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全部專欄 , 暢游物管

暢游物管 - 游錦輝

冷氣機滴水

2016-05-20

踏入夏季，冷氣機滴水問題常見，除影響環境衛生外，對下層住戶或途人均構成滋擾，嚴重或可造成途人滑倒受傷。住戶面對鄰居的冷氣機滴水情況，應該怎樣處理？一般而言，冷氣機滴水是因排水膠喉接駁不良或鬆脫、排水口堵塞或未有裝置盛水盆等所導致。住戶受冷氣機滴水滋擾一般會向管理處或食環署反映，惟食環署未必能快速接觸到樓上住戶，尋找滴水源頭；而管理處尋找源頭後卻沒有執法的權力，住戶未必會依從勸籲作維修。因此食環署推出「物業管理公司協助處理冷氣機滴水事故計劃」，邀請私人屋苑的物業管理公司在每年夏季協助處理屋苑內的冷氣機滴水投訴。遇上冷氣機滴水的滋擾，住戶可先向物管公司反映有關問題，留待物管公司核實事件。當鎖定構成滴水的住戶，物管公司將充當調解角色，勸喻及要求該住戶處理其冷氣機滴水問題。若住戶不作出補救及維修，物管公司將把事件交由食環署跟進。當食環署經管理處證實該冷氣機滴水情況後，該署會發出「妨擾事故通知」。若住戶未有適時處理，食環署將按「公眾衛生及市政條例」控告，最高可被罰款1萬元，另加每日罰款200元。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

提高議決百分比的影響

2016-05-06

近期頗多關於大維修工程的報道，當中涉嫌圍標、招標過程欠透明度或質疑投票結果等。早前政府就過往於管理大廈累積的經驗和社會上的新趨向，成立「建築物管理條例檢討委員會」，重新檢討《建築物管理條例》並作公眾諮詢。當中有關提高業主大會議決通過百分比的修訂建議。按現時條例，業主大會就通過任何議案的業權份數百分比需為50%以上，建議的修訂是把議決通過百分比提升至75%或以上，目的在提高議決的認受性。對於伙數較少的單幢大廈或屋苑，提高議決百分比至75%，可能只涉及數位業主的意願，惟對於大型屋苑而言，如要取得額外逾數百名業主的意向，可謂難度甚高。若提高議決的百分比，會議流會機會將大增，變相加重法團及管委會工作量。另外，只要多於25%業主反對，維修項目的建議便無法通過，法團可能只停留在籌備及舉行會議階段，無法落實執行，更可能因延誤而影響居民及大廈安全。故此，沿用業權份數50%以上，以簡單大多數方式通過會議議案應較合適。重要是要提高透明度，有助大維修的推行。法團/管理公司應盡量將更多相關資訊公開予業主參考，以便作出對所有業主更有利的選擇。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

專業物管工作涵蓋多範疇

2016-04-22

專業物業管理旨在保障業主及住/租戶，而正在立法會等候三讀通過的物業管理服務條例(下稱物管條例)引入發牌制度，包括個人及公司，而個人牌照分為管理及督導兩級，用以確保物業管理從業員擁有專業的知識及足夠的實務培訓，妥善管理樓宇的日常運作及提升樓宇的價值。物業管理的工作職能相當專業，須具備多項技能和知識。根據香港資歷架構的資料，物管從業員的主要職能共7項，包括為業主、租客和社區提供物業管理服務、物業環境管理、大廈維修保養及改善、財務及資產管理、設施管理、人力資源管理、以及應用法律。以上7項的主要職能範疇，均包含不少專業知識，不是一個初出茅廬的大學畢業生，或新入職物管主任能完全可掌握及適當地運用。正因為物管涵蓋多個專業範疇，透過物管條例的發牌制度，制定標準，從業員可依法而行，減少與業户間不必要的矛盾或衝突，從而提升物管的質素。學會支持物管條例，因發牌制度有助推動行業的專業性。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

