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全部專欄 , 鴻爐點雪

鴻爐點雪 - 蕭亮鴻

霸佔政府土地(一)

2015-06-25

政府因應店舖非法霸佔政府行人路情況日趨嚴重，早前曾高調地加強執法，更拍攝宣傳片呼籲商户要「俾條路行吓啦」。不過，在執行細節上，應由哪個部門去處理？筆者所見，在街上擺賣的無牌小販，及擅自將貨物或枱椅擺放在行人路上的商户及食肆，都由食環署執法。若涉及已刊憲道路上的非法泊車或「佔中」人士，則由警方甚至法庭執達吏執法。至於那些非刊憲道路的政府土地(如新界的空置政府土地)，則由地政總署管理。而在店舖門前政府行人路上加建僭建物的個案，由於同時涉及樓宇改動及霸佔政府土地，則由屋宇署及地政總署負責。若果有人將一輛兒童單車掛在某條政府行人路旁的欄杆上，應該向哪個部門投訴呢？首先，單車不是垃圾，且不是棄置在路上，不應牽涉食環署。雖然算是交通工具，但單車並非登記車輛，且沒有接觸路面，所以警方亦無從檢控車主。另外，單車雖然是掛在屬於由路政署擁有及保養的政府公物上，但由於欄杆並無損壞，路政署道路維修部又似乎可置身事外。筆者認為，地政總署作為管理全港政府土地的專責部門，是有責任處理這類其他部門都不願意處理的爛攤子。(待續) 作者為永利行測量師有限公司董事

公開政府短期租約租金

2015-06-18

有傳媒報道，政府批出短期租約及官地牌照，其租金及牌照費並非全按市值計，而是因承租人身份而有不同。若以非牟利慈善團體或公營機構承租土地，可能只會收取象徵式租金。現時，由地政總署批出的各種短期租約，會以公開招標或私人協商方式租出。前者一般以價高者得方式批出，中標租金在其他土地租金評估時具一定參考價值。至於後者，因批租過程不公開，其租金計算準則及其他條款細節等，公眾無從得知。即使承租人不滿政府所收取的租金，亦不容易在市場上找到其他政府短期租約租金個案跟政府議價。在私人租務市場上，搜集租金個案不容易。根據現行土地註冊條例，不超過3年的租約就算註冊與否，其法定優先權亦不受影響。換言之，這類租約一般沒有註冊，因此，承租人在缺乏參考個案情況下跟政府議價，只好任其宰割。政府當局應考慮跟現行土地買賣機制看齊，包括公開政府短期租約內容及修改土地註冊條例，以提高部門運作的透明度及改善租務市場資訊流通。作者為永利行測量師有限公司董事

2015-06-11

「居屋第二市場」樓價屢創新高，元兇是當年樓市低迷時，政府在各方壓力下，毅然一刀切停建及出售所有居屋，以為可以挽救樓市；結果導致居屋供應斷層。在供不應求下，政府更放寬「白表」申請人的入息及資產上限，進一步開放這個第二市場，樓價豈能不更上一層樓？以一個月入4.8萬元，又有180萬元現金的中產家庭為例，為何不購買天水圍「嘉湖山莊」的400多方呎的私人住宅單位，或一層700方呎的新界丁屋，偏要選擇未補地價的二手居屋？因為雖然市區樓價較貴，居住環境未必較新界理想，但勝在出入方便，交通費較平，加上升值潛力較高。從投資角度看，在貴買貴賣原則下，始終較新界物業吸引。況且，居屋政策一向偏重「綠表」公屋住户，而「白表」中籤機會實在太低。與其靠運氣，不如靠自己。政府既然出盡法寶也無法令樓市降温，「白表」申請人要盡快買居屋「上樓」，除「白居二」外，別無他選。作者為永利行測量師有限公司董事

