有置業調查顯示「現在是否置業好時機」的想法出現轉變，認為現時不是置業好時機的受訪者，由去年第三季的74%降至今年首季的57%。而認為是置業好時機者，則由去年第四季的3%輕微升至5%。與此同時，土地註冊處顯示，4月一二手住宅成交突破4,000宗，與過去數月平均每月只有2,000宗，有大幅上升。 準買家入市要注意兩方面：1.估價；調查顯示，現時逾七成市民預期樓價會在未來12個月下跌，準業主在簽署臨時買賣合約前，宜先向銀行查詢估價，以免因估價不足而影響財務安排。另外，準業主宜先行準備較充裕首期資金，如估價較買賣價低，亦有資金完成交易。 2.選取合適的按揭計劃；美國聯儲局於4月議息後，維持利率不變，但息率仍有可能上升，為減少加息對供款的影響，準業主可考慮使用存款掛鈎的按揭計劃，相連存款戶口可享與按揭一樣利率；至於現有按揭借款人亦可考慮轉用存款掛鈎按揭以助減少利息開支。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
近年銀行同業拆息利率按揭(H按)較受歡迎，原因是按揭息率相對較低。按照以往的市場按揭息率計，一般提供息率為H加1.7厘，加上拆息利率約0.23厘，實際按息率約1.93厘，與最優惠利率按揭(P按)的實際息率2.15厘比較，借款人可減少利息支出，達到慳息目的。 銀行同業拆息升跌難預測，且按揭供款屬長期支出，若借款人可定期檢視按揭計劃，便會發現市場不時推出較優惠的計劃供借款人選用。現有銀行提供的H按計劃息率，可低至H加1.6厘。 透過最新息率優惠，供款人可節約更多利息支出，據金管局資料顯示，現時獲審批的按揭，平均貸款額為325萬元及年期為25年。以此金額計算並與P按比較，借款人每月便可減少約506元供款；長遠而言，全期利息開支可減約15.2萬元。(註：截至本月4日，銀行同業拆息利率約為0.23厘及最優惠利率為5.25厘) 借款人若選用可與存款掛鈎的按揭計劃，相連戶口的利率會與按揭息率相同，只要將閒置資金放在戶口，獲得的利息便可抵消部分利息支出。須注意是，若置業人士選擇以轉按或加按方式以爭取較優惠息率，應先確定罰息期是否完結。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
根據現時一手住宅物業銷售條例，發展商需要在售樓前最少7天，提供售樓說明書給予公眾查閱，以助買家得悉單位確實面積及配套設施；價單須在公開發售前3天公布，並要列明支付條款、折扣優惠、及其他財務優惠(如第二按揭安排)。發展商售出單位後，亦需要把成交紀錄公開讓公眾查閱。上述所指可在一手住宅物業銷售資訊網中查閱，準買家可透過資訊網的資料，對心儀的一手物業作初步了解。 值得留意的是，如買家需透過按揭購買一手物業，銀行在計算貸款金額時所使用的物業價值或會與價單上的售價不同，原因是發展商在推售樓盤時，一般會向買家提供折扣，而銀行在提供按揭時，有關優惠、回贈都需要扣除。舉例說，一個成交價700萬元的單位，若發展商提供的各項優惠總值為50萬元，銀行使用的物業價值將是650萬元，在現行按揭指引下，價值650萬元的自用物業，銀行按揭成數上限為六成，此單位的貸款金額為390萬元。 準買家購買一手住宅及規劃財務安排時，宜了解相關計算，如需協助，可向銀行職員查詢。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
筆者相信置業可能是不少人目標，若有專業人士幫助，可避免遺漏重要事項。以下為置業時須經過的步驟，可助首次置業人士輕鬆「上車」。 第一步：估價。準業主找到心儀物業，應先藉銀行估價，以免申請按揭時，因估值不足而影響首期財務安排。 第二步：查冊及簽署臨時買賣合約。簽臨約前應先藉物業代理為物業查冊，確保物業紀錄無問題。 第三步：選擇合適按揭計劃。市場按揭計劃繁多，選用前宜多比較各類計劃特點。 第四步：正式買賣合約。準業主應委託律師簽正式買賣合約，辦理相關契約簽署(如樓契及按揭契(如適用))。 第五步：保險安排。若準業主需承造按揭，須為物業買火險。可先確定物業的管理公司是否已購團體保險(Master Policy)，否則須自行購買，也可額外購買家居保險。 第六步：成交安排。準買家須於成交日前將餘下物業買賣金額給律師樓，如需按揭的客戶在按揭獲批及簽署確認信後，銀行會通知準業主律師樓處理契約，貸款經律師樓在成交日給予物業賣方，交易大致完成。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