物管牌照制度助提升專業

2016-04-08

《物業管理服務條例草案》已進入三讀階段，究竟公眾對這建議中的物業管理條例認識有多少？今期將分享物業管理(「物管」)專業性。該條例設立目的是引入發牌制度，提升物管專業地位和服務質素，主要分個人及公司，個人分擔當管理(第一級)或督導(第二級)職務物管從業員，非一般駐守大厦前綫保安員或管理員。第一級個人牌照持有人須擁有大學學位、專業資格及若干年工作年資；第二級個人牌照則適用於資歷較低者，經實務培訓成督導級如物管主任等，再進修以考取第一級牌照。現時物管行業沒有劃一標準區分物管公司及從業員資格及服務水平，主要由相關專業學會/協會負責監察會員專業操守等。引入發牌制度可訂立法例基準，減少良莠不齊，保障服務質素。學會認為物管條例有助提升物管從業員專業地位及公眾對其特質及從業員認知，對行業發展有利。《物業管理服務條例草案》有助釐清物業管理事宜權責，提升物管專業水平外，促進行業發展，學會十分支持通過該草案，令條例盡快落實。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

大廈公契具法律約束力

2016-03-11

大廈管理工作主要受大廈公契及香港法例第344章《建築物管理條例》規管，然而，不少業主對它的認知有限。今期先解讀大廈公契的內容。大廈公契是具法律效力的文件，對於每名業主均有約束力。它記載了物業用途、公共地方的範圍、各業主的業權份數、物業管理權、管理費分攤和公共設施/地方維修責任等，清楚說明業主與經理人的權利和責任，雙方必須共同遵守。物業於賣出第一個單位後，便會由唯一變為共同擁有。公契通常是由發展商與大廈的第一名買家簽訂後生效，並且對後來的所有買家同樣有約束力。公契除非獲得全體業主同意，否則任何人也不得修改公契內的條款。除上述內容，大廈管理規章亦記載於大廈公契上，如不得作其他用途、避免對其他單位構成損害或滋擾，如飼養寵物的限制等。各物業公契內容不盡相同，經理人必須按照公契內有關條例管理物業。同時，公契亦賦予經理人制訂大廈守則以處理日常事務，但守則不能抵觸任何法例。此外，公契內對業主委員會的組成、職權及業主會議均有詳細的說明。學會叮囑，小業主在購買物業前，可先了解大廈公契，知悉大廈的公共地方範圍及公共設施，因日後須負上維修責任，另亦可避免對將來的大廈管理運作及費用產生不必要的紛爭。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

屋苑財政預算

2016-02-26

屋苑每年都須制定一份預算，預計來年屋苑的開支，大致分為基本開支、非經常性開支及維修基金撥備。不少業主可能存在誤解，以為管理費乃物業管理公司的收費，提出增加管理費，是伺機賺取更多管理酬金。事實上，管理費的釐定乃以每年的預算為基準，以維持帳目收支平衡，確保屋苑備有足夠資金，用作支付各項日常公用地方及設施運作、管理、維修及/或更換等費用。屋苑運作所涉開支繁多，除員工薪酬及各項設備保養維修等這些定期或非經常性維修開支項目外，管理公司及法團亦需因應屋苑整體狀況作基本評估，並提出適合的撥備作未來維修或更換設備之用。其他如通賬、最低工資及市場供求情況等對各項物料及服務開支也影響重大。穩健及高透明度的財政管理，對屋苑的和諧起著正面作用。當管理公司及法團仔細計算上述各項支出，並與管理費收入作比較後，倘若預算的支出超出管理費的收入，管理公司及法團有責任向業主提出於來年度調整管理費的建議，或從財政儲備撥出部分數額填補赤字。管理公司每年為屋苑擬訂的收支預算案均會張貼於屋苑內供業主查閱，業主遇有疑問亦應向管理公司及法團提出查詢以釋除疑慮。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