送契物業的問題

2015-06-04

基本上，香港物業轉讓，不一定需要按市價買賣，亦可透過送贈方式進行。若送贈人於物業轉贈後去世，有關物業有機會牽涉遺囑及遺產承繼問題。另外，若送贈人於物業轉贈後不久便宣告破產，破產管理署便會懷疑是破產申請人刻意將其資產轉移到第三者，以逃避其債務。因此，為了減低借貸風險及不必要麻煩，銀行對這類物業的按揭借貸都較為審慎。其實，無論物業透過正常買賣或送贈方式轉讓，買方都要按現行印花稅條例，以物業成交價或市場價值，取其較高者為準，繳納印花稅。既然送贈者這麼慷慨，又無不軌企圖，何需以贈契方式來送贈物業呢？不如乾脆地按一般做法以市價將物業「賣」給至愛，不是更簡單直接麼？作為父母的，若計劃於自己身故後將物業留給子女，可選擇以「長命契」方式加入子女名字。他朝身故後，子女便自動成為業權人。這方法可免卻遺產承繼手續，又可幫子女「上車」，更可防止那些不孝子女在取得物業後，變賣物業及遺棄父母。作者為永利行測量師有限公司董事

長者服務式住宅

2015-05-28

本港私人安老院社服務質素一向備受質疑，日前更被揭發有安老院職員漠視院友尊嚴事件。這反映政府應該正視長者晚年居住及護老服務。既然政府暫時無力處理此問題，就應該鼓勵其他團體或機構去自由發揮吧。在「有需求，就有供應」情況下。現時私人住宅市場上有提供所謂「服務式住宅」單位出租及出售，為較富裕人士提供更貼身服務。同樣，房協亦曾推出兩個專為行動自如及經濟能力較好的長者而設的「長者樂安居計劃」。由於反應熱烈，現再推出「雋悅」。筆者對此計劃非常贊同，因計劃既能配合香港人口老化而引申出的長者住屋問題，亦為退休長者晚年提供一個安穩無憂的合適居所。當長者去世後，單位又可再租予其他人士。不過，有人卻認為既然中產長者有能力一次過付數百萬元租金，理應可於私人市場找到合適居所，房協應將丹拿山這地皮改建為居屋或夾屋出售。若真如他們所願，這批新居屋或夾屋折扣後，實用呎價估計約1.4萬元，以單位實用面積500方呎計，售價700萬元，試問年輕人或劏房戶可負擔嗎？作者為永利行測量師有限公司董事

公務員的雙重福利

2015-05-21

筆者在兩年前曾撰文解釋公務員合作社土地的發展限制，當中主要是補地價及轉售限制，這與新界丁屋政策類似，都是向一批「特權人士」以三分一地價或是免地價批出土地作建屋自住之用，希望這批「特權人士」能「安屋樂業」。因此，為防止有人將物業轉售圖利，都會加入「限售條款」。可是，未補地價的丁屋可自由出租，而公務員合作社則不可。如今，政府不知是否為增加住宅土地供應及加快市區重建步伐，還特別照顧這批同僚，正研究以高於市價向他們收購單位，並建議受惠人士能再以優惠價購買房協的資助房屋。其實，這類公務員合作社單位是可免補地價轉讓予現職公務員；或於補地價後於自由市場出售；因此，並不存在無法套現問題。只不過是有人奢望會有發展商或市建局能以同區7年樓齡或更高呎價，向他們收購單位罷了。難道政府真有責任去幫助無經濟能力人士置業，並且要在50年後，再次幫他們換樓嗎？那麼，在2047年後，全港居屋業主是否又可以同一理由，要求政府補貼他們舊樓換新樓呢？作者為永利行測量師有限公司董事

