鴻爐點雪 - 蕭亮鴻
2016-01-21

政府剛發表關於「元朗南房屋用地規劃及工程研究/勘查研究」第三階段諮詢,當中建議將現有分散的露天貨場及物流行業集中於元朗公路近唐人新村一帶。要以較少土地去容納現時龐大的物流業「用地」需求?政府則提出放寬工業用地的地積比率及高度限制,容許興建多層貨倉或物流中心來滿足業界需求。不過,建議卻不獲業界人士支持,認為會增加成本。 筆者所知,撇開交通負荷,興建可容許貨櫃拖頭,連車帶櫃經行車道上落各層物流中心,所需土地面積相當大;另外,因要承受額外負重;其建築成本亦較一般廠廈高。根據現時分區計劃大綱圖,該區本就已被劃作工業(丁類)用途,可建地積比率1.6倍及樓高13米;村內亦建有不少露天貨場及工廠。這類私人土地的地契大多數為百年前的集體官契(舊農地),根據1983年的一個法庭裁決,這類(舊農地)除不可建屋外,就沒有任何用途限制。於是所有露天貨櫃場、回收場及劏車場等便可合法地及免補地價營運。而就因這判例才迫使政府制定現時的分區計劃大綱圖,以有效控制新界土地的發展。若業界真的希望搬上多層物流中心運作,何不直接申請修改地契或換地及補地價?其實,這類行業真正需要的是土地而非樓面。希望政府能多開發新的工業用地,而非將人家現有私人工業用地改劃為較狹窄的貯物及工場用途。 作者為永利行測量師有限公司董事

2015-12-31
2015-12-24

消委會經常呼籲市民要小心留意預繳式消費所潛在風險。而購買樓花這類可能影響一生的決定就更加要考慮周詳。日前澳門發生的樓花爛尾事件,揭示澳門政府與香港政府在土地政策及法規,以至對小業主利益保障上的分別。 據報道,澳門政府為免囤積土地,會以《土地法》規定發展商必須在25年期限內完成發展項目,否則政府有權沒收土地而不需作任何補償。是次事件的起因在於發展商在取得此幅工業用地後的二十多年,不但未按原先規定興建工廠大廈,反而中途向政府申請修改土地用途,興建住宅項目。發展商聲稱,由於政府在審批修改土地發展用途的過程需時,令工程無法趕及法定限期內,即明天完成。因此會向澳門政府提出上訴,希望補回額外施工期。 筆者對於澳門的土地法丶批地政策及預售樓花的法規並不熟悉,成功與否,誰是誰非,不敢妄下定論。但平心而論,本來只是政府與發展商之間的事,為何最終卻連累了那些一直被蒙在鼓裏的樓花小業主呢?若發展商最後敗訴,小業主應向誰來追討損失呢? 話說回來,為保障樓花小業主的利益及防止爛尾,香港地政總署在批地政策上,特別是就發展期限、預售樓花的監管及大廈公契草擬事宜等,多年來不斷作出改善及進步,再加上2013年實施的一手住宅物業銷售條例的監管,相信上述情況不會在香港發生。 作者為永利行測量師有限公司董事

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