近日，不少大型新盤陸續推售，一手市場供應上升，成交宗數或會維持在較高水平；若有意置業人士在選擇購買樓花新盤時，宜先了解不同付款方式，以作好適當的財務安排。一般而言，付款計劃可分為即供付款及建築期付款。 「即供付款」即是買家簽署買賣合約後，隨即向銀行安排按揭貸款及供款，此方式一般有較高樓價折扣。大部分發展商可為選擇即供付款的買家提供二按安排，但買家可獲樓價折扣相對較少。買家亦需留意二按條款及利率安排，現時多數是供款初期，利率較低，甚至免息免供，但優惠完結，二按利率回升，供款額便大幅上升。 另一選擇是「建築期付款」，買家於不同落成階段繳付部分樓價，並在物業落成後支付餘額。根據計劃內容，買家有較長時間準備資金，但可獲樓價折扣相比即供付款計劃較少。若樓價在建築期內下跌，買家在物業即將落成時申請按揭，有可能出現估價不足，導致貸款額減少，買家便需籌措額外資金以完成交易。 此外，亦非所有銀行會接受買家使用二按方式購買物業；若有意置業人士需採用較高貸款成數，可在申請按揭時，同時申請按揭保險計劃。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
近年因市場資金充裕，令香港銀行同業拆息利率(簡稱拆息或H按)，一直維持在較低的水平，使H按息率較為優惠，吸引大量業主選用，盼能享受低息供樓。舉例說，H按按息為H加1.7厘，若拆息為0.25厘水平時，按揭利率便是1.95厘，較現行最優惠利率按揭計劃(P按)的一般利率2.15厘更低。 惟近期拆息上升，部分按揭客戶可能擔心，如拆息持續上升，會令供款額大幅上升。不過，現時H按計劃，都設有以P按為計息基礎的鎖息上限。業主其實不必過分憂慮拆息上升，如最優惠利率不變，每月供款也不會大增。 承用上述的例子，一個H加1.7厘的計劃，假設銀行提供的鎖息上限是P減3.1厘(P為5.25厘)，實際按揭利率為2.15厘；如果拆息上升，令按息上升至逾2.15厘，按揭息率則改以鎖息上限作計算。換言之，即最優惠利率未有上升，只要選用的H按設有較理想的鎖息上限，按揭客戶都不必擔心拆息上升，而令供款大幅增加。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
按揭產品種類繁多，以下幾個為市場主要按揭計劃。銀行最優惠利率按揭(P按)為最傳統的按揭產品，按息會以P加或P減作計算，如P減3.1厘。P主要分2種，大P及細P，現分別為5.25厘及5厘，客戶要以計算後的實際息率作比較。 至於銀行同業拆息按揭(H按)，近年較多人選用；每個工作天早上11時由香港銀行公會公布，一般可提供1及3個月的拆息作按揭利率基準，按息以H加作計算，如H加1.7厘。由於息率較波動，H按每月供款會有變化。另外，H按設有利率上限，為客戶於市場利率波動時作保障，故計算實際息率時，會以兩者中低者為準。 定息按揭即按息在指定年期內固定不變，若客戶預期利率未來會上調，則可選擇此計劃鎖定供款額，定息期一般1至3年，定息期完結後，按息會以P按或H按的方式作計算。 還有，存款掛鈎按揭，近年這類按揭亦開始流行，可選以P或H按作息率基準，計劃會提供一個存款戶口，借款人可獲得等同於按息的存款利率，而存款金額上限通常為按揭餘額的一半；客戶可藉此享有較一般港元存款戶口為高的利率。準買家可作參考，並選擇最合適的按揭計劃。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
樓價向下調整，對買家來說，其中一個風險是簽署買賣合約後，才發現未能獲批足額按揭，如買家手頭現金緊絀，未能填補當中差額，便需取消買賣合約，損失訂金。 要避免相關風險，準買家可考慮在簽署買賣合約前，使用初步按揭批核服務。現時大部分銀行可為客戶提供按揭評估，只要客戶提供入息證明及心儀物業的地址等資料，便可作初步審批結果，包括物業估值、貸款額及利率，令準業主置業更有預算，減低有關風險。 另外，準買家在選擇按揭計劃時，一般會根據個人需要，如最優惠利率或銀行同業拆息按揭等。可是，若準買家的工作機構會為僱員提供房屋津貼，需留意機構是否只會為特定按揭計劃提供津貼。 此外，準買家亦應了解物業本身是否涉及如有僭建物，或已於土地註冊處註了清拆令等，此情況將影響按揭申請。然而，準買家亦無需過分擔心會購入有問題的物業，因在物業買賣過程中，地產代理及律師樓亦會幫助買家進行物業查冊，以避免簽署買賣合約後，才發現有問題而影響按揭批核。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