「綠置居」還是「白置居」

2015-05-14

究竟有多少公屋租户及在輪候冊上的人，願放棄租住公屋權利去購買居屋或租者置其屋？首先，仍在輪候冊上及剛獲分配公屋單位的，按其所申報收入及資產，表面上應無能力置業。只有那些被發現及確認為公屋富户人士才有置業迫切性，因要繳交雙倍或市值租金外，亦可能被逼遷；唯在未喪失公屋户籍前選擇購買租者置其屋或居屋。租者置其屋計劃於98年推出，參與租户以比居屋更優惠折扣購買其租住單位，透過此計劃已享有住屋津貼的租户，便可達成置業願望；房委會亦可減持出租公屋單位來增加收入及減少租金補貼。但此舉卻減少可出租公屋單位的供應，日後亦衍生出各種物業管理上的問題，計劃已於06年終止。如今新推出「綠置居」計劃，只是一個變相廉價居屋計劃，將用作興建公屋的土地改為興建出售單位，根本無助增加整體出租公屋單位數目，反是用公帑去補貼公屋富户買樓。如將居屋折扣率提高，或將「綠置居」改為「白置居」，會否更多人贊同？作者為永利行測量師有限公司董事

汽車修理工場爆炸慘劇

2015-05-07

上星期日發生的氣體爆炸慘劇，再次引起市民關注「汽車修理工場」的潛藏危險。究竟這類設於住宅大廈地下單位的「工場」，是否有合法building ordinance/planning ordinance(建築物條例/規劃條例)或符合地契准許用途呢？樓宇設計方面，涉事大廈建於1971年，入伙紙中，地下單位的批准用途為「非住用用途商舖」；即不可作「工業或住宅」用途。現行城市規劃用途為「住宅(甲類)2」，即不可作任何「工業」、「危險倉」及「汽車修理工場」等用途；相關法定圖則早於1958年已刊憲，因此明顯不符合規劃用途。可惜礙於現行法例漏洞，於市區內的違規用途，規劃署暫時並沒執法權。至於地契方面，該土地不得作「工業用途」及不可興建「工廠大廈」；大廈上層只可作「住宅用途」，而地下部分則只可作「商業或住宅用途」。換句話說，涉事單位用途合法或符合地契用途與否，則要視乎有關政府部門各自演繹了。若地政總署及屋宇署一致認為該「汽車修理工場」屬「工業」用途，則業主已觸犯建築物條例、城市規劃條例及違反地契用途。相反，若認為只屬一般「非工業/商業」用途，因此就不需要採取適當行動，則此類悲劇可能隨時再次發生。作者為永利行測量師有限公司董事

2015-04-30

香港開埠以來，大部分土地契約及相關建築物條例，都有規定業主必須委託專業人士入則，批准後才可建屋。可惜，香港於「二戰」淪陷時期，大量政府文件，包括大部分戰前落成樓宇的檔案及建築批准圖則被毀。因此要查證這些戰前樓宇的樓齡及其他細節，只可透過其他方法，包括建築物舊照片、其外形設計風格或地契圖等。若建築物於土地契約批出或分割時已建成；其時建築物形狀及布局可能會展示於地契圖內。只要與現有建築物作比對，便可推算建築物大約落成日期。另外，市民亦可於地政總署轄下各區測繪處，查看及購買由政府拍攝的高空照片。這些相片是測繪處於不同時期，於香港各區上空拍攝，作為繪製地圖之用。其拍攝年份可追溯至上世紀二十年代。由於所採用菲林片幅非常大，其解像度亦高。有時甚至連馬路界線、車輛及人物亦可清楚看到。透過這些高空照片，可查看某土地用途變化及建築物興建、落成及拆卸重建年份。由於是官方拍攝，這些照片於個別「逆權侵佔」訴訟，亦被法庭接納作呈堂證物。另外，規劃署於「發展審批地區核准圖」刊憲前，亦會將受影響地區現況拍攝，以作土地現有用途的證據。作者為永利行測量師有限公司董事

