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全部專欄 , 樓按視窗

樓按視窗 - 王美鳳

銀主盤買賣限制多

2016-05-31

很多時銀主盤之成交價較市價低，吸引一些買家入市覓筍盤，但銀主盤訂價較平是基於買家須接受一些特別條款，當中一般訂明買方在簽署買賣合約時，已等同接受物業的業權，故不可對業權作出任何查詢或要求。換句話說，即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註追收押記令，買方需要自費處理及註銷有關備忘錄；又如單位出現結構問題如非法僭建、改建物等，買方不可提出異議，倘若物業附有拆卸建築物命令、翻新大廈通知，不論是否已於買賣合約前發出，銀主合約一般聲明須由買方自行負責。還有的是，在買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何家具或雜物。簡單來說，銀主盤買賣以合約作為分界線，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題；故此買家在買入單位前應先衡量是否接受物業所有狀況。現時有些銀主盤的賣主可於成交前提供相關資料及文件讓買家查閱，買家可先委託律師查看業權及有否違反建築物條例或其他法庭頒令等。倘若物業出現業權瑕疵或非法僭建問題，或會導致銀行拒絕批出按揭貸款，買家便大失預算。作者為中原按揭經紀董事總經理

何謂銀主盤

2016-05-17

在樓按貸款過程中，業主須與所選之銀行或財務公司簽訂按揭契據，當中訂明業主同意有關按揭物業作為抵押品，倘若業主日後未有履行還款責任，承按人便有權以銀主身份變賣有關物業以抵償欠款及損失。銀主盤的產生，正是指業主連月斷供或拖欠供款，亦未能與承按人達成解決方案，最終遭承按人根據按揭條款及透過法律途徑收回抵押物業，以賣樓款項償還按揭欠款及相關損失。銀主成功售出物業後，樓款先用作償還第一按揭之所有欠款，然後還款予其他已登記押記之債權人，若有餘額，須向業主歸還。近月有報道指銀主盤呈上升趨勢，銀主盤數量由去年僅數十個增至目前約百多個，增幅達1倍；然而，這個數量與03年曾高達4,000個銀主盤比較，現時數量僅佔高峰時期之3%，仍屬很低水平。銀主盤主要是業主斷供所致，以下幾項因素會加速形成升勢：經濟環境及就業市場轉差、失業率上升、拖欠比率上升、負資產個案增加以及資不抵債的程度加劇。目前按揭貸款拖欠比率處於0.04%低水平，金管局亦未有錄得任何3個月以上負資產拖欠紀錄，故未見得銀主盤在短期內會大幅增加。作者為中原按揭經紀董事總經理

存款掛鈎Ｈ按慳息例子

2016-05-03

上期提及近月之H按減息潮，競爭之下，最近已有銀行將H按減息優惠伸延至與存款掛鈎計劃。H按與存款掛鈎計劃在近年甚受歡迎，因不少用家均有停泊資金需要，如經營生意業務人士、投資人士均常有流動資金往來，一般用家亦有儲蓄及備用資金。而存款利息按每日戶口結餘額計算，用家可隨時按需要提存款項，無需擔心金額如定存般被鎖死。舉一例子比較傳統H按及H按與存款掛鈎計劃，兩者按息同樣低至H加1.6厘(以最近1個月期拆息計，實際息率約1.83厘)，以目前平均按揭額約300萬元、按揭年期25年計，假設借款人選用H按與存款掛鈎計劃，將自己10萬元資金存入高息存款戶口，另每月維持儲蓄存款5,000元，全期存款利息便可多出一般戶口約21.7萬元*，以利息回報抵銷按息支出，即淨利息支出可較傳統H按減少達29%。若借款人需停泊大額資金，再按上述例子，假設首月將100萬元資金存入高息存款戶口，該月存息回報抵銷按息後，該月淨利息支出等於大幅減少約33%，實際按息等同降至1.23%。以上例子可見，若能善用這類按揭存款掛鈎計劃，慳息效果確實相當吸引。留意這類計劃一般設有存款金額上限，普遍定為未償還按揭額的一半。 *為方便參考，以上例子是假設按揭期內存貸息率不變。作者為中原按揭經紀董事總經理

