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全部專欄 , 置業智慧

置業智慧 - 林智剛

市民置業意向調查

2016-05-24

有置業調查顯示「現在是否置業好時機」的想法出現轉變，認為現時不是置業好時機的受訪者，由去年第三季的74%降至今年首季的57%。而認為是置業好時機者，則由去年第四季的3%輕微升至5%。與此同時，土地註冊處顯示，4月一二手住宅成交突破4,000宗，與過去數月平均每月只有2,000宗，有大幅上升。準買家入市要注意兩方面：1.估價；調查顯示，現時逾七成市民預期樓價會在未來12個月下跌，準業主在簽署臨時買賣合約前，宜先向銀行查詢估價，以免因估價不足而影響財務安排。另外，準業主宜先行準備較充裕首期資金，如估價較買賣價低，亦有資金完成交易。 2.選取合適的按揭計劃；美國聯儲局於4月議息後，維持利率不變，但息率仍有可能上升，為減少加息對供款的影響，準業主可考慮使用存款掛鈎的按揭計劃，相連存款戶口可享與按揭一樣利率；至於現有按揭借款人亦可考慮轉用存款掛鈎按揭以助減少利息開支。作者為花旗銀行零售銀行業務主管

H按息率走低慳息效用漸增

2016-05-10

近年銀行同業拆息利率按揭(H按)較受歡迎，原因是按揭息率相對較低。按照以往的市場按揭息率計，一般提供息率為H加1.7厘，加上拆息利率約0.23厘，實際按息率約1.93厘，與最優惠利率按揭(P按)的實際息率2.15厘比較，借款人可減少利息支出，達到慳息目的。銀行同業拆息升跌難預測，且按揭供款屬長期支出，若借款人可定期檢視按揭計劃，便會發現市場不時推出較優惠的計劃供借款人選用。現有銀行提供的H按計劃息率，可低至H加1.6厘。透過最新息率優惠，供款人可節約更多利息支出，據金管局資料顯示，現時獲審批的按揭，平均貸款額為325萬元及年期為25年。以此金額計算並與P按比較，借款人每月便可減少約506元供款；長遠而言，全期利息開支可減約15.2萬元。(註：截至本月4日，銀行同業拆息利率約為0.23厘及最優惠利率為5.25厘) 借款人若選用可與存款掛鈎的按揭計劃，相連戶口的利率會與按揭息率相同，只要將閒置資金放在戶口，獲得的利息便可抵消部分利息支出。須注意是，若置業人士選擇以轉按或加按方式以爭取較優惠息率，應先確定罰息期是否完結。作者為花旗銀行零售銀行業務主管

一手物業要留意按揭條款

2016-04-26

根據現時一手住宅物業銷售條例，發展商需要在售樓前最少7天，提供售樓說明書給予公眾查閱，以助買家得悉單位確實面積及配套設施；價單須在公開發售前3天公布，並要列明支付條款、折扣優惠、及其他財務優惠(如第二按揭安排)。發展商售出單位後，亦需要把成交紀錄公開讓公眾查閱。上述所指可在一手住宅物業銷售資訊網中查閱，準買家可透過資訊網的資料，對心儀的一手物業作初步了解。值得留意的是，如買家需透過按揭購買一手物業，銀行在計算貸款金額時所使用的物業價值或會與價單上的售價不同，原因是發展商在推售樓盤時，一般會向買家提供折扣，而銀行在提供按揭時，有關優惠、回贈都需要扣除。舉例說，一個成交價700萬元的單位，若發展商提供的各項優惠總值為50萬元，銀行使用的物業價值將是650萬元，在現行按揭指引下，價值650萬元的自用物業，銀行按揭成數上限為六成，此單位的貸款金額為390萬元。準買家購買一手住宅及規劃財務安排時，宜了解相關計算，如需協助，可向銀行職員查詢。作者為花旗銀行零售銀行業務主管

置業輕鬆有步驟

2016-04-12

筆者相信置業可能是不少人目標，若有專業人士幫助，可避免遺漏重要事項。以下為置業時須經過的步驟，可助首次置業人士輕鬆「上車」。第一步：估價。準業主找到心儀物業，應先藉銀行估價，以免申請按揭時，因估值不足而影響首期財務安排。第二步：查冊及簽署臨時買賣合約。簽臨約前應先藉物業代理為物業查冊，確保物業紀錄無問題。第三步：選擇合適按揭計劃。市場按揭計劃繁多，選用前宜多比較各類計劃特點。第四步：正式買賣合約。準業主應委託律師簽正式買賣合約，辦理相關契約簽署(如樓契及按揭契(如適用))。第五步：保險安排。若準業主需承造按揭，須為物業買火險。可先確定物業的管理公司是否已購團體保險(Master Policy)，否則須自行購買，也可額外購買家居保險。第六步：成交安排。準買家須於成交日前將餘下物業買賣金額給律師樓，如需按揭的客戶在按揭獲批及簽署確認信後，銀行會通知準業主律師樓處理契約，貸款經律師樓在成交日給予物業賣方，交易大致完成。作者為花旗銀行零售銀行業務主管

