有置業調查顯示「現在是否置業好時機」的想法出現轉變,認為現時不是置業好時機的受訪者,由去年第三季的74%降至今年首季的57%。而認為是置業好時機者,則由去年第四季的3%輕微升至5%。與此同時,土地註冊處顯示,4月一二手住宅成交突破4,000宗,與過去數月平均每月只有2,000宗,有大幅上升。 準買家入市要注意兩方面:1.估價;調查顯示,現時逾七成市民預期樓價會在未來12個月下跌,準業主在簽署臨時買賣合約前,宜先向銀行查詢估價,以免因估價不足而影響財務安排。另外,準業主宜先行準備較充裕首期資金,如估價較買賣價低,亦有資金完成交易。 2.選取合適的按揭計劃;美國聯儲局於4月議息後,維持利率不變,但息率仍有可能上升,為減少加息對供款的影響,準業主可考慮使用存款掛鈎的按揭計劃,相連存款戶口可享與按揭一樣利率;至於現有按揭借款人亦可考慮轉用存款掛鈎按揭以助減少利息開支。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
近年銀行同業拆息利率按揭(H按)較受歡迎,原因是按揭息率相對較低。按照以往的市場按揭息率計,一般提供息率為H加1.7厘,加上拆息利率約0.23厘,實際按息率約1.93厘,與最優惠利率按揭(P按)的實際息率2.15厘比較,借款人可減少利息支出,達到慳息目的。 銀行同業拆息升跌難預測,且按揭供款屬長期支出,若借款人可定期檢視按揭計劃,便會發現市場不時推出較優惠的計劃供借款人選用。現有銀行提供的H按計劃息率,可低至H加1.6厘。 透過最新息率優惠,供款人可節約更多利息支出,據金管局資料顯示,現時獲審批的按揭,平均貸款額為325萬元及年期為25年。以此金額計算並與P按比較,借款人每月便可減少約506元供款;長遠而言,全期利息開支可減約15.2萬元。(註:截至本月4日,銀行同業拆息利率約為0.23厘及最優惠利率為5.25厘) 借款人若選用可與存款掛鈎的按揭計劃,相連戶口的利率會與按揭息率相同,只要將閒置資金放在戶口,獲得的利息便可抵消部分利息支出。須注意是,若置業人士選擇以轉按或加按方式以爭取較優惠息率,應先確定罰息期是否完結。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
根據現時一手住宅物業銷售條例,發展商需要在售樓前最少7天,提供售樓說明書給予公眾查閱,以助買家得悉單位確實面積及配套設施;價單須在公開發售前3天公布,並要列明支付條款、折扣優惠、及其他財務優惠(如第二按揭安排)。發展商售出單位後,亦需要把成交紀錄公開讓公眾查閱。上述所指可在一手住宅物業銷售資訊網中查閱,準買家可透過資訊網的資料,對心儀的一手物業作初步了解。 值得留意的是,如買家需透過按揭購買一手物業,銀行在計算貸款金額時所使用的物業價值或會與價單上的售價不同,原因是發展商在推售樓盤時,一般會向買家提供折扣,而銀行在提供按揭時,有關優惠、回贈都需要扣除。舉例說,一個成交價700萬元的單位,若發展商提供的各項優惠總值為50萬元,銀行使用的物業價值將是650萬元,在現行按揭指引下,價值650萬元的自用物業,銀行按揭成數上限為六成,此單位的貸款金額為390萬元。 準買家購買一手住宅及規劃財務安排時,宜了解相關計算,如需協助,可向銀行職員查詢。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
筆者相信置業可能是不少人目標,若有專業人士幫助,可避免遺漏重要事項。以下為置業時須經過的步驟,可助首次置業人士輕鬆「上車」。 第一步:估價。準業主找到心儀物業,應先藉銀行估價,以免申請按揭時,因估值不足而影響首期財務安排。 第二步:查冊及簽署臨時買賣合約。簽臨約前應先藉物業代理為物業查冊,確保物業紀錄無問題。 第三步:選擇合適按揭計劃。市場按揭計劃繁多,選用前宜多比較各類計劃特點。 第四步:正式買賣合約。準業主應委託律師簽正式買賣合約,辦理相關契約簽署(如樓契及按揭契(如適用))。 第五步:保險安排。若準業主需承造按揭,須為物業買火險。可先確定物業的管理公司是否已購團體保險(Master Policy),否則須自行購買,也可額外購買家居保險。 第六步:成交安排。準買家須於成交日前將餘下物業買賣金額給律師樓,如需按揭的客戶在按揭獲批及簽署確認信後,銀行會通知準業主律師樓處理契約,貸款經律師樓在成交日給予物業賣方,交易大致完成。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