制定處理利是指引

2016-02-12

農曆新年期間，派利是為傳統習俗，取其好意頭。不少業/住/客戶會派利是或禮品予駐大廈的前線物業管理員或保安員。惟於提供或接受利是或禮品時，必須清楚了解有關法例條文，以免誤墮法網。根據《防止賄賂條例》，向他人送贈禮物、紅包或賞錢(不論價值)均屬提供利益，但凡饋贈者與受益人乃因公事而認識，受益一方必須獲得僱主許可，才可接受相關饋贈。不僅是農曆新年，任何節日的饋贈亦應按照以上原則辦事。管理公司通常會於農曆新年前張貼通告予各業/住/客戶提示有關條例，或公司的處理方式。同時物業管理駐廈員工亦應充分了解所屬公司就饋贈所訂立之政策，才可在處理任何利是或饋贈時，不致觸犯《防止賄賂條例》。倘若員工收到利是或禮品，應根據公司指引向負責人匯報及查詢處理方式。公眾對物業管理從業員操守及誠信的要求不斷提升，廉政公署與物業管理專才已攜手合作，推出針對物業管理界的防貪指引，建議物業管理公司或業主立案法團制定指引，訂立細節，規定從業員可接受的饋贈金額上限，及在出現利益衝突時，應實施的申報機制，避免行賄，為物業管理界訂立清楚的參考標準，減少可能構成的利益衝突行為。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

電動車普及化

2016-01-29

電動車不會在路面排放廢氣，對環境污染少，符合綠色管理原則；雖然不少公共或商業停車場均設有電動車充電器，但私人屋苑在安裝充電設施上，則面對不少難題。這類充電設施需要安裝固定電力裝置，如配電板、配電箱、電纜及管道等等。然而，大部分舊式屋苑在興建停車場時，未必配備相關供電設備，原有供電裝置亦未能提供足夠電力，即使業主願意自費安裝充電設施，也需得到機電工程署和電力公司的支援，方能成事。有些法團會考慮到設施的安全性、公平使用原則、對大廈/屋苑原有公共空間及設施的影響、額外繳費安排及責任保險等問題，對安裝充電設施亦有所顧慮。業主與法團之間往往需花長時間才能取得共識，足見電動車的配套發展絕不簡單。雖受著種種限制，電動車數目仍有顯著增長。既然政府提出協助物業管理公司增建更多充電設施的建議，筆者希望當局能盡快公布執行細節，好讓物管公司與法團/業主組織，適時作出相應配合。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

物管不倒翁

2016-01-15

劉瀚群，一個對你相對陌生的名字，卻是物管從業員的佼佼者。去年初一宗嚴重淋鏹水傷人事故，多名物業管理從業員受到不同程度灼傷，震驚業界。瀚群部分身體受嚴重灼傷，需要進行植皮手術及經歷漫長的復康療程。早前與瀚群相遇，知悉他康復進度理想，更攻讀精神科碩士課程，好好裝備自己。與許多物管從業員一樣，瀚群具豐富處理客人及業戶問題的經驗，但面對突如其來的事件，及涉事者情緒的驟然變化，令他與其他同事措手不及。他坦言現時仍需要重新適應工作，但認為辦法總比困難多，既然不幸事件已經發生，應該積極向前，而非沉溺過去。他亦祝福傷勢較重的同事能盡早康復，恢復正常生活。瀚群積極樂觀的精神為業界帶來不少鼓舞，亦實在令人敬佩。隨著時代變遷，社會大眾對服務行業的服務質素要求愈來愈高。同時，鄰里間紛爭的情況屢見不鮮，物管人員除需要花更多時間處理鄰里紛爭外，更需要盡力紓緩客人及業戶的負面情緒。事發後，香港房屋經理學會舉辦了一些有關情緒病的認知講座，並提出一系列從業員的自我保護建議，而學會定當繼續因應社會變化盡力支援會員。其實，當中更重要的是鄰里和諧，業戶間能多作理性商討，物管從業員方能做好工作，為業戶締造理想的居住環境。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