小心挑選新盤付款計劃

2016-03-29

近日，不少大型新盤陸續推售，一手市場供應上升，成交宗數或會維持在較高水平；若有意置業人士在選擇購買樓花新盤時，宜先了解不同付款方式，以作好適當的財務安排。一般而言，付款計劃可分為即供付款及建築期付款。「即供付款」即是買家簽署買賣合約後，隨即向銀行安排按揭貸款及供款，此方式一般有較高樓價折扣。大部分發展商可為選擇即供付款的買家提供二按安排，但買家可獲樓價折扣相對較少。買家亦需留意二按條款及利率安排，現時多數是供款初期，利率較低，甚至免息免供，但優惠完結，二按利率回升，供款額便大幅上升。另一選擇是「建築期付款」，買家於不同落成階段繳付部分樓價，並在物業落成後支付餘額。根據計劃內容，買家有較長時間準備資金，但可獲樓價折扣相比即供付款計劃較少。若樓價在建築期內下跌，買家在物業即將落成時申請按揭，有可能出現估價不足，導致貸款額減少，買家便需籌措額外資金以完成交易。此外，亦非所有銀行會接受買家使用二按方式購買物業；若有意置業人士需採用較高貸款成數，可在申請按揭時，同時申請按揭保險計劃。作者為花旗銀行零售銀行業務主管

H按設鎖息上限免供款大幅上升

2016-03-15

近年因市場資金充裕，令香港銀行同業拆息利率(簡稱拆息或H按)，一直維持在較低的水平，使H按息率較為優惠，吸引大量業主選用，盼能享受低息供樓。舉例說，H按按息為H加1.7厘，若拆息為0.25厘水平時，按揭利率便是1.95厘，較現行最優惠利率按揭計劃(P按)的一般利率2.15厘更低。惟近期拆息上升，部分按揭客戶可能擔心，如拆息持續上升，會令供款額大幅上升。不過，現時H按計劃，都設有以P按為計息基礎的鎖息上限。業主其實不必過分憂慮拆息上升，如最優惠利率不變，每月供款也不會大增。承用上述的例子，一個H加1.7厘的計劃，假設銀行提供的鎖息上限是P減3.1厘(P為5.25厘)，實際按揭利率為2.15厘；如果拆息上升，令按息上升至逾2.15厘，按揭息率則改以鎖息上限作計算。換言之，即最優惠利率未有上升，只要選用的H按設有較理想的鎖息上限，按揭客戶都不必擔心拆息上升，而令供款大幅增加。作者為花旗銀行零售銀行業務主管

多元按揭計劃配合客戶需求

2016-03-01

按揭產品種類繁多，以下幾個為市場主要按揭計劃。銀行最優惠利率按揭(P按)為最傳統的按揭產品，按息會以P加或P減作計算，如P減3.1厘。P主要分2種，大P及細P，現分別為5.25厘及5厘，客戶要以計算後的實際息率作比較。至於銀行同業拆息按揭(H按)，近年較多人選用；每個工作天早上11時由香港銀行公會公布，一般可提供1及3個月的拆息作按揭利率基準，按息以H加作計算，如H加1.7厘。由於息率較波動，H按每月供款會有變化。另外，H按設有利率上限，為客戶於市場利率波動時作保障，故計算實際息率時，會以兩者中低者為準。定息按揭即按息在指定年期內固定不變，若客戶預期利率未來會上調，則可選擇此計劃鎖定供款額，定息期一般1至3年，定息期完結後，按息會以P按或H按的方式作計算。還有，存款掛鈎按揭，近年這類按揭亦開始流行，可選以P或H按作息率基準，計劃會提供一個存款戶口，借款人可獲得等同於按息的存款利率，而存款金額上限通常為按揭餘額的一半；客戶可藉此享有較一般港元存款戶口為高的利率。準買家可作參考，並選擇最合適的按揭計劃。作者為花旗銀行零售銀行業務主管

