2016年12月16日

 

鴻爐點雪 - 蕭亮鴻
差餉租值及地租評估(三)

2014年10月23日
   

 

當需要評估特別用途的物業,如酒店、戲院、會議展覽中心、油站或碼頭等。因沒有合適租金個案可比較,在進行估值時,測量師會採用另一方法,就是按有關行業在正常情況營運時,計算其年度稅後盈利(不包括租金),再扣減投資資本的合理回報後,還須對分,按業主與租客的能力,所得出就是應繳付的合理租金。簡單來說,是按生意利潤多少及投資回報率去計算可負擔的租金。試想,經營者每日辛苦賺來的,若全數用作支付租金,連合理回報都沒有,誰會願意繼續經營?過去數年,內地自由行帶動酒店業興旺,令房價不斷上升;酒店收入因有可觀增長;結果,各酒店按年差餉租值被大幅上調。要確保差餉租值估算準確反映市况,經營者都會願意向當局提供有關生意帳目作參考。
另外,在物業市況差的時候,某些新落成或人流較少的商場業主,為吸引租户,除提供較長免租期外,亦會以租户生意額或利潤來決定租金多少。(待續)
作者為永利行測量師有限公司董事

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