2015-12-18

按照現時標準工時委員會的建議，估計保安及護衛員將會最受影響。現時保安員一般以每日12小時的6天工作制(即每周72小時)為主。如按照其中一個建議將每周工時縮減至48小時，工時即時銳減三分之一；換言之，業主需要考慮增聘額外保安人員，或者按法例給予「超時補水」。惟現時不少屋苑都有5%至10%人手不足，如政府未來於開拓勞工市場方面，未有相應的政策配合，要額外增聘人手實非易事，亦總不能要求保安員長期加班，犧牲他們的健康；而保安人員亦未必全部樂意接受超時補水，特別是想申請設有入息上限的政府福利或資助項目的員工。當然，屋苑業主可考慮刪減一些非必要的服務，但亦不能因省錢而犧牲屋苑的安全及基本服務。如果屋苑人手安排維持現水平，又沒有其他開源節流的方案，管理費無可避免需調整約10%至20%，視乎業主要求的服務水平、物業規模、位置、住宅類別及加薪漣漪效應等。希望各位業主多關注此議題，令有關當局落實標準工時政策前，有更周全的考量。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

2015-12-04

樓宇出現滲水原因眾多，如排水管或供水管滲漏、浴室地台滲漏、大廈天台或外牆有裂縫，或窗戶膠邊老化，以致雨水滲入等。當業主向管理公司求助時，管理公司一般會以排除法入手，從一籃子因素中排除某些不可能的，如若沒下雨時仍滲水，即可排除外牆滲水的可能。另外，如懷疑滲水源於樓上單位，管理公司會以協調者角色聯繫樓上單位，嘗試尋找源頭。如不果，樓下受影響單位可聯絡滲水投訴調查聯合辦事處協助調查，或自行尋找專業人士檢查。至於滲水的責任，一般來說，如外牆及大廈天台屬公用部分會由法團或管理處處理，其他則由滲水源頭所屬單位負責。除上述因樓宇老化而引起之滲水問題外，單位內進行裝修或維修時亦有可能造成滲水情況或埋下滲水源頭。所以業主處理維修保養事宜時，應注意正確驗收方法，以免日後發現工程欠妥而導致其他單位滲水，屆時不但要重做工程，更要賠償滲水對其他業戶造成的損失。一般滲水問題源頭都不易找到，筆者建議業主一旦發現單位滲水，應盡快提出，畢竟膠著時間愈長，滲水源頭更難找尋，所導致的維修及賠償費或更高。業主應嘗試在管理公司及有關政府部門的協調下解決，以免訴諸漫長的法律程序。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

地方文化與物業管理

2015-11-20

香港物業管理模式隨著物業種類越趨多元化，範疇亦不斷擴展，以適應社會變遷。香港房屋經理學會上周率團往東京交流，考察商場和辦公大樓，從中體會不同地方文化的物業管理模式。東京管理模式較精簡，偏重休憩空間及環保意識。東京商場物管頗為「自助式」，如以詳細的指示標誌或圖案代替客戶服務員，管理同樣井然有序。這可能與日本人一般「不給別人添麻煩」及「將垃圾帶回家」的自我約束文化特質有關，使管理人手得以精簡化。根據辦公大樓管理人員所述，由於租客都很自律，他們很少需要處理租客的紛爭，管理人員便可集中於管理及保養大廈的公共設施。在環保方面，辦公大樓的業主願意花費使用冷凍房來暫存商用或食肆廚餘，定時清理，令垃圾房內保持環境清潔及空氣清新。話說回來，若要在香港廣泛推行環保，政府除應多鼓勵各階層的市民積極參與，更應給予適當資助，增加誘因，使環保意識能深入民心，成為生活的一部分，植根社會。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

