香港基建頻繁，政府修橋築路及土地開發等項目，常涉及收地及封路改道。政府會按項目性質，引用相關條例收地。如興建鐵路引用《鐵路條例》；修橋築路引用《道路(工程、使用及補償)條例》；土地發展及舊樓重建作「公共用途」則會引用《土地收回條例》。不過，不同條例的申索賠償程序有所差別。在《土地收回條例》下，政府可主動提出賠償，或要求受影響人士在指定限期前提出申索理據。其餘兩項條例的受影響戶，則須於指定限期前主動提出申索理據。另外，因封路造成的直接及間接損失；如商户因封路期間，人流或車流下降，引致短期及永久的生意或租金損失；另商户因收地而搬遷或結業的一次過額外開支，如搬遷費、另置或租用新物業的代理佣金、律師費、裝修費或員工遣散費等；及搬遷或結業前後，對生意收入所造成短期及永久的損失等，都可獲賠償。為簡化及縮短賠償程序及時間，政府多先向合資格人士提供一筆過搬遷津貼或騷擾補償金作最後補償。不過，商户亦可選以實報實銷向政府追討；但須提交過去數年收支帳目及單據。 作者為永利行測量師有限公司董事
原來現時全港於1950年以前落成的8,800幢樓宇中，共有1,444幢被古物諮詢委員會暫評為一至三級別的歷史建築物。而評估準則不外乎歴史、建築、組合、社會、地區價值、保持原貌程度及罕有程度；當然並沒有提及是否會考慮物業的商業價值或顧及業主的利益。 雖然，各級別歷史建築物的業主，其業權不會被剝奪，且理論上仍可合法地將其私人財產拆卸、改建或轉售，但發展局長會積極考慮、兼有權根據《古物及古蹟條例》將某些已達「古蹟」級數，或正面臨拆卸威脅的一級建築物，宣布為「古蹟」或「暫定古蹟」，以確保業主不能擅自將物業拆卸或改建。 業主因此而造成的損失及其賠償計算準則，則需由政府及業主雙方私下協定，或由區域法院評定。不過，法例並沒有規定政府必須收回有關建築物。 換言之，這個沒有法律約束力的評級制度，間接提醒業主在「大限來臨」前，要盡快將有關物業拆卸，根本無助歷史建築保育。 其實城規會是可以配合古諮會「保護」歷史建築物為由，修改目標歷史建築物的規劃用途申請，以凍結土地的發展高度及用途，當土地失去重建價值，便再沒有拆卸物業的誘因。 作者為永利行測量師有限公司董事
香港政府一方面積極鼓勵市區重建，開闢新土地發展；卻同時要保留一些具「歷史價值」的舊「特色」建築物，以滿足市民對保存「集體回憶」的渴求。可是某些建築物卻位於市區心臟地帶，其座落的土地，其「重建價值」遠高於其「現有用途價值」。 為充分利用土地的發展潛力，為廣大市民提供多些房屋供應，在商言商，業主沒理由不將舊建築拆卸重建。如一個被荒廢多年的片場，一些漸被遺忘的港產電影拍攝場地，卻因一個已獲政府批准的住宅重建項目，而勾起大眾的集體回憶，以至被列為「歷史建築物」。《信》的歌詞有云：「誰會珍惜當你還擁有，將要逝去總想挽留」。 數百年前的一隻碗或一隻古董手錶，會因其歷史背景、製作工藝及其罕有性，令其價值飆升數十倍、甚至數百倍；物主自然珍而重之。反過來，私人建築物(不是土地)一旦被列為「法定古蹟」，就不能清拆，到時業主欲哭無淚。因此，應該用甚麼準則來衡量一幢建築物，甚或整條街道是否值得保留？業主的權益又是否獲得保障？如果你居住的戰前舊樓因被列為「歷史建築物」而令發展商撤回向小業主提出的收購建議時，你又會怎樣？ 作者為永利行測量師有限公司董事
按現有法規，土地面積最少三、四千方呎以上才能有效發展。因此，政府及發展商都致力將已被分割的細小土地整合重新發展。雖然「强拍條例」在某程度上加快發展商收購大廈分散業權的步伐，但條例不適用於單一業主的舊樓地皮。若業主堅拒出讓土地，毗鄰土地的業主亦無可奈何，只好各自發展；亦不能地盡其用，造成雙輸的局面；此現象在舊區甚為普遍。 當然，政府最終亦可以公眾利益為由，引用土地收回條例，收回一切私人土地業權作綜合發展；那時甚麼「縫」都不存在了。 現時，政府不斷「見縫插針」地覓地建屋，及企圖放寬地積比率上限來用盡每一寸土地資源的同時，有否考慮過現有道路及其他基建設施，能否配合不斷被提高的發展密度？而現時市區的准許發展密度是否已到了極限？ 再過50年，所有市區土地應已全被發展，業權全部分散，樓宇設施亦老化，各類維修項目(驗窗、驗外牆、電力裝置、水管及升降機等)費用越來越高。哪裏再有未被用盡地積比率的市區土地，可供市區重建？此「寸土必爭」的「無縫」發展政策，真的可行嗎？ 作者為永利行測量師有限公司董事