H按減息潮下按息倒跌

2016-04-19

銀行相繼調低H按息，市場新造H按息已由這數年間一般為全期H加1.7厘，降低至H加1.6厘，實際息率約1.83厘，減息幅度為0.1厘。H按自金融海嘯後大行其道，於2009年及2010年期間，H按息率曾普遍低至H加0.7厘，直至2011年出現H按加息潮，自此H按息持續處於H加1.7厘或以上水平，而最近H按息調整低至全期H加1.6厘，屬近5年新低，對於新造按揭或轉按客戶亦具有吸引力。今年初樓市淡靜局面持續，物業交投稀少，連帶按揭貸款量亦減少，據金管局統計數字，新取用住宅按揭宗數已連續3個月低於4,000宗水平。年初一般是爭取樓按客戶的重要時刻，今年卻遇上僧多粥少局面，造就按揭競爭更為激烈。最近一二手市況有回暖，新盤群出、二手成交漸增，推動銀行把握時機爭取按揭生意。銀行調減新造按息，市場用家必然歡迎，但要留意，尤其在減息潮起初階段，銀行提供按息優惠門檻不盡相同，按揭申請人或需要多比較銀行間的息率。如A銀行批出全期H加1.6厘的最低按揭額僅需200萬元，B銀行批出同樣息率則要求按揭額或需達500萬元或以上；那麼，對於現時新批按揭額平均約300多萬元來說，A銀行會較易批出較佳H按息率。作者為中原按揭經紀董事總經理

轉按可慳息、套現、賺回贈

2016-04-05

上期提及近月轉按佔比增，若罰息期已過及按揭條件適合，轉按確可帶來好處，舉例陳先生於12年以600萬元買入一個3房單位，承造七成按揭，當時H按息率較高，他選用P按，息率全期P減3.1厘，實際息率2.15厘。現時罰息期已過，他遂申請轉用H按與存款掛鈎計劃，全期息率H加1.6厘，實際息率約1.83厘，低於轉按前P按息率，並設P減3.1厘之鎖息上限作保障。銀行提供高息存款戶口，息率即為按息水平約1.83厘，他將儲蓄存入賺息，等同慳息。陳先生又擬用上述物業套現低息資金，數年間物業市值升至780萬元，以一般轉按最高可達六成，減尚欠按揭額365萬元，他最高可套現103萬元。最終陳先生轉按兼套現總貸款468萬元，銀行提供現金回贈高達貸款額1%，即共46,800元，扣除律師費約8,000元支出，他藉轉按得了幾個好處：慳息、以低息套現流動資金兼賺取38,800元之可觀回贈。作者為中原按揭經紀董事總經理

轉按佔比增加有因

2016-03-22

近月樓市淡風下，連帶新造按揭量亦大幅減少，相對下，轉按申請維持相若水平，導致轉按佔市場比例明顯提升。過往轉按佔按揭市場介乎15%至25%，視乎銀行息率變化及轉按套現需求；根據金管局統計數字，1月銀行批出的轉按宗數達1,584宗，佔比高達34%。去年至今，市場潛在轉按需求有所增加，主因有二：第一，在12至13年期間，按揭市場以P按為主流，這些按揭貸款一般2至3年之罰息期已鬆綁，市場已轉為以H按為受歡迎的主流按揭計劃，H按實際息率低於P按(最近H按息率進一步降低，實際息率低至1.83厘，P按為2.15厘，差幅達0.32厘)，加上有部分銀行加推H按與存款掛鈎計劃，讓H按用家可同時享有低按息、高存息優惠，存款息率可與按息水平一致，造就一批P按用家轉用H按。第二，雖然近月樓價持續下跌，而在按揭措施下，可承造轉按成數亦隨之降低，但對於早年已入市的業主，樓價相對仍有一定水位可供套現，如以金融海嘯後，09年入市的單位來說，樓價升幅仍錄逾倍。在息率仍低及未來息率只會緩步溫和上調的預期下，仍可吸引不少業主以磚頭套現所需資金。作者為中原按揭經紀董事總經理