近日,不少大型新盤陸續推售,一手市場供應上升,成交宗數或會維持在較高水平;若有意置業人士在選擇購買樓花新盤時,宜先了解不同付款方式,以作好適當的財務安排。一般而言,付款計劃可分為即供付款及建築期付款。 「即供付款」即是買家簽署買賣合約後,隨即向銀行安排按揭貸款及供款,此方式一般有較高樓價折扣。大部分發展商可為選擇即供付款的買家提供二按安排,但買家可獲樓價折扣相對較少。買家亦需留意二按條款及利率安排,現時多數是供款初期,利率較低,甚至免息免供,但優惠完結,二按利率回升,供款額便大幅上升。 另一選擇是「建築期付款」,買家於不同落成階段繳付部分樓價,並在物業落成後支付餘額。根據計劃內容,買家有較長時間準備資金,但可獲樓價折扣相比即供付款計劃較少。若樓價在建築期內下跌,買家在物業即將落成時申請按揭,有可能出現估價不足,導致貸款額減少,買家便需籌措額外資金以完成交易。 此外,亦非所有銀行會接受買家使用二按方式購買物業;若有意置業人士需採用較高貸款成數,可在申請按揭時,同時申請按揭保險計劃。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
近年因市場資金充裕,令香港銀行同業拆息利率(簡稱拆息或H按),一直維持在較低的水平,使H按息率較為優惠,吸引大量業主選用,盼能享受低息供樓。舉例說,H按按息為H加1.7厘,若拆息為0.25厘水平時,按揭利率便是1.95厘,較現行最優惠利率按揭計劃(P按)的一般利率2.15厘更低。 惟近期拆息上升,部分按揭客戶可能擔心,如拆息持續上升,會令供款額大幅上升。不過,現時H按計劃,都設有以P按為計息基礎的鎖息上限。業主其實不必過分憂慮拆息上升,如最優惠利率不變,每月供款也不會大增。 承用上述的例子,一個H加1.7厘的計劃,假設銀行提供的鎖息上限是P減3.1厘(P為5.25厘),實際按揭利率為2.15厘;如果拆息上升,令按息上升至逾2.15厘,按揭息率則改以鎖息上限作計算。換言之,即最優惠利率未有上升,只要選用的H按設有較理想的鎖息上限,按揭客戶都不必擔心拆息上升,而令供款大幅增加。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
按揭產品種類繁多,以下幾個為市場主要按揭計劃。銀行最優惠利率按揭(P按)為最傳統的按揭產品,按息會以P加或P減作計算,如P減3.1厘。P主要分2種,大P及細P,現分別為5.25厘及5厘,客戶要以計算後的實際息率作比較。 至於銀行同業拆息按揭(H按),近年較多人選用;每個工作天早上11時由香港銀行公會公布,一般可提供1及3個月的拆息作按揭利率基準,按息以H加作計算,如H加1.7厘。由於息率較波動,H按每月供款會有變化。另外,H按設有利率上限,為客戶於市場利率波動時作保障,故計算實際息率時,會以兩者中低者為準。 定息按揭即按息在指定年期內固定不變,若客戶預期利率未來會上調,則可選擇此計劃鎖定供款額,定息期一般1至3年,定息期完結後,按息會以P按或H按的方式作計算。 還有,存款掛鈎按揭,近年這類按揭亦開始流行,可選以P或H按作息率基準,計劃會提供一個存款戶口,借款人可獲得等同於按息的存款利率,而存款金額上限通常為按揭餘額的一半;客戶可藉此享有較一般港元存款戶口為高的利率。準買家可作參考,並選擇最合適的按揭計劃。 作者為花旗銀行零售銀行業務主管
樓價向下調整,對買家來說,其中一個風險是簽署買賣合約後,才發現未能獲批足額按揭,如買家手頭現金緊絀,未能填補當中差額,便需取消買賣合約,損失訂金。 要避免相關風險,準買家可考慮在簽署買賣合約前,使用初步按揭批核服務。現時大部分銀行可為客戶提供按揭評估,只要客戶提供入息證明及心儀物業的地址等資料,便可作初步審批結果,包括物業估值、貸款額及利率,令準業主置業更有預算,減低有關風險。 另外,準買家在選擇按揭計劃時,一般會根據個人需要,如最優惠利率或銀行同業拆息按揭等。可是,若準買家的工作機構會為僱員提供房屋津貼,需留意機構是否只會為特定按揭計劃提供津貼。 此外,準買家亦應了解物業本身是否涉及如有僭建物,或已於土地註冊處註了清拆令等,此情況將影響按揭申請。然而,準買家亦無需過分擔心會購入有問題的物業,因在物業買賣過程中,地產代理及律師樓亦會幫助買家進行物業查冊,以避免簽署買賣合約後,才發現有問題而影響按揭批核。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