樓齡的重要性

2015-04-23

有時建築物的樓齡，對其價值甚至業主的利益可構成很大影響。如太舊的物業會影響其按揭還款年期。要以土地八成業權人身份向土地審裁處提出「強制拍賣」申請的住宅大廈，其樓齡必須不少於50年才獲考慮。一般建築物的樓齡，是以由屋宇署簽發的「入伙紙」日期，或由地政總署/前理民府簽發的「滿意紙」及「不反對使用通知書」日期為準。不過，這些文件並不能證明現有建築物，就是文件上所指述的建築物。因為新界有個別舊村屋在拆卸重建時，並未按政策先向地政總署申請，因此有關「滿意紙」或「不反對使用通知書」會隨之而自動失效。而新建築物實際上可能已屬違規建築，個別銀行亦不會提供按揭。在新界土地發展方面，若業主能夠證明土地上的現有建築物(違規與否)，早於有關城市計劃大綱圖或發展審批圖公布前落成，即使土地現被規劃為《自然保育區》，業主仍可向地政總署申請將建築物原地重建，或需補地價。至於市區重建收購及收地賠償方面，同樣是沒有批准圖則及「入伙紙」，戰前樓與戰後僭建的天台屋及有蓋平台等，所獲賠償/或收購金額完全不同。(待續) 作者為永利行測量師有限公司董事

2015-04-16

現時市民買賣房地產時，都會先向業主或地產代理查詢有關物業是否存在任何違規僭建物，而地產代理亦應該從土地查冊紀錄中，查看物業有否被屋宇署或地政總署「釘契」。因為個別銀行不接受此類物業的按揭貸款申請；而某些需要領取牌照的行業，如食肆、銀行、賓館及老人院等發牌申請，亦會受影響。不過，包括政府建築物在內，並非所有「合法」的建築物都會有屋宇署的批准圖則；如只在新界出現的新界豁免屋「村屋」、已登記的寮屋及戰前樓宇皆沒有批准圖則。若果沒有合法圖則依據，屋宇署及地政總署憑甚麼判斷建築物是否有僭建？以新界豁免屋為例，若建築物超出新批地契/建屋牌照所容許的規格，地政總署會以違反地契條款而向業主採取適當行動；至於屋宇署亦可引用相關法例執法。政府年前就推出自願申報計劃來有秩序取締村屋僭建問題；至於那些如沙田「曾大屋」、荔枝角道的「雷生春」等戰前建築物，只要不牽涉加建或改建，則不受限制。不過，既然沒有批准圖則，沒有「入伙紙」，又怎樣證明建築物是「戰前」還是「戰後」落成？作者為永利行測量師有限公司董事

怎樣防止地積比率轉移

2015-04-09

現時市區的舊式唐樓大多以一梯或兩梯兩伙設計，左右單位面積及形狀大致對稱，一雙一對整齊排列。當年樓宇落成時，發展商一般會先按所建樓宇的中軸線，將土地分割為多個地段，然後再將不同樓層的單位，以土地不可分割份數方式分拆(俗稱分契)出售。這情況於五、六十年代非常流行。由於是對稱設計，土地分割後各自的地積比率及覆蓋率並沒有改變，因此很多舊區的地段面積都較小。但時至今日，物業發展趨向屋苑式設計，樓宇設計及布局千變萬化，較大型的項目甚至會分期進行。有時為了設計上需要，建築師會將樓宇集中在土地的某個位置興建，以便騰出空間作其他休憩用途，令地積比率及覆蓋率分布不均。若發展商日後擅自將土地再分割，便會造成地積比率轉移；即其中一幅土地的地積比率，超出地契或法例限制，而另一幅則表面上似乎還有發展空間。為免造成混亂，政府會在地契內加入條款，限制發展商胡亂分割土地；及必須以土地不可分割份數方式，出售個別單位。　作者為永利行測量師有限公司董事

非住宅用途的住宅大廈(續)

