2016年12月16日

 

鴻爐點雪 - 蕭亮鴻
四叔洩露了甚麼玄機

2016年03月24日
   

 

日前,恒地(012)主席李兆基(四叔)指出:「若現時建築成本不變,只要樓價下調三成,則地價會相應下調近六成之多」。他並估計樓價會再下調多一成半,意味政府屆時定必會出手救市,包括「減辣」。
究竟樓價跟地價有何關係呢?簡單來說,地產項目的發展成本包括地價及建築費用(包括利息支出);而收入則取決於落成樓宇的價格決定,所以,土地價格高低便取決於樓價與建築成本的差距有多大。
李主席之言論是以住宅的建築成本(包括利息支出)每方呎樓面5,000元,及樓面地價每方呎5,000元推算出來的;要出現李主席所說的情況,則樓價必須為地價的兩倍,即建築呎價10,000元。因為樓價若下調三成,即3,000元,地價便會由5,000元減至2,000元,即六成。以一般住宅單位八成實用率為例,李主席心中的新樓實用呎價豈不是12,500元?若其預測樓市真的再下調多一成半便見底,則樓價有望低見實用呎價10,600元。孰真孰假,大家拭目以待。
作者為永利行測量師有限公司董事

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