應對負資產之安全網

2016-03-08

樓價跌勢下，負資產數字無可避免將現升幅，但暫看負資產不易在市場廣泛出現，原因是目前按揭槓桿率處於歷史低水平，平均按揭成數僅五成，而近年即使選用高成數按揭的買家，礙於措施關係，以選用八成按揭為主，九成按揭個案很少。至於發展商為新盤提供高成數一按，又或一二按高達九成的個案，由於部分個案未可列入官方統計中，故負資產數字應較實際為低；據知，因應不同樓盤財務優惠，高成數按揭選用比例多寡參差，故仍有待觀察。負資產雖然影響樓市氣氛及換樓需求，但只要拖欠比率沒有惡化，本身並不會構成重大問題。業主只要能持續按時供款，銀行不會無故“call loan”。由於按揭措施之推行，近年入市的買家均需要通過壓力測試，對於手持多個按揭物業的買家，入息要求亦一再提高，故此現時業主一般都有很高的供款能力，應對負資產的防守力亦較高。樓市仍在調整，加上經濟環境現疲態，未來息率將回升，供樓人士宜為自己建立安全網，避免高槓桿借貸，總債務佔入息比率盡量處於低水平，並預留充足的現金流及備用資金，因為負資產本身不可怕，斷供後果才更可怕。作者為中原按揭經紀董事總經理

負資產是甚麼?

2016-02-23

樓價持續向下調整，負資產無可避免開始浮現，根據金管局統計數字，去年第4季錄得95宗負資產住宅按揭貸款，是自14年第3季以來再次錄得負資產個案。負資產曾經是困擾香港民生一大問題，97年亞洲金融風暴引發樓市泡沫爆破，樓價下滑令負資產個案不斷上升，03年高峰期時負資產個案曾高達10.6萬宗，佔供樓人士22%，佔未償還按揭總額高達31%。負資產是指物業的當前市值低於未償還之按揭餘額，如業主當年以700萬元購入物業並承造按揭，現尚欠銀行按揭550萬元，但物業現有市值500萬元，該單位便已列為負資產。負資產與樓價跌幅、按揭成數及尚欠按揭餘額有關，換句話說，當樓價下跌，剛於樓價高位入市及選用高成數按揭的業主，便容易較先跌入負資產行列。而對於早年已入市的業主來說，由於樓價水平較現時為低，加上已清還部分本金(如以25年期計，供樓3年已清還本金約一成)，成為負資產機會其實較低。舉例，業主於14年初以八成按揭入市，由於目前樓價較當時仍高出約10%，加上兩年間已償還本金約6.3%，即樓價需下跌逾32%，業主之物業才會成為負資產。作者為中原按揭經紀董事總經理

拆息升對H按影響微

2016-01-26

近日市場憂慮銀行同業拆息(H)上升，心水清的用家亦明白，銀行未有決定上調最優惠利率(P)，但不代表拆息不會率先上升。事實上，單計目前港美息差，暫未至於形成大規模走資，相信拆息上升與近月投資環境轉弱，導致港元出現沽壓及港匯轉弱有關。對H按用家來說，影響只屬輕微，故無需過慮。原因是近年大部分H按均設以P按市場息率為基準之封頂息率，倘若拆息上升，H按息觸及封頂息率，H按用家便可轉以P按息率供款，P不加的情況下，息差升幅僅約0.2厘；以100萬元貸款額計，每月供款增加僅約100元。目前銀行體系結餘相當充裕，拆息因此仍處於異常低水平，H與P息差仍接近5厘，這個H/P差距較過去金融海嘯前平均3至4厘有所拉闊。由於拆息反映銀行同業資金成本，原則上，只有當拆息回升至較正常水平，才是P需要上調的信號；所以H較P率先上升屬於正常現象。以對上一次加息周期為例，拆息早於P進入升軌前逐步回升，04年5月時，平均拆息為0.09厘，及至05年2月時，平均拆息升至1.27厘，當時P未跟隨進入加息期，而拆息已上升達1.18厘。作者為中原按揭經紀董事總經理