近年市場開始出現以拆息為計息標準的按揭存款組合，與最優惠利率按揭計劃比較，除可享較低按揭息率，同時也可享受等同於按揭息率的存款利率，只要將資金存入相連的存款戶口中，便可享有額外的利息收入。 另外，過往樓市持續上升，相較5年前，差餉物業估價署的私人住宅售價指數已升約70%至80%。由於物業已累積一定升幅，如業主有資金需要，可轉換計劃同時申請加按套現。若資金暫沒用途，可把資金存入按揭組合中的存款戶口，收取利息，同時透過加按套現，借款人亦可獲現金回贈，金額可高達貸款額1%。 要順利套現，除注意原有按揭的罰息期外，也要留意現時按揭指引。如業主於5年前買入價值300萬元的自用單位，當時取得七成按揭即210萬元，今日物業估值升至540萬元，但因按揭指引已更改，上述物業按揭成數已被調低至六成，按揭貸款上限為324萬元，若業主剩餘供款額約250萬元，扣除償還原有按揭餘額，業主可套現74萬元。 總結而言，業主應視乎自己的物業價值、購入時間、相關開支水平以及新的按揭息率等，作出合適決定。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
繼美國聯儲局於去年12月公布加息0.25厘，市場估計港息有可能跟隨上升，除供樓業主的每月供款增加外，市場亦普遍估計樓價有下調壓力。如果讀者現時有置業需要，便要知道在市況波動下，申請按揭亦有更多不穩定因素。 銀行批核按揭申請時，都涉及估價程序，確保作為抵押品的資產價格。對買家來說，如果物業估價低於成交價，便代表按揭金額減少，需調動更多資金完成交易。以一個成交價800萬元的單位為例，如果估價等於成交價，在現行按揭指引下，按揭成數上限為樓價六成，即貸款額為480萬元，首期支出320萬元。若估價不足，只獲估值700萬元，貸款上限便減少至420萬元，意味買家要增加首期金額至380萬元，才可完成交易，較預算多60萬元。如買家無法籌措足夠資金，或需取消交易，撻訂離場。 要避免出現因估價不足而影響財務預算，準買家在簽署買賣合約前，可透過銀行為物業估價。值得留意，估價有時效，如買家購買物業涉及長成交期，如3個月以上，便須注意或出現估價不足。為減少未能完成交易的風險，買家宜多預留備用資金。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
美國聯儲局於上月16日公布加息0.25厘，是自06年以來首次上調利率。同時，假若經濟數據持續向好，聯儲局官員預期利率會在今年底進一步升至約為1.5厘，並預計2018年底升至3.25厘。面對是次的加息周期，對於持有按揭人士而言，在財務上有何影響呢？ 本港銀行由於現時資金充裕，暫未有跟隨加息，然而持續加息，本港利率亦有上調可能性，若加息1厘及2厘，對按揭供款額有何變化？ 舉例說，一對夫妻持有尚餘按揭餘額300萬元的物業，還款期仍有25年，原按揭利率為P減3.1厘，若P為5.25厘，實際利率為2.15厘。若利率升1厘，每月還款額由12,936元，增1,525元，至14,461元，總利息支出由88萬元增至134萬元。當利率漲2厘，則每月還款額加3,149元，至16,085元；總利息支出由95萬元升至183萬元。 上述例子顯示，若利率每升1厘，供款額約增12%，按揭持有人應檢視現有財務安排，以準備加息引致供款上升。而有計劃置業者在計算可承擔每月按揭供款時，應考慮加息因素，並勿忘壓力測試，預留充足預算。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