置業前先做準備功夫

2016-02-16

樓價向下調整，對買家來說，其中一個風險是簽署買賣合約後，才發現未能獲批足額按揭，如買家手頭現金緊絀，未能填補當中差額，便需取消買賣合約，損失訂金。要避免相關風險，準買家可考慮在簽署買賣合約前，使用初步按揭批核服務。現時大部分銀行可為客戶提供按揭評估，只要客戶提供入息證明及心儀物業的地址等資料，便可作初步審批結果，包括物業估值、貸款額及利率，令準業主置業更有預算，減低有關風險。另外，準買家在選擇按揭計劃時，一般會根據個人需要，如最優惠利率或銀行同業拆息按揭等。可是，若準買家的工作機構會為僱員提供房屋津貼，需留意機構是否只會為特定按揭計劃提供津貼。此外，準買家亦應了解物業本身是否涉及如有僭建物，或已於土地註冊處註了清拆令等，此情況將影響按揭申請。然而，準買家亦無需過分擔心會購入有問題的物業，因在物業買賣過程中，地產代理及律師樓亦會幫助買家進行物業查冊，以避免簽署買賣合約後，才發現有問題而影響按揭批核。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

轉換計劃減低加息影響

2016-02-02

近年市場開始出現以拆息為計息標準的按揭存款組合，與最優惠利率按揭計劃比較，除可享較低按揭息率，同時也可享受等同於按揭息率的存款利率，只要將資金存入相連的存款戶口中，便可享有額外的利息收入。另外，過往樓市持續上升，相較5年前，差餉物業估價署的私人住宅售價指數已升約70%至80%。由於物業已累積一定升幅，如業主有資金需要，可轉換計劃同時申請加按套現。若資金暫沒用途，可把資金存入按揭組合中的存款戶口，收取利息，同時透過加按套現，借款人亦可獲現金回贈，金額可高達貸款額1%。要順利套現，除注意原有按揭的罰息期外，也要留意現時按揭指引。如業主於5年前買入價值300萬元的自用單位，當時取得七成按揭即210萬元，今日物業估值升至540萬元，但因按揭指引已更改，上述物業按揭成數已被調低至六成，按揭貸款上限為324萬元，若業主剩餘供款額約250萬元，扣除償還原有按揭餘額，業主可套現74萬元。總結而言，業主應視乎自己的物業價值、購入時間、相關開支水平以及新的按揭息率等，作出合適決定。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

預留資金防估價不足

2016-01-19

繼美國聯儲局於去年12月公布加息0.25厘，市場估計港息有可能跟隨上升，除供樓業主的每月供款增加外，市場亦普遍估計樓價有下調壓力。如果讀者現時有置業需要，便要知道在市況波動下，申請按揭亦有更多不穩定因素。銀行批核按揭申請時，都涉及估價程序，確保作為抵押品的資產價格。對買家來說，如果物業估價低於成交價，便代表按揭金額減少，需調動更多資金完成交易。以一個成交價800萬元的單位為例，如果估價等於成交價，在現行按揭指引下，按揭成數上限為樓價六成，即貸款額為480萬元，首期支出320萬元。若估價不足，只獲估值700萬元，貸款上限便減少至420萬元，意味買家要增加首期金額至380萬元，才可完成交易，較預算多60萬元。如買家無法籌措足夠資金，或需取消交易，撻訂離場。要避免出現因估價不足而影響財務預算，準買家在簽署買賣合約前，可透過銀行為物業估價。值得留意，估價有時效，如買家購買物業涉及長成交期，如3個月以上，便須注意或出現估價不足。為減少未能完成交易的風險，買家宜多預留備用資金。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

加息對按揭供款有何影響？

2016-01-05

美國聯儲局於上月16日公布加息0.25厘，是自06年以來首次上調利率。同時，假若經濟數據持續向好，聯儲局官員預期利率會在今年底進一步升至約為1.5厘，並預計2018年底升至3.25厘。面對是次的加息周期，對於持有按揭人士而言，在財務上有何影響呢？本港銀行由於現時資金充裕，暫未有跟隨加息，然而持續加息，本港利率亦有上調可能性，若加息1厘及2厘，對按揭供款額有何變化？舉例說，一對夫妻持有尚餘按揭餘額300萬元的物業，還款期仍有25年，原按揭利率為P減3.1厘，若P為5.25厘，實際利率為2.15厘。若利率升1厘，每月還款額由12,936元，增1,525元，至14,461元，總利息支出由88萬元增至134萬元。當利率漲2厘，則每月還款額加3,149元，至16,085元；總利息支出由95萬元升至183萬元。上述例子顯示，若利率每升1厘，供款額約增12%，按揭持有人應檢視現有財務安排，以準備加息引致供款上升。而有計劃置業者在計算可承擔每月按揭供款時，應考慮加息因素，並勿忘壓力測試，預留充足預算。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