2016仍屬低息環境

2016-01-12

美國啟動加息後，本港聚焦何時加息，在港元及美元聯繫匯率制度下，港息大致上需跟隨美息走勢，但實質上港息未必需要完全跟隨美息的調整步伐及幅度，當中可視乎自身資金充裕狀況、資金流出規模及港美息差等因素。上月，美國決定首次加息後，本港銀行已宣布維持目前存貸息率不變。現時本港銀行體系結餘仍超逾3,000億元高度充裕水平，尤其在加息初期，港美息差未有明顯拉闊，本地資金流走規模亦有限。對上一次加息及減息周期，本港之加息及減息幅度均少於美國；對上一次加息周期為例，美國始於04年中起累計加息17次，加幅達4.25厘，香港則較美國延遲近9個月加息，加息只有9次，加幅約3厘。而在上一次於07年9月起之減息周期，香港累計減息幅度亦少於美國達2厘。按情況看，港美息差大約可有1厘緩衝，故本港有條件稍遲於美國加息，加息幅度亦未必需要跟足美國。筆者估計，美國最少加息累計達0.5厘至0.75厘後，本港才會跟隨加息，預期最快下半年始加息，步伐溫和，相信今年樓按息率主要仍處於2.5厘以下低水平，遠低於過去20年平均按息4.37厘，故今年仍屬低息環境。作者為中原按揭經紀董事總經理

新盤包按的轉按可能性

2015-12-29

上期提及近月發展商為買家提供高成數一按貸款，按揭成數高達樓價八至九成，並提供初期低息優惠。然而，發展商以銷售樓盤為主，提供低息貸款只屬促銷單位策略，故極其量只能夠提供首2至3年低息優惠，第4至第5年起，息率將上升幾厘。貸款的設計上是歡迎買家在優惠期後轉按或清還相關貸款，故一般沒有罰息期之綑綁；新盤買家應先衡量自身應對息率上升的還款能力，又或優惠期後轉按的可行性。但需留意，若然3年後按揭措施未有鬆綁又或可造按揭成數變化不大，那便需要達到一定條件方可轉按予銀行。以價值1,000萬元新盤單位為例，買家選用發展商提供之八成包按，借貸額可由500萬元提高至800萬元，首期門檻亦由500萬元降至200萬元，確有助買家解決置業初期資金問題。有關包按之首3年息率貼近市場水平，現為2.15厘，但3年優惠期後，息率上升至P水平，買家若希望轉按至銀行，便需補回約225萬元首期差額方可轉造五成按揭。當然，倘若樓價已有一定升幅，上述首期差額便可減少，那麼樓價需上升多少才可免補差額？答案是樓價升幅需超逾四成；但若然樓價下跌，所需支付的首期差額便增加，這樣看來，轉按談不上是易事。作者為中原按揭經紀董事總經理

新盤包按須注意息率變化

2015-12-15

發展商近月流行為買家提供高成數一按貸款，主要由旗下財務公司直接向買家提供上會貸款，按揭成數高達樓價八成至九成。由於不涉及銀行審批，故無論按揭成數及評估買家入息方面均無需受限於按揭措施，發展商遂可自主地設計輕鬆容易上會的方案，作為新盤優惠。這類高成數一按又被市場稱為「包按」，原因是有部分發展商表明無需壓力測試，甚至無需入息證明文件，買家一律可獲批貸款。這類高成數一按貸款均設有初期低息優惠，如首3年息率低至P減3.1厘(現為2.15厘)，與市場優惠息率一致，但第4年起息率卻升至P至P加1厘水平，屆時息率將彈升約3至4厘，這加幅仍未計及將進入加息周期後之幅度，故買家須留意優惠期及加息期後之雙重息率上升風險。以一個價值1,000萬元新盤單位為例，買家選用發展商提供之八成包按，首期由500萬元降至200萬元，確有助降低入場門檻；以首3年市場優惠息率計，買家供款佔入息比率為50%，但3年優惠期過後，息率上調約3厘至P水平，假設屆時加息2厘，利息升幅合共約5厘，買家之供款佔入息比率將跳升至80%，利息支出增加兩倍；即使假設買家按年加薪4%，供款佔入息比率仍高達71%。作者為中原按揭經紀董事總經理