今年初，有業主向城規會建議，在一幅不足600方呎的市區土地上興建一幢7層高(包括5伙)的商住唐樓。當中每個單位的建築面積不足260方呎，扣除樓梯，估計剩餘實用面積不足200方呎；完全符合「蚊型單位」的標準。 該地位處一幢商住大廈天井位置，除一邊向街，其餘三邊則極之接近該大廈其中兩個住宅單位及公共走廊的窗户。因此，新廈落成後定必對該大廈低層戶的採光、通風，甚至私隱構成嚴重影響。雖然城規會暫未就申請作最後裁決，就算批准，估計業主在入則時亦會遇上不少技術性問題。 筆者發現，毗鄰大廈地盤是由9幅相連土地合併後重建而成，而涉案土地則位於地盤中央，估計當年發展商可能因某些理由，未能一併收購，造成今天的情況。其實，現時市區舊樓重建最大障礙，除業權分散，個別土地面積太細亦不容忽視。五、六十年代，發展商喜歡將新落成唐樓，按門牌號碼逐一將土地分割為不同地段後，再將樓宇分層出售。而一般土地分段的面積由600至1,000方呎左右。(待續)。 作者為永利行測量師有限公司董事
多得「自由行」政策，香港從03年沙士及08/09年金融海嘯的經濟低谷恢復過來。根據差餉物業估價署數據，商舖租金由03年6月至今年7月升幅2.2倍，相比09年4月亦漲約1.7倍。 眾所周知，零售業興旺是引致商舖租金大幅攀升的主因。正所謂「唔怕你租金貴，最緊要有客嚟」。在好景時，各連鎖式零售集團紛紛願意以超高租金去承租那些旺區龍頭大舖，作為旗艦店。而作為業主，當然不會跟錢對着幹，一於價高者得，瘋狂加租。結果甚麼數十年老字號麵檔及食肆，一一被迫光榮結業或搬遷。 早年，香港人一窩蜂北上消費，是因內地消費水平較香港為低。不過，隨著人民幣逐步升值，情況逆轉；反過來，帶動內地旅客(或兩地水貨客)訪港消費。香港被譽為「購物天堂」及「美食之都」，無非是貨品價廉物美、選擇多樣化及貨真價實。可惜，隨著工資成本及租金不斷上揚，再加上連鎖式零售集團壟斷市場，整體零售業的競爭力已大不如前。 近來，內地大力反貪及經濟放緩，訪港旅客人數回落是理所當然的，連帶澳門博彩業也不能幸免。因此，零售消費疲弱令租金下跌，正好為樓市泡沫稍為降温。 作者為永利行測量師有限公司董事
近日環球金融「核爆」，引至股市大上大落，有經濟師更預期，樓價可能會受拖累而下瀉。若所言屬實，普羅大眾和政府應是喜還是悲呢？ 現屆政府執政以來，其中一項主要任務，就是要盡力遏止樓價升勢，令一眾「冇殼蝸牛」能盡早「上車」。如今得蒙上天眷顧，替政府使出「無形之手」，降低投資樓市的入場門檻，理應可喜可賀。不過，那些急需賣樓套現的業主，或許會欲哭無淚。至於仍要繼續供樓的業主，亦不用太悲觀，因為無論樓價高或低，業主仍是擁有一樣的物業，及仍有一大筆按揭欠款未清還。只要能確保收入穩定和還款能力，問題暫時都不大。另外，那些打算細屋換大屋及申請居屋補地價的業主，亦應趁此時機進行。 整體經濟方面，香港經濟過往一直由地產及相關行業帶動；而政府財政收入來源亦過於偏重賣地、補地價及物業轉讓印花稅。如樓價因外圍經濟衰退而下跌，政府賣地及印花稅收入便會大減，第一個當災應是政府庫房，到時便會經濟衰退、失業率上升、通貨收縮及滿街銀主樓盤，此情此景，筆者仍歷歷在目。 作者為永利行測量師有限公司董事