2015-04-02

政府為有效遏抑樓價，近年分別透過金管局，迫令銀行收緊樓宇按揭貸款成數(即關水喉)，及推出三項印花稅(辣招)，務求以遏抑需求來阻止市民置業。不過，成果有目共睹，各類物業售價不跌反升，還屢創新高。就上期提及過某公開銷售的服務式住宅(non-private residential/非私人住宅)項目，筆者就聽聞金管局就銀行按揭貸款事宜，作出奇怪指引，認為該物業是非住宅物業(non-residential property)，不可以住宅物業名義作按揭貸款。以這個邏輯推論，以公司名義或非香港永久性居民購買此非住宅物業，買家理應不用繳納15%買家印花稅，日後轉售亦不用繳付額外印花稅。因為印花稅條例訂明，非住宅物業(non-residential property)是指因受地契、公契、入伙紙或其他文件限制，而於任何時間均不得全部或部分用作住宅用途的不動產，其餘就會被視作為住宅物業(residential property)。而該服務式住宅物業一方面被城規會、地政總署及金管局界定為非(私人)住宅物業(non-(private)residential property)，卻同時被屋宇署及差餉物業估價署界定為住用(domestic)物業。那究竟domestic是否等同residential呢？為何一個服務式住宅項目在不同政府部門及法例下，有不同定義呢？費解。作者為永利行測量師有限公司董事

非住宅用途的住宅大廈？

2015-03-26

根據現行建築物條例，「服務式住宅/Service Apartment」跟一般「私人住宅/Private Residential」同屬「住用/Domestic」類別；而「酒店/Hotel」雖然一樣是提供住宿服務，但卻歸於「非住用/Non-domestic」類別。兩者的可建地積比率分別很大。不過，按照城規會網頁內的《詞彙釋義》，「酒店式附服務設施住宅/Hotel-like Service Apartment」屬於「酒店/Hotel」用途；而「提供中央服務及/或中央管理和公共設施的住宅式附服務設施住宅/service apartment provided with central services and/or central management and communal facilities」則屬「分層住宅/Flat」用途。但是，從地政總署批出某份位於尖沙咀的非工業用途地契發現，原來該土地是不可作「Private Residential」，但卻可作「Service Apartment」用途。奇怪的是，該土地現有上蓋物業的入伙紙卻列明樓宇是作「Service Apartment For Domestic Uses」，即作「住用」用途。而該土地的現有規劃類別卻是「商業」用途，即包括「酒店」但不包括「分層住宅」。因此，此物業應該是一幢「不是Private Residential(地契)」、但只可作「住用」用途(入伙紙)；同時必須提供「酒店式」而不是「住宅式」附服務設施的「非分層住宅」(城規)的「服務式住宅」(售樓書)的「另類創意」大廈。那麼，怎樣才是「住宅式」或「酒店式」服務呢？既然地契有「Private Residential」用途，那就應該有「Public Residential」吧！「住宅式」或「酒店式」服務住宅是否就是「私人」或「公共」服務式住宅呢？若日後管理公司提供的服務未能達到「酒店式」級數，則隨時會降格為「分層住宅」，那豈不會違反城市規劃條例，或地契條款？作者為永利行測量師有限公司董事

環保慈善紀念磚

2015-03-19

香港人真可憐，在世時要為居住問題煩惱，甚至要委曲租住非法劏房，卻又不容於法律；更甚者，就算死後亦未必有安身之地，皆因連小小一個擺放骨灰的「儲物櫃」都極昂貴。富貴人家可不計成本購買所謂「表一」合法骨灰位，窮人則可能要選擇將骨灰散落大海或甚麼紀念花園。筆者忽發奇想，如果舊輪胎可再造成遊樂場環保軟地墊，廢玻璃可製造環保磚，那麼人類骨灰這類鈣化物，理應同樣可混入當中，成為「環保慈善紀念磚」。只要某善長仁翁願意為自己或其家人「捐獻」某一個數目的善款，受惠的「慈善機構」就會將其指定的骨灰，以死者的名義製成「環保慈善紀念磚」，並將其名字永久刻在上面以作紀念。當集合足夠數目後，將這些新建築材料用作興建或裝修機構的永久會址之用。捐獻愈多，磚塊就愈大，所擺放的位置就愈搶眼。其實，這種籌集善款作興建會址、學校及寺廟費用的方式，已不是甚麼新意念；當然，這類工程必須由專業人士進行，以確保符合有關法例。作者為永利行測量師有限公司董事

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