2016年12月16日

 

政經密碼 - 周顯
盡信統計不如無統計

2013年05月29日
  • 本港物業去年空置率為4.3%,涉約4.79萬伙。(資料圖片)

   

 

沒幾天前,蕭若元請一大伙人吃飯,我說起了,現時一千方呎左右的舊樓,最為抵買,反而是細價樓和豪宅,兩者都太貴了,前者在未來幾年,會有大量供應,後者則幾萬元一方呎,誰買得起呢?
朋友Ben是投資高手,他的回答是:「近月來,豪宅的租金大跌,足足跌了兩成呢!」
我說:「早說了,現時當豪宅的租戶,是最佳的消費,1%的回報率,管理費同折舊都唔止啦,計起上來,仲有賺添!」
然後,無巧不成話,我看到了報紙報道剛發表了的《香港物業報告2013》,原來在2012年,空置率是4.3%,合共4.79萬伙,但是實用面積1,722方呎以上的大型物業,空置率卻升至14.1%,即合共3,511伙,這是自從1985年,有紀錄以來的最高紀錄。
不過,實用面積少於430方呎的小單位,空置率只有2.3%,是1991年以來最低的紀錄。
豪宅的空置率這麼高,理由只有一個,就是回報率只有1%,倒不如不租出去,留下來交吉出售,更為划算。然而,當市場的流通性銳減,賣不出去時,那就有點兒麻煩了。
我在這兩、三年間,寫過一系列的社論,引用過政府的數據,指出香港有260萬個住宅單位,但只有235萬個家庭,前者多出了25萬個住宅單位。
所以,我得出了結論:就是香港並不缺乏住宅單位,但是卻缺乏一千方呎以上的大單位,這叫做「升呢盤」,是我第一個發明這名詞的,葉劉淑儀議員卻採用了這說法。
當時的我認為,政府大量興建小單位,是錯的,應該大量興建中型單位才對。但是,現在我看今日細單位的價格堅挺,現實是檢驗理論的唯一標準,所以,我也必須要修改我的說法:細價樓的確是供應量不足,所以大量興建是沒錯的。
現時我的解釋是:一家四口,兩老加兩個未結婚的子女,在定義上,是一個家庭。
但是,這兩個未婚的子女,都想搬出去自住,這就構成了一個家庭,卻有3個住宅單位的需求。
一對戀人,還未結婚,自然不算是一個家庭,但是,他們卻正在打算買樓結婚,只是因為樓太貴了,買不起。
這又構成了另一個沒有家庭,卻有買樓需要的例子。所以說,盡信統計,不如無統計!

作者為小說作家、報社主筆、股票投資者,吃喝活樂的專家/逢周一、三、四刊出

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