2016年12月16日

 

審計密探CIA - Bittermelon
金管局辣招苦了誰?

2015年03月04日
  • 去年第四季用作物業相關貸款達20,200億元。(資料圖片)

   

 

有否發覺政府很多時所推政策都自相矛盾,如一邊建青年宿舍,試圖改善青年住屋問題,那邊實施新一輪「辣招」,收緊細價樓按揭成數。不是嗎?樓價高企但青年預算有限,多數人只能負擔得起細價樓,既然金管局新措施開宗明義針對細價樓,欲置業的年輕一輩自然首當其衝。

目前青年要置業已極度困難,未推出新一輪辣招前,若要買一個300萬元住宅單位,假設藉按揭保險向銀行借足九成及加借保費,以還款期30年及年利率2.15厘計,每月供款額約10,545元。但申請人須通過金管局要求的壓力測試,即以現行利率加3厘計,每月供款須低於其每月入息的60%。因申請人每月家庭入息須至少有25,443元。據統計處截至去年第四季資料,此水平差不多是一個3人家庭入息中位數。香港半數3人家庭未能達「上車」最低入息門檻。首次置業開支如首期要30萬元,加上印花稅、物業代理佣金和律師費等,入場費總計需38萬元。

推出新一輪辣招後又如何?個別人士(即固定受薪的首次置業者及其入息供款比率須在45%或以下)仍可借到九成,但按揭成數收緊至六成,按揭保險所承保成數需由兩成增至三成,保費將由95,850元增至117,450元,升幅達22.5%。九成按揭人士上車成本將增加。不單如此,若申請人加借按揭保費,借貸額將增加,壓力測試的入息要求也略提高。若不合資格申請按揭保險的朋友,最麻煩是置業首期即時由90萬元增至120萬元,意味又要多等幾年才可儲夠多出來的30萬元。當然,你可以說到時借貸金額減少,但在未來加息陰影下,或許會錯過目前低息環境,借貸利息無可避免增加。

金管局似乎意猶未盡,在加辣措施後再發通知,要求銀行收緊供款與入息上限審批,除計算此比率時需包括申請人所有負債外,若額外融資令整體按揭成數逾八成,該比率上限需調低5個百分點,即獲按揭借貸更難。有朋友認為,大不了多付點利息去找「財仔」做二按。但金管局連這一步到想到了,已要求向財仔提供借貸的銀行,須要求財仔也遵守金管局按揭審批指引,否則不讓所有銀行向違規的財仔借貸,看來金管局這次動真格。

新措施公布後,政府官員紛為政策護航,說要保護香港金融體制。有評論認為此說不合理,因樓按只佔銀行總借貸不多。但翻查金管局《按主要經濟行業劃分的本地貸款》統計,包括用作物業發展與投資及購買私人住宅樓宇的物業貸款,於2014年第四季總金額是20,200億元,佔同期本地貸款總額約38%。再看看個別銀行,例如恒生(011),於去年度個人住宅物業按揭貸款總數1,592.5億元,以同期客戶貸款總額6,602.7億元計,私人按揭貸款佔總額約24%。又例如東亞(023),於去年度個人住宅物業按揭貸款總數和客戶貸款總額分別是341.1億元和4,432.9億元,前者佔後者約8%。由此看來,樓按佔銀行總借貸並非少數。

新一輪辣招確有助穩固本港金融體系,因篩走「欠缺實力」的用家,減輕因樓市大下跌而出現負資產的風險,但犧牲一眾用家。再講,實在懷疑收緊借貸能否有效壓抑樓市。往績告訴我們,政府最初推出的辣招只針對豪宅,結果游資轉移到中價樓大炒可也。政府繼而出辣招應對,游資轉移炒細價樓。好了,現在再出辣招針對細價樓,整體樓市會否變成一池死水?收緊借貸根本對付不了游資,因他們根本不用借貸。從事內審多年,記得某位Auditee曾說過,監管制度是懲罰守規矩的人,因不守規矩的人永不會守規矩。初時不以為然,現在回想確有其道理。樓市辣招苦了誰?看來不是炒家,而是守規矩的用家!
 
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