近年市場開始出現以拆息為計息標準的按揭存款組合,與最優惠利率按揭計劃比較,除可享較低按揭息率,同時也可享受等同於按揭息率的存款利率,只要將資金存入相連的存款戶口中,便可享有額外的利息收入。 另外,過往樓市持續上升,相較5年前,差餉物業估價署的私人住宅售價指數已升約70%至80%。由於物業已累積一定升幅,如業主有資金需要,可轉換計劃同時申請加按套現。若資金暫沒用途,可把資金存入按揭組合中的存款戶口,收取利息,同時透過加按套現,借款人亦可獲現金回贈,金額可高達貸款額1%。 要順利套現,除注意原有按揭的罰息期外,也要留意現時按揭指引。如業主於5年前買入價值300萬元的自用單位,當時取得七成按揭即210萬元,今日物業估值升至540萬元,但因按揭指引已更改,上述物業按揭成數已被調低至六成,按揭貸款上限為324萬元,若業主剩餘供款額約250萬元,扣除償還原有按揭餘額,業主可套現74萬元。 總結而言,業主應視乎自己的物業價值、購入時間、相關開支水平以及新的按揭息率等,作出合適決定。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
繼美國聯儲局於去年12月公布加息0.25厘,市場估計港息有可能跟隨上升,除供樓業主的每月供款增加外,市場亦普遍估計樓價有下調壓力。如果讀者現時有置業需要,便要知道在市況波動下,申請按揭亦有更多不穩定因素。 銀行批核按揭申請時,都涉及估價程序,確保作為抵押品的資產價格。對買家來說,如果物業估價低於成交價,便代表按揭金額減少,需調動更多資金完成交易。以一個成交價800萬元的單位為例,如果估價等於成交價,在現行按揭指引下,按揭成數上限為樓價六成,即貸款額為480萬元,首期支出320萬元。若估價不足,只獲估值700萬元,貸款上限便減少至420萬元,意味買家要增加首期金額至380萬元,才可完成交易,較預算多60萬元。如買家無法籌措足夠資金,或需取消交易,撻訂離場。 要避免出現因估價不足而影響財務預算,準買家在簽署買賣合約前,可透過銀行為物業估價。值得留意,估價有時效,如買家購買物業涉及長成交期,如3個月以上,便須注意或出現估價不足。為減少未能完成交易的風險,買家宜多預留備用資金。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
美國聯儲局於上月16日公布加息0.25厘,是自06年以來首次上調利率。同時,假若經濟數據持續向好,聯儲局官員預期利率會在今年底進一步升至約為1.5厘,並預計2018年底升至3.25厘。面對是次的加息周期,對於持有按揭人士而言,在財務上有何影響呢? 本港銀行由於現時資金充裕,暫未有跟隨加息,然而持續加息,本港利率亦有上調可能性,若加息1厘及2厘,對按揭供款額有何變化? 舉例說,一對夫妻持有尚餘按揭餘額300萬元的物業,還款期仍有25年,原按揭利率為P減3.1厘,若P為5.25厘,實際利率為2.15厘。若利率升1厘,每月還款額由12,936元,增1,525元,至14,461元,總利息支出由88萬元增至134萬元。當利率漲2厘,則每月還款額加3,149元,至16,085元;總利息支出由95萬元升至183萬元。 上述例子顯示,若利率每升1厘,供款額約增12%,按揭持有人應檢視現有財務安排,以準備加息引致供款上升。而有計劃置業者在計算可承擔每月按揭供款時,應考慮加息因素,並勿忘壓力測試,預留充足預算。作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