發展局日前宣布，將推行5年的活化工廈措施，於2016年屆滿後不再延期。歷來獲批申請共112宗。自措施推行以來，工廈空置率比起09年已明顯下降，因此措施已「成功達到善用工業用地樓面、促進市區舊工廠區轉型的目標」。 另外，2014年研究亦發現，現時工廈內仍有約一半樓面是用作工業及貨倉用途，其餘的則作各項非工業用途；而當中約有5.1%是一些新興的行業。而數字亦有上升趨勢。 不過，要知道，要達15年樓齡以上，並位於指定規劃區內之整幢工廠大廈改裝申請，才能受惠於此「免補地價」措施。置於其他個別工廠單位之更改用途及拆卸重建申請，則仍「需補地價」才行。因此，受惠的只限於那112幢工廈的大業主吧，其他工廈小業主根本就冇得益。 筆者認為要充分利用工廈，政府應研究全面提升工廈的消防設施，令其符合商業/住宅用途的水平。另外，應考慮減免現有「個別單位」更改用途的補地價金額及臨時豁免費，以鼓勵新興行業的發展。 作者為永利行測量師有限公司董事
規劃署剛發表《2014年全港工業用地分區研究報告》指出，現有工廈樓面未能滿足物流業及貨倉發展的需求，故建議提高現有工業用地的地積比率；及叫停某些工業用地改為住宅用途的建議，以增加供應。 另外，該署亦研究在符合消防條件下放寬某些已存於工廈內的藝術工作室、水耕及水產養殖、畫廊、宗教、文化、體育或康樂等非工業用途的規劃申請。不過，礙於消防安全問題，建議未獲消防處支持。 事實上，要合法地將工業大廈單位改作非工業用途，除要符合建築物、消防、食環及城規條例外，亦可能要向地政總署申請臨時豁免或不反對書，並繳付豁免費或補地價。不過，部分會吸引大量顧客的用途，如教會、娛樂場所、展覽館及診所等，就多不會獲批准。因此，現存作這類用途的，大有可能屬非法經營，顧客安全並無保障。試問，有誰會放心在危險倉庫的隔籬單位開派對？據筆者所知，地政總署除收到舉報外，亦會派員定期巡查各區工廠大廈是否存在違反地契用途，並作出適當行動。不過，規劃署對市區違規個案，卻礙於法例漏洞而束手無策。 作者為永利行測量師有限公司董事
首先，任何人霸佔政府土地或非法僭建都是違法行為；不過，後果各有不同。有人會在被揭發後，主動向地政總署申請短期租約，不過，審批時間長短，就要按部門內部的緩急先後。總之，在未批出租約前，暫時都不用交租。 另外，地政總署於1980年代，曾進行一次非法搭建寮屋普查及登記，並曾簽發臨時寮屋牌照，留待日後再作處理。 年前，發展局又皇恩大赦，透過「自願申報計劃」容許現有新界村屋的部分僭建物，免費繼續存在，留待日後處理。 市區方面，因屋宇署長期人手不足，以至令執行僭建物清拆令的進度遠遠落後。 不過，地政總署早前亦曾高調地執行地契條款，強行清拆某幅農地上正在興建的非法搭建物，並沒收土地業權。 日前更向沙田顯田村內佔用官地及私人農地上的非法寮屋發出清拆令；不過，就引起村民強烈不滿，認為政府選擇性執法。 其實，政府及私人土地上的非法搭建物，不論存在多久或有否臨時寮屋牌照，政府最終都有權根據有關法例及牌照條款，收回土地及清拆有關搭建物。因此，市民購入或租用這類物業時要小心。 作者為永利行測量師有限公司董事
市建局剛推出的「煥然壹居」項目，受惠對象限於資產不多於300萬元及月入6萬元以下的二人「中產家庭」。撫心自問，這類百萬富翁真的沒有能力置業嗎？要知道，市建局的主要責任及承諾之一是「解決嚴重的市區老化問題，協助居住在殘破失修樓宇內的居民，改善其生活環境。」；因此，它的角色不應與房委會及房協重疊。 多年來，市建局已不計成本地去完成了多個市區重建項目；當中受惠的業主及租户亦不計其數。而市建局唯一收入來源就只有靠賣樓。事實上，市建局的前身為土地發展有限公司，就是因當年樓市下滑終告清盤。 如今推行的「需求主導計劃」及「樓宇復修資助及貸款計劃」已令市建局不斷虧蝕，若還要向其賣樓收入打主意，恐怕他朝有日樓市回落時，市建局可能又會步上土發公司的後塵。 若政府認為以此「折扣方式」就能滿足市民置業/投資的需要/意欲的話，那倒不如為所有合資格首次置業人士提供不同程度的買樓折扣資助，待日後出售物業時，才向業主收回折扣差價，還來得更直截了當。 作者為永利行測量師有限公司董事