有銀行早前公布「2015香港市民置業意向調查」，發現今年9月市民對樓價走勢看法逆轉，逾半數受訪者認為樓價在未來兩年下跌，而認為現時不是置業好時機的受訪者比例回升至紀錄以來最高位，有74%。調查亦發現，過半數非業主更認為未來10年「買樓無望」，而市民近年亦緊貼現實，認為用400萬元可「上車」的想法逐年改變，比例由2012年的81%下跌至今年的55%。 筆者認為機會是留給有準備及有計劃的人，置業前認清目標，多做功課，量入為出，積極儲蓄，市民若首期不足可考慮善用按揭保險計劃。 金管局指引下，銀行一般最高提供六成按揭予置業者，若申請按揭保險計劃，貸款額最高可達九成(貸款上限為360萬元)，要注意物業須為自用性質及樓價在450萬元以下，按揭成數根據物業價值而改變，並需符合以下條件：(1)申請貸款時沒有持有任何物業；(2)固定受薪人士；(3)入息佔供款比率上限為45%；如樓價逾450萬元至600萬元，最高成數為八成。此外，藉按揭保險計劃提高按揭成數，申請人需繳付保費，但可選擇每年續保形式或一次過付清。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
現時香港的信貸資料有很高透明度，透過查閱報告，銀行便可了解按揭申請人的信貸背景，從而批出合適的貸款條件。今期筆者會為大家分享信貸資料對按揭申請者有何影響。 信貸資料有正面及負面之別，在正面信貸資料庫實施前，銀行只能透過負面信貸資料，如有關信貸的拖欠紀錄，去判斷客戶還款能力，卻較難評估信貸質素。而在03年正面信貸資料庫實施後，涉及個人信貸，包括信貸額、未償還的信貸金額及有關的還款紀錄等資料，2011年更將按揭宗數資料加入資料庫中，以提供更全面的信貸報告予銀行作參考。 在按揭申請中，銀行在得到申請人書面授權後，透過信貸機構檢視資料，信貸紀錄良好者可獲更佳按揭條款。而在報告中顯示的未償還信貸額，會計入申請人的供款佔入息比率當中。 現有指引下，所有信貸的每月還款額，如按揭供款、私人貸款、稅務貸款及信用卡卡數等，須全部列入計算範圍，以便計算總供款額是否符合指引要求。另外，須注意，若申請人在報告中顯示已經持有按揭物業，無論是以借貸人或擔保人身份持有，該物業的每月按揭供款亦需計算在內，對於持有多個按揭的人士而言，便需留意此情況。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
準業主在購置物業時，除需注意樓價及按揭申請事宜，亦應了解保障資產的重要性，如購買一份合適的家居保險。若物業為出租用途，又是否需要為家居財物作保障呢？ 家居保險主要保障家居財物，因意外事故或爆竊而導致的損失，事故一般包括火災、水災及爆竊等，受保障的項目包括裝修、傢俬、電器及貴重物品(如珠寶玉石及名貴手錶等)。在選擇家居保障時，應先比較各保險公司對財物的保障範圍，賠償額度及是否有墊底費等。若業主擁有較多貴重物品，更應注意貴重物品的定義及賠償方式，因貴重物品的賠償方式一般有較多限制，如會在個別物品設有賠償額上限要求。 家居保險除財物保障外，一般會附加一項重要的額外保障(第三者責任保障)。即保障業主或住客因意外或疏忽而引致第三者受損害，如他人受傷或財物損失等。 較常見是因漏水問題而導致下層物業業主受到財物損失，因此類事故可能涉及索償金額較大，若沒有保障，業主便需自行賠償；然而，若有第三者責任保障，風險便可由保險公司來承擔，業主應確認第三者責任的保障內容及最高賠償額。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
置業人士在樓宇買賣要注意其他法律程序。 處理交易款項：在買賣過程中涉及的款項，一般會由律師代為處理，包括：1.簽訂正式買賣合約時所繳付的加付訂金，稱為大訂。2.買家須繳交的印花稅。因印花稅須在簽署臨時買賣合約後30天內進行加蓋，一般會在繳付大訂時，同時由律師樓代為處理。3.物業成交日的買賣金額餘款。如買家已向銀行申請按揭，按揭貸款一般會在成交當日由銀行放款往律師樓，至於首期金額，買家須於成交日前交予律師樓，而整筆款項會在成交當日由買方律師代表交往賣方律師樓。 處理按揭及契約註冊事宜：如置業人士已申請按揭貸款，買方律師將代表買家及放款銀行處理按揭契約事宜。律師會向買家說明銀行在按揭貸款中的條款，包括借款人、業主及擔保人所須履行的責任及違反條款的後果，另外亦會準備按揭契約及其他的註冊文件。物業成交後，新樓契及按揭契須在1個月內交往土地註冊處進行註冊。 須注意的是，在物業買賣時，律師須處理大量法律文件及相關款項，如果律師未能審視當中的業權及物業問題，新業主便有可能需要承擔當中的責任，或會影響日後買賣。因此，選擇律師時，應宜先行作出比較。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 /136
至
/136 
