師有限公司董事

2013-12-19

香港人真苦命,生前為「有瓦遮頭」而勞碌大半生,又要為死後的一個「儲物櫃」而煩惱。現時骨灰龕位的呎價比一般住宅樓宇呎價還要高得多;原因明顯是長期供不應求。 根據業內人士非正式統計,每日去世人數約120人,跟每日150個單程證配額差不多。換句話說,假設每位身故人士都火化,香港每日就要有120個新骨灰龕位才能滿足市場需求。 不過,跟一般住宅不同,這類「陰宅」是絕少有二手市場供應;因此,不論是公營或私營骨灰龕的需求從來只會有增無減。可惜現時骨灰龕位大多集中於各大墳場及廟宇內,每逢春秋二祭都導致交通擠塞。因此,撇除中國人傳統的鬼神忌諱,新建墳場及骨灰龕的最大障礙便是交通流量問題。所以要交通方便,又要遠離民居及工商業地區,真是談何容易呢? 其實各類型私營骨灰龕已存在多年,政府一直都未有任何監管,記憶中還好未曾發生過不愉快事件,政府為何要打算立法監管呢?其中原因當然要保障消費者利益,因為現行骨灰龕位買賣並非一般物業交易,而是一項私人合約,買方並沒有任何業權,若不幸賣方結業倒閉,就無從追究。 但若有關當局能換另一個角度,將存放這些無毒無害的骨灰用途,歸納為貨倉用途的一種,則現時大部分工業及貨倉樓宇或土地,都有望活化為「骨灰迷你倉」。位置分散了,人流及交通就自然解決;加上工業大廈與民居分隔,在心理上會好過一些。最後供應增加,價錢自然回落,何樂而不為?因此希望當局不要再「墨守成規」。 作者為永利行測量師 有限公司董事

2013-12-05

近日西貢西灣村擬被納入郊野公園事件,引起市民廣泛關注,當中有支持亦有反對。最不滿者,當然是受影響土地的業主,因若土地被納入郊野公園範圍,該土地任何新發展計劃將受郊野公園條例所規管。 當然,納入郊野公園與否並不會對土地業權構成任何影響,而在合法及沒有違反土地契約下,一切現有用途可繼續。換句話說,現時種菜的,只可永遠繼續種菜,荒廢的土地亦要繼續荒廢。任何改變用途及新發展都必先要獲批准後才可進行。相比現在沒有任何規劃限制是截然不同的,起碼不需要經城規會或漁護署批准。就算是被納入在發展審批地區或分區計劃大綱圖內,其可供發展之用途都有清楚列明於註釋內;而有關之規劃用途亦有機會隨時代而改變。 如西貢海下由沒有任何規劃限制下,於2010年9月被劃為發展審批地區,及於今年9月部分地區被劃為鄉村式發展。但筆者從未見過有郊野公園土地被剔出公園範圍,可作其他發展用途。 從物業估值角度來說,不同的規劃用途,對土地價值影響很大,特別是新界區,如同屬農地契約土地,若位於鄉村式發展區內,因可發展新界小型屋宇,其價值比農業發展區或保育區內的土地高逾十倍。 可想而知,像西灣村這類本來未被納入任何發展規管的新界土地,理論上只要不涉及搭建構築物,根本就沒有任何用途限制,難怪西灣村村民會極力反對。 作者為永利行測量師有限公司董事

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