2015-11-06

世界綠色建築委員會上星期首次在港舉行全球大會，國際專家提出不少創新環保建築概念。事實上，環保建築需要硬件之餘，也要得到物業管理的配合，向業戶推薦採用節約能源及廢物分類回收措施，方能達致可持續發展。近年，香港有不少建築物引入多元化的環保建築元素，如採用天然光減省室內照明、設置植生牆、天台/平台鋪設綠草地為建築物降溫等，既節省能源，同時提供舒適休憩空間。世界綠色建築議會曾於英美等地，分析一些綠色建築的成功例子，發現獲取美國建築環保認證LEED的建築物中，認證級別愈高，租金收入亦有所增加，正好為業主帶來可觀額外收入。隨著綠色建築普及，物業管理和業戶對環保措施也愈見重視。各物業管理公司積極拓展環保理念給業戶以配合減廢回收的政策，如於各大屋苑商廈設置回收箱，回收廢紙、膠樽、鋁罐、玻璃、舊衣物及光碟等；商場為食肆提供廚餘回收平台，不同的客戶服務改為無紙化，後勤辦公室也減少用紙。這些綠色管理措施既能大幅減低物業的碳排放量，同時也將環保概念融入大眾生活當中。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

2015-10-23

家居噪音是物業管理常見的問題，尤其踏入秋季，住戶開窗享受涼風；少了窗戶和冷氣機的壓縮機聲隔音，傳聲更容易，鄰里間的「距離」大大縮減，鄰舍間家居噪音投訴時有發生。不少人以為晚上11時至早上7時的聲響才受規管，但根據噪音管制條例第5條，「任何人於任何時間，在住用處所或公眾地方因進行以下活動而發出噪音，而該噪音對任何人而言是其煩擾的根源，即屬犯罪」，活動包括奏玩樂器/開電視、使用擴音器、進行遊戲或消遣活動(如打麻雀)及經營生意等。此外，任何空調系統或寵物發出的噪音，亦屬於24小時管制類別。事實上，曾有住客因經常於室內使用音響設備發出噪音被鄰居向警方舉報，其後遭警方以傳票檢控及罪成後仍未改善，最後需向土地審裁處申請禁制令，噪音滋擾才告一段落。一般來說，鄰里噪音問題未必輕易解決，因每個人對聲音的敏感度有所不同，要舉證及釐定聲響是否屬噪音實不容易。如果住客不幸受噪音困擾，建議住客不要直接憤然上門對質，而是透過物業管理處作中間人，進行理性商討。管理處接到反映會嘗試了解雙方情況作協調。惟管理處權力有限，有關噪音管制條例的執法最終要靠警方。作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

2015-10-09

本月，各大專院校紛紛舉行升學資訊日，為準備選科的中六學生提供升學資訊。升讀大學可說是選擇將來工作的第一步，而有意投身物業管理行業的學生會問，甚麼學系與物業管理有關？物業管理行業的發展又如何？現時香港大學、香港大學專業進修學院、香港城市大學及香港理工大學等均設有相關課程，有兼讀或全日制的專業文憑、學士以及碩士課程。雖然各大物管公司並非只聘用修畢與行業相關的課程的畢業生，但必須留意，由於《物業管理服務條例》預計將於今個立法年度三讀通過，日後物管從業員須取得專業資格及一定資歷方可取得牌照，故修讀相關課程是成為專業物管人員的不二法門。而物業管理可說是一個不受經濟環境所影響的行業，因為只要有樓宇的存在，就需要有相關的專業人員管理，而未來本港樓宇落成量亦會持續增加。根據資料，從事物管行業的人數近年不斷上升，而香港房屋經理學會亦預計，行業需要額外增聘800名經理級或以上的專業物管專才，以及逾4,000名督導級從業員，方能應付未來有增無減的需求。在求才若渴的情況下，你又願意接受挑戰嗎？作者為香港房屋經理學會對外事務委員會主席

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