投資車位尋寶方案

2015-12-01

投資車位須看其出租能力，一般須留意車位的供求比例、位置、地區、使用權限及租金回報率等。停車場的車位供應若普遍出現求過於供的情況，車位的承租能力及租金抗跌能力便較強，車位供求量可從以下幾點探知：第一，屋苑單位對比車位數量的比例，若高於4比1，求過於供情況通常較明顯；第二是附近屋苑的車位供應量，若然供應緊張，車主或會租用鄰近停車場的車位；第三是從租務紀錄留意區內之租務活躍程度。此外，地區及位置亦影響車位投資價值，例如是擁有較多家庭住戶的中上價大型屋苑、交通配套未完善或距離市區較遠之地區、傳統豪宅區或商業區等，一般有較多駕車一族。位置方面，一般是靠近停車場出口或近升降機大堂的車位最受歡迎，若屬於較易被碰撞的車路旁邊，又或較難泊車的位置，車位的出租能力便被削弱。投資車位著重租金回報，但事實上，近年車位價格飛升，租金升幅追不及，導致部分車位租金回報率下跌。如部分奧運站附近的屋苑，其車位於三年多前租金回報達4.2厘，現降至2.6厘。若多花時間尋寶，可發現新界區一些細價但高回報的車位，如上水一個屋苑的車位價格只需35萬元，月租1,500元，租金回報高達5.1厘。作者為中原按揭經紀董事總經理

獨立車位上會方案

2015-11-17

今年車位買賣交投活躍，首三季成交金額較去年同期增75%。以往車位普遍只需數十萬元，但現時車位價格平均已過百萬元，故亦有買家申請車位按揭。目前車位按揭成數最高達四成，按揭年期最長15年；貸款利息方面，各銀行按揭息率不盡相同，現介乎2.75厘至4厘，當中亦視乎貸款額及買家還款能力而定。買家若已擁有物業並尚有按揭，該物業便屬第一套房按揭，之後再購買獨立車位申請上會，便屬第二套房按揭，買家供款佔入息比率及壓力測試上限需下調10個百分點，即每月總供款佔入息比率上限需由50%下調至40%，買家需要有充裕供款能力方可成功上會。若嫌車位按揭息率高及按揭成數低，可考慮一個慳息方法，若持有物業並有足夠水位加按套現，可考慮將單位轉按並套現一筆金額，直接購買車位。此做法變相令買車位的成本低至住宅按息水平，若套現金額充裕，更可全數支付車位價格，解決車位只可承按四成及需付六成首期的問題。此外，車位既然不涉及任何按揭，亦不用擔心變成第二套房按揭之問題。作者為中原按揭經紀董事總經理

兩類供樓負擔反映甚麼?

2015-11-03

市場上提及之供樓負擔主要分兩類，上期提及第一類為樓價與收入槓桿比率，主要是衡量當前大眾的置業負擔能力。至於另一類是關於業主的實質供樓負擔，即是已置業人士的實際供款佔入息水平；這數字可反映業主的供樓及債務還款能力，若數字在健康水平，代表業主面對樓市逆轉的防守力較佳，銀行壞帳風險亦較低。金管局指出，現時實質供款佔入息比率約35%，即是業主每月樓按及債務供款佔入息僅約35%，屬於健康低水平。目前樓價與收入槓桿比率達70.7%高水平，反觀已置業人士的實質供款佔入息比率卻僅於35%低水平，正反映未上車與已置業人士的財務實力差距頗大。前者反映不少市民面對樓價高企上車困難，後者則反映已置業人士普遍資金較充裕，有很強的還款能力。事實上，現時新造按揭的平均按揭成數僅為50.4%，即是目前置業人士平均可拿出一半樓價作為基本首期。人口普查結果曾指出，六成業主已沒有按揭供款需要支付，即是過半數業主實際上是沒有供樓負擔。即使面對樓市轉淡，大部分業主仍具備頗強持貨能力，故並不輕易一下子將單位大幅減價出售。作者為中原按揭經紀董事總經理

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