2016年12月16日

 

談財經 - 胡孟青
換地主?鬥地主?

2016年08月30日
  • 上半年逾40萬方呎土地售予中資。(資料圖片)

   

 

七、八十年代,標誌著香港華資冒起,取代傳統英資地位,事隔三、四十年,中資冒起多年,在港經濟支配地位愈來愈吃重,是否已意味另一次財富權力與經濟主導角色的移交,實在已不言而喻。
回歸前,除怡和外,很多傳統英資公司主動拉攏中資合作,以求買個政治保險。國泰航空(293)第二大股東地位幾經轉變由國航(753)擔任;香港電訊由英國大東電報,中間經中信泰富及光大,之後搖身變成港資公司、中電(002)試過讓中信泰富(267)(現稱中信股份)持股兩成,幾年後自行回購,算是異數。英資時代一去不復返,香港華資往來幾十年,會否成當年英資翻版?內地資金對香港仍情有獨鍾,資金出入夠方便、變相是美元區、更重要是全球對內地資金起一定程度戒備情況底下,斷估香港不會出現澳洲或歐美的交易審裁委員會等等物體,斗膽去阻擋中資在港的併購吧。
除萬科(2202)外、內地亦有不少企業被舉牌。論金錢之多難跟內地匹敵,中資會否假以時日轉戰香港?華資財團是家族持有,要取代殊不易,但仍有不少大型企業股權較分散,金融市場是沒有甚麼沒可能的!
中資在港大掃地皮、商廈,幾年前還有部分外資企業在商廈交易中榜上有名,近年全數絕跡。以中資胃納,絕對有足夠實力向中環大地主置地求售部分優質項目,到時核心地段隨時更多以中資機構大廈命名。據統計,上半年最少有逾40萬方呎土地售予內地資金財團,急升達6倍。有人認為中資搶地,益了樓市,發展商亦受惠。奈何本港發展商如意算盤是,樓價既可能見頂,地價自然亦回落,土儲成本下降,有助提升毛利。但當內地多一批志在必得的資金加入市場,發展商上游成本沒有減輕,在零售層面因樓市種種限制政策,逼於要向準買家提供大量二按。簡單計,高價中標後原本約承受3年風險成本,現在到落成及出售後,因二按因素,額外再多3年資金風險成本,不論發展商及買家,都稱不上是雙贏吧。
深圳樓價瘋狂,深圳周邊樓價部分同樣升三至五成,撇除價位,香港在升幅上算嚴重落後。將來深圳來個升級轉型,做其服務物流中心,對內地資金來說,香港更吸引。在風險與回報之間,長實地產(1113)另求他想,但對本港其他發展商來說,不做地產,它們還有甚麼強項?簡單問一句,搶不到土地,還能製造盈利來源嗎?凡事總有盡頭一日,發展商無疑仍有大量農地土儲可供發展,惟隨著2047之大限愈行愈近,到底這批土儲剩餘價值又有多少?

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