2016年12月16日

 

談財經 - 胡孟青
優化貸款審批刻不容緩

2016年07月12日
  • 二手樓市近日有反價出現。(資料圖片)

   

 

市場上不少名家、大戶及投資銀行,均陸續相信本港樓價已止跌,從近日一、二手樓表現看,買家購買力確有恢復跡象,連沉寂一時的二手樓市場亦接連出現業主反價個案。樓市好,早就不代表香港經濟會好,觀乎本港情況,樓價表現或可令業主舒一口氣,但對現時本港的情況不但沒有正面作用,反過來是個負擔。
 
假設英國公投結果令美息政策提早結束加息周期,從而帶動本港樓市再向上,不要忘記目前經濟面是幾年來樓價上升周期中最不濟的一次。零售市道不振,連金融業亦早就好景不再,失業率上升空間似乎是大於下降,支持樓價上升的外圍客觀環境縱然存在,但沒有主觀實際經濟因素配合,只會造就更兩極化局面;社會層面的兩極及有資產與無資產的兩極。
 
本應,如樓價再緩步調整有序,部分政府辣招或予以放鬆。惟很明顯,比任何人等,政府更怕樓價升,尤其環球央行隨時更進取寬鬆貨幣政策,後果難料下,若構成樓價上升催化,這個責任誰也不願承擔。但事到如今,政府也許需搞清楚一件事,幾年來累積的辣招是為控制樓市,抑或骨子裡作為抵擋外圍寬鬆貨幣政策帶來的資產市場泡沫化風險?當存款利息已近乎成歷史、股市經常構成不安情緒,造就樓市成實物投資的首選。政府增加樓市供應,其根本目的很大程度上是滿足置業需求,但一而再、再而三的限制政策,根本就是與增加供應政策原意本末倒置。
 
對官府而言,樓價上升周期撤銷辣招萬萬不能,尤其擔心再造就炒風。但對整個市場來說,炒家更有助市場調節,再者,在樓價隨時再醞釀上升之際,愈將邊緣化準置業人士排斥於市場,只會造成他們進一步不安,最後不單不會打消念頭,反從其他途徑達致目標。
金管局的收緊按揭成數保護銀行體系,卻令置業人士有所損失,幾年間,財務公司及發展商二按大行其道,後遺症未盡浮現。的確,金管局宣稱政策收效,但極其量只是將風險轉嫁至體系以外,忽略社會整體利益及需求。政府口口聲聲說保障置業人士風險,但調轉來問,在現行政策下,部分人等拖欠的是財務公司貸款,是否比欠銀行貸款更有保障?與其一成不變,當局倒不如在引入更多安全系數政策下,將按揭成數稍為放鬆。在外國,部分置業人士需獲取銀行預先審核按揭貸款憑證後,才獲地產中介受理,這種Pre-approval做法最少確保準買家較有把握的槓桿預算,亦對賣家的無理反價間接上有所掣肘,比現時簽訂臨約作實後才獲銀行處理貸款審批,肯定穩陣及成熟得多。
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