置業認清目標善用按揭保險

2015-12-22

有銀行早前公布「2015香港市民置業意向調查」，發現今年9月市民對樓價走勢看法逆轉，逾半數受訪者認為樓價在未來兩年下跌，而認為現時不是置業好時機的受訪者比例回升至紀錄以來最高位，有74%。調查亦發現，過半數非業主更認為未來10年「買樓無望」，而市民近年亦緊貼現實，認為用400萬元可「上車」的想法逐年改變，比例由2012年的81%下跌至今年的55%。筆者認為機會是留給有準備及有計劃的人，置業前認清目標，多做功課，量入為出，積極儲蓄，市民若首期不足可考慮善用按揭保險計劃。金管局指引下，銀行一般最高提供六成按揭予置業者，若申請按揭保險計劃，貸款額最高可達九成(貸款上限為360萬元)，要注意物業須為自用性質及樓價在450萬元以下，按揭成數根據物業價值而改變，並需符合以下條件：(1)申請貸款時沒有持有任何物業；(2)固定受薪人士；(3)入息佔供款比率上限為45%；如樓價逾450萬元至600萬元，最高成數為八成。此外，藉按揭保險計劃提高按揭成數，申請人需繳付保費，但可選擇每年續保形式或一次過付清。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

信貸資料與按揭申請有何關係?

2015-12-08

現時香港的信貸資料有很高透明度，透過查閱報告，銀行便可了解按揭申請人的信貸背景，從而批出合適的貸款條件。今期筆者會為大家分享信貸資料對按揭申請者有何影響。信貸資料有正面及負面之別，在正面信貸資料庫實施前，銀行只能透過負面信貸資料，如有關信貸的拖欠紀錄，去判斷客戶還款能力，卻較難評估信貸質素。而在03年正面信貸資料庫實施後，涉及個人信貸，包括信貸額、未償還的信貸金額及有關的還款紀錄等資料，2011年更將按揭宗數資料加入資料庫中，以提供更全面的信貸報告予銀行作參考。在按揭申請中，銀行在得到申請人書面授權後，透過信貸機構檢視資料，信貸紀錄良好者可獲更佳按揭條款。而在報告中顯示的未償還信貸額，會計入申請人的供款佔入息比率當中。現有指引下，所有信貸的每月還款額，如按揭供款、私人貸款、稅務貸款及信用卡卡數等，須全部列入計算範圍，以便計算總供款額是否符合指引要求。另外，須注意，若申請人在報告中顯示已經持有按揭物業，無論是以借貸人或擔保人身份持有，該物業的每月按揭供款亦需計算在內，對於持有多個按揭的人士而言，便需留意此情況。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

如何選擇家居保險

2015-11-24

準業主在購置物業時，除需注意樓價及按揭申請事宜，亦應了解保障資產的重要性，如購買一份合適的家居保險。若物業為出租用途，又是否需要為家居財物作保障呢？家居保險主要保障家居財物，因意外事故或爆竊而導致的損失，事故一般包括火災、水災及爆竊等，受保障的項目包括裝修、傢俬、電器及貴重物品(如珠寶玉石及名貴手錶等)。在選擇家居保障時，應先比較各保險公司對財物的保障範圍，賠償額度及是否有墊底費等。若業主擁有較多貴重物品，更應注意貴重物品的定義及賠償方式，因貴重物品的賠償方式一般有較多限制，如會在個別物品設有賠償額上限要求。家居保險除財物保障外，一般會附加一項重要的額外保障(第三者責任保障)。即保障業主或住客因意外或疏忽而引致第三者受損害，如他人受傷或財物損失等。較常見是因漏水問題而導致下層物業業主受到財物損失，因此類事故可能涉及索償金額較大，若沒有保障，業主便需自行賠償；然而，若有第三者責任保障，風險便可由保險公司來承擔，業主應確認第三者責任的保障內容及最高賠償額。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

樓宇買賣的法律程序(下)

2015-11-10

置業人士在樓宇買賣要注意其他法律程序。處理交易款項：在買賣過程中涉及的款項，一般會由律師代為處理，包括：1.簽訂正式買賣合約時所繳付的加付訂金，稱為大訂。2.買家須繳交的印花稅。因印花稅須在簽署臨時買賣合約後30天內進行加蓋，一般會在繳付大訂時，同時由律師樓代為處理。3.物業成交日的買賣金額餘款。如買家已向銀行申請按揭，按揭貸款一般會在成交當日由銀行放款往律師樓，至於首期金額，買家須於成交日前交予律師樓，而整筆款項會在成交當日由買方律師代表交往賣方律師樓。處理按揭及契約註冊事宜：如置業人士已申請按揭貸款，買方律師將代表買家及放款銀行處理按揭契約事宜。律師會向買家說明銀行在按揭貸款中的條款，包括借款人、業主及擔保人所須履行的責任及違反條款的後果，另外亦會準備按揭契約及其他的註冊文件。物業成交後，新樓契及按揭契須在1個月內交往土地註冊處進行註冊。須注意的是，在物業買賣時，律師須處理大量法律文件及相關款項，如果律師未能審視當中的業權及物業問題，新業主便有可能需要承擔當中的責任，或會影響日後買賣。因此，選擇律師時，應宜先行作出比較。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管

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