2016年12月16日

 

鴻爐點雪 - 蕭亮鴻
非住宅用途的住宅大廈?

2015年03月26日
   

 

根據現行建築物條例,「服務式住宅/Service Apartment」跟一般「私人住宅/Private Residential」同屬「住用/Domestic」類別;而「酒店/Hotel」雖然一樣是提供住宿服務,但卻歸於「非住用/Non-domestic」類別。兩者的可建地積比率分別很大。

不過,按照城規會網頁內的《詞彙釋義》,「酒店式附服務設施住宅/Hotel-like Service Apartment」屬於「酒店/Hotel」用途;而「提供中央服務及/或中央管理和公共設施的住宅式附服務設施住宅/service apartment provided with central services and/or central management and communal facilities」則屬「分層住宅/Flat」用途。

但是,從地政總署批出某份位於尖沙咀的非工業用途地契發現,原來該土地是不可作「Private Residential」,但卻可作「Service Apartment」用途。

奇怪的是,該土地現有上蓋物業的入伙紙卻列明樓宇是作「Service Apartment For Domestic Uses」,即作「住用」用途。而該土地的現有規劃類別卻是「商業」用途,即包括「酒店」但不包括「分層住宅」。

因此,此物業應該是一幢「不是Private Residential(地契)」、但只可作「住用」用途(入伙紙);同時必須提供「酒店式」而不是「住宅式」附服務設施的「非分層住宅」(城規)的「服務式住宅」(售樓書)的「另類創意」大廈。

那麼,怎樣才是「住宅式」或「酒店式」服務呢?既然地契有「Private Residential」用途,那就應該有「Public Residential」吧!「住宅式」或「酒店式」服務住宅是否就是「私人」或「公共」服務式住宅呢?

若日後管理公司提供的服務未能達到「酒店式」級數,則隨時會降格為「分層住宅」,那豈不會違反城市規劃條例,或地契條款?


作者為永利行測量師有限公司董事

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