近日出租公屋食水含鉛事件，除了引發大眾關注食水安全問題外，亦披露了水務署在批出「水紙」時，並沒有檢驗食水內是否含鉛；亦沒有檢驗喉管及接駁位之用料成分是否合格。 雖然，政府強調問題多數是由於個別承建商採用了含鉛之焊錫所致，但就算所言屬實，作為公屋之業主，房署當然要為事件負上全責。不過，這不代表問題只存於公屋，居屋及其他私人屋苑的食水問題又是否存有問題？ 但現在連抽取水辦化驗的程序亦出現了爭拗，是否有人希望淡化事件的嚴重性就不得而知。不過，承建商採用不合格之材料就是鐵一般的事實，房署必須追究到底。 若日後發現問題涉及私人樓宇，是否需要全港樓宇換水喉？房屋署是那些承建商的其中一個大客户，為確保日後仍有生意做，當然將事件擺平，但小業主們又應向誰追究責任呢？ 作者為永利行測量師有限公司董事
「非工業」用途就是除了工業外的「所有用途」。當中包括私人住宅、辦工室、商舖、食肆、加油站和貨倉等等。筆者認為，骨灰龕場亦屬其中之一。為免造成爭拗及修補地契漏洞，地政總署近年在大部分新批土地的地契及修定地契內，都會特別訂明土地不可作骨灰龕場用途。 可惜，不知為何，絕大部分新界小型屋宇的地契條款，仍然容許土地可作任何「非工業」用途。因此，連同那些沒有用途限制的「舊屋地契」在內，在新界小型屋宇內經營私人骨灰龕場，並沒有違反地契條款。若該土地處於城規會及郊野公園的涵蓋範圍外(即沒有規劃限制)。按照發展局公布私營骨灰龕資料的分類準則，此類同時符合土地契約用途限制，及規劃限制的私營骨灰龕場，都會被納入表一類別。 筆者認為，長遠來說，食物及衞生局應盡快完成私營骨灰龕場發牌制度的立法程序。規劃署應該盡快就全港所有未有規劃限制的私人土地進行完善的規劃；並修改城市規劃條例，以填補現時無法在市區執法的法例漏洞。地政總署亦應考慮，在新界小型屋宇地契內加入相關用途限制條款。 作者為永利行測量師有限公司董事
近日有報道提及有人擬在某工廈天台「栽種植物」而被指違反地契用途。地政總署認為在工廈開設「農莊」屬「農業」運作，並不符合地契內准許的「工業式倉庫」用途。其實，怎樣才算是工業用途呢？ 按照城規會網頁內的《詞彙釋義》，「食物及飲品製造廠」歸屬工業用途的涵蓋範圍。因此，若利用植物種子製成麵包或啤酒，算是工業用途。那麼，將蔬菜種子放在泥土或培植水內，再加入陽光、空氣等天然有機方法而製成的新鮮蔬菜的工廠，是否應該屬工業用途呢？又如果利用天然方法，將動物糞便製成有機肥料，跟化工廠用化學方法製造化學肥料比較，兩者是否同屬工業用途呢？ 話說回來，如果硬說「種植」可供食用的蔬果屬「農業」；那麽按地契條款要求，在工/商/住宅大廈內進行「綠化種植」工程也應該被視作「農業」行為吧。可能地政總署認為，種植觀賞植物就是綠化，種可食用的植物，即農作物就是農業。如果種椰子、香蕉樹或菊花又算甚麼呢？ 作者為永利行測量師有限公司董事
在香港除已售出或租出的私人土地外，其餘都屬政府土地。當中地政總署會按實際需要，將土地撥給各政府部門，用作興建官立學校及政府醫院等。一般來說，絕大部分的政府土地都是免費開放給市民享用。但在特殊情況下，如為防止有人非法霸佔政府土地，地政總署官員有權將有關土地圍封，並豎立告示禁止任何人進入。 怎樣才構成霸佔政府土地呢？以街道為例，筆者認為若果有人以物件及其他方式，剝奪其他人使用該道路的權利，則屬違法。政府有權引用相關法例採取適當行動。 但有趣的是，並非所有開放給公眾使用的街道都屬政府土地，只不過是地契條款或其他原因，規定有關業主要免費開放予公眾使用，並由業主自行管理。因此，小販管理隊便無權向在該處擺賣的無牌小販提出檢控。如市民有興趣知道自己身處之街道，是屬私人還是政府所有，不妨到各地政處查看或購買《地段索引圖》，便可一清二楚。 作者為永利行測量師有限公司董事
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