有銀行早前公布「2015香港市民置業意向調查」,發現今年9月市民對樓價走勢看法逆轉,逾半數受訪者認為樓價在未來兩年下跌,而認為現時不是置業好時機的受訪者比例回升至紀錄以來最高位,有74%。調查亦發現,過半數非業主更認為未來10年「買樓無望」,而市民近年亦緊貼現實,認為用400萬元可「上車」的想法逐年改變,比例由2012年的81%下跌至今年的55%。 筆者認為機會是留給有準備及有計劃的人,置業前認清目標,多做功課,量入為出,積極儲蓄,市民若首期不足可考慮善用按揭保險計劃。 金管局指引下,銀行一般最高提供六成按揭予置業者,若申請按揭保險計劃,貸款額最高可達九成(貸款上限為360萬元),要注意物業須為自用性質及樓價在450萬元以下,按揭成數根據物業價值而改變,並需符合以下條件:(1)申請貸款時沒有持有任何物業;(2)固定受薪人士;(3)入息佔供款比率上限為45%;如樓價逾450萬元至600萬元,最高成數為八成。此外,藉按揭保險計劃提高按揭成數,申請人需繳付保費,但可選擇每年續保形式或一次過付清。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
現時香港的信貸資料有很高透明度,透過查閱報告,銀行便可了解按揭申請人的信貸背景,從而批出合適的貸款條件。今期筆者會為大家分享信貸資料對按揭申請者有何影響。 信貸資料有正面及負面之別,在正面信貸資料庫實施前,銀行只能透過負面信貸資料,如有關信貸的拖欠紀錄,去判斷客戶還款能力,卻較難評估信貸質素。而在03年正面信貸資料庫實施後,涉及個人信貸,包括信貸額、未償還的信貸金額及有關的還款紀錄等資料,2011年更將按揭宗數資料加入資料庫中,以提供更全面的信貸報告予銀行作參考。 在按揭申請中,銀行在得到申請人書面授權後,透過信貸機構檢視資料,信貸紀錄良好者可獲更佳按揭條款。而在報告中顯示的未償還信貸額,會計入申請人的供款佔入息比率當中。 現有指引下,所有信貸的每月還款額,如按揭供款、私人貸款、稅務貸款及信用卡卡數等,須全部列入計算範圍,以便計算總供款額是否符合指引要求。另外,須注意,若申請人在報告中顯示已經持有按揭物業,無論是以借貸人或擔保人身份持有,該物業的每月按揭供款亦需計算在內,對於持有多個按揭的人士而言,便需留意此情況。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
準業主在購置物業時,除需注意樓價及按揭申請事宜,亦應了解保障資產的重要性,如購買一份合適的家居保險。若物業為出租用途,又是否需要為家居財物作保障呢? 家居保險主要保障家居財物,因意外事故或爆竊而導致的損失,事故一般包括火災、水災及爆竊等,受保障的項目包括裝修、傢俬、電器及貴重物品(如珠寶玉石及名貴手錶等)。在選擇家居保障時,應先比較各保險公司對財物的保障範圍,賠償額度及是否有墊底費等。若業主擁有較多貴重物品,更應注意貴重物品的定義及賠償方式,因貴重物品的賠償方式一般有較多限制,如會在個別物品設有賠償額上限要求。 家居保險除財物保障外,一般會附加一項重要的額外保障(第三者責任保障)。即保障業主或住客因意外或疏忽而引致第三者受損害,如他人受傷或財物損失等。 較常見是因漏水問題而導致下層物業業主受到財物損失,因此類事故可能涉及索償金額較大,若沒有保障,業主便需自行賠償;然而,若有第三者責任保障,風險便可由保險公司來承擔,業主應確認第三者責任的保障內容及最高賠償額。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
置業人士在樓宇買賣要注意其他法律程序。 處理交易款項:在買賣過程中涉及的款項,一般會由律師代為處理,包括:1.簽訂正式買賣合約時所繳付的加付訂金,稱為大訂。2.買家須繳交的印花稅。因印花稅須在簽署臨時買賣合約後30天內進行加蓋,一般會在繳付大訂時,同時由律師樓代為處理。3.物業成交日的買賣金額餘款。如買家已向銀行申請按揭,按揭貸款一般會在成交當日由銀行放款往律師樓,至於首期金額,買家須於成交日前交予律師樓,而整筆款項會在成交當日由買方律師代表交往賣方律師樓。 處理按揭及契約註冊事宜:如置業人士已申請按揭貸款,買方律師將代表買家及放款銀行處理按揭契約事宜。律師會向買家說明銀行在按揭貸款中的條款,包括借款人、業主及擔保人所須履行的責任及違反條款的後果,另外亦會準備按揭契約及其他的註冊文件。物業成交後,新樓契及按揭契須在1個月內交往土地註冊處進行註冊。 須注意的是,在物業買賣時,律師須處理大量法律文件及相關款項,如果律師未能審視當中的業權及物業問題,新業主便有可能需要承擔當中的責任,或會影響日後買賣。因此,選擇律師時,應宜先行作出比較。 作者為花旗銀行環球個人銀行服務零售銀行業務主管
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