近日有發展商為旗下位於港島豪宅新盤提供高達95%一按,刺激市場購買力,引起市場關注。該按揭計劃息率首36個月為P減2.75厘、第37至60個月為P減1厘、其後全期P加1厘(P為5厘);惟借款人須提供文件以證明還款能力。 買家只須5%低首期便可置業,確實吸引。不過,優質豪宅動輒數千萬元,即使一般富戶亦未必供得起。以該盤一個價值3,000萬元單位為例,假設承造九成按揭,首3年貸款利率為2.25厘,分20年攤還,每月供款139,808元。如以5年後P加1厘計,供款達193,436元。假設買家為首次置業,首期連基本印花稅開支逾400萬元,足夠全數買入一個細價樓。 由於每月供款金額極高,買家收入必須高達數十萬元才能負擔得起。因此,筆者認為這個按揭計劃僅為備用方案,讓買家買個「安心」,一旦樓價下滑,而買家未能獲銀行批足按揭貸款,可選用此計劃作逃生門,避免撻訂。當然,這或會是發展商看淡後市的警示;但從宣傳效用來說已達「吸睛」效果。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
為打擊不良財務中介,政府計劃收緊放債人發牌條件,建議放債人須向註冊處呈報和中介公司的關係,以便公開資料給公眾查閱;放債人在放貸前亦必須查詢借款人有否和中介公司訂立協議;在借貸廣告內亦要加上提示公眾不要過度借貸。 其實,透過放債人監察中介並不是對症下藥,因中介職員非放債人的員工,根本無從監管。政府須同時監管銀行才能雙管齊下。現時不少貸款騙案均涉及假扮銀行或財務公司職員,銀行和財務公司在保障客戶私隱上是責無旁貸。 筆者認為最直接是設立發牌制度監管財務中介;如立法需時,可先行將借款人和中介簽署的「轉介合約」格式化;放債人只能接受合規格的「轉介合約」;該合約格式可於政府網頁下載,供借款人參考,以免誤墮合約陷阱。 此外,成立放債人及財務中介投訴小組亦是必須的;因當借款人遇上不良財務或中介時,現時並沒有適當渠道可作投訴或諮詢。即使報案,警方亦難以即時判斷貸款合約有否涉及欺騙成分。 另外,當局亦可仿傚「優質旅遊服務」計劃概念,由中介公司自行參與,已參加的公司要承諾不違規收費和符合相關規定,其公司名稱可於政府網頁瀏覽,以助市民識別值得信賴的財務中介;藉此淘汰違規中介。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
上期提及「交換樓」的可行性,不少朋友也問及究竟可如何慳稅;按現行印花稅條例規定,物業交換協議將按「為達到相等價值的款項」徵收印花稅。簡單來說,即只須按兩個物業價值的差價來計算印花稅。這樣,較以買賣合約,買賣雙方以物業全價計算,慳稅得多。 舉例,以業主A和B於十年前各自在藍田麗港城購入一個住宅物業,現時市值分別為500萬及800萬元,他們是香港永久性居民,各持有多於一個住宅物業。在現行的印花稅條例下,他們須支付雙倍印花稅。 如業主A和B以買賣合約方式作交易,互相購入對方單位,各需支付60萬元(800萬元x7.5%)及30萬元(500萬元x6%)的印花稅,合共90萬元。但如業主A和B以「互換物業」方式交易,印花稅只須按兩個物業價值的差價300萬元計算,合共只須支付雙倍印花稅9萬元(300萬元x3%),應繳稅款相差81萬元。因此,無論此金額由哪方支付,減省的印花稅也顯而易見。 雖然「交換樓」可慳稅,但要成功交換絕不容易,有可能因未能找到合適業主而錯失入市良機。如讀者對有關稅款有任何疑問,可向稅務局查詢。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
最近有政府官員因「互換物業」或構成利益衝突引起社會關注。「互換物業」在市場極罕見,要成功樓換樓,必須有一方業主對某個物業感興趣,主動委託地產代理向該物業業主提出互換要求。除被邀約業主同時對邀約業主的單位感興趣外,雙方還需就成交價和互換物業差價達成共識方可完成交易。「交換樓合約」有別於物業買賣合約,銀行和財務公司一般不接受其按揭申請。須補回差價一方須自掏腰包,促成交易難度極高。一般而言,地產經紀絕不會向你推銷此類「交換樓合約」方案,避免到最後花時間卻賺不到佣金。 如一般物業投資者看好樓市便增持物業;看淡便沽出;在市場物色另一位業主交換物業將增加時間和交易風險。如「互換物業」交易模式發生在互聯網平台,由物業投資者列出互換條件,自行配對,這樣發生「互換物業」機會才較大。作者為永豐信貸有限公司董事總經理
根據金管局數字,去年底有95宗負資產;最近按揭證券發言人亦指,單計該公司內部對物業的估值計,截至2月底負資產已升至200宗。數字未包括發展商為新盤提供的高成數按揭,及財務公司提供的一二按貸款,筆者相信,實際數字被低估,年內或升至2,000宗。此外,二手樓市淡靜,市民期望樓價進一步下跌,若非業主願意劈價一至兩成,根本難以賣樓。因此,即使在計算上非負資產,但實際和負資產分別不大。 不少市民曾經歷97金融風暴的「負資產」年代,不期然便會作比較,但現時情況較好。當年最優惠利率(P)為8.5厘,按揭息率一般為(P)加2至3厘,可高見11.5厘,相對現時按揭利息約2.3厘,實有天壤之別。 此外,現時信貸資料庫完善,銀行易掌握借款人的外債;金管局又實施壓力測試,只要物業自住,工作收入穩定,即使物業成負資產,只要準時供款,銀行亦不會因樓價下跌而隨便向借款人call loan或要求補回樓價下跌的差價。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
近期內地樓市升得火熱,有內地居民表示因樓價急升,心理壓力大,若不趕及入市,要再奮鬥多30年才能置業。就以深圳樓價為例,有研究報告指,其樓價一年升52.55%,令人譁然。 升市背後,除因內地政府推出多項有利樓市措施,包括採用信貸槓桿、稅費減免、房價補貼及政府回購等外,還有投機者在市場炒作一番。有市場人士更以「恐慌性」入市來形容此情況。 事實上,香港和內地的經濟發展息息相關,如內地樓市健康發展,平穩上升,能為內地居民創造財富,亦有利本港經濟發展。不過,如內地樓市暴升後迅速下滑,其破壞性將較A股暴跌的影響更嚴重。因買樓不但涉及投資,還涉及民生。此外,內地樓市飆升,而港樓正處於下滑趨勢,港樓對於內地人來說,已大大失去吸引力。 最近有不少朋友問及政府會否減辣,筆者估計,若今年平均樓價回調不多於20%,可理解為健康調整,政府在年內減辣的機會不大,除非樓價因特殊情況在短期內大幅下滑,政府才會採取果斷措施穩定樓價。 不過,無論減辣與否,筆者認為亦只會對樓市有短期刺激作用,樓市仍有下調趨勢。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
新財政預算案於上周揭盅,增加基本免稅額、寬減薪俸稅、利得稅及寬免差餉措施等,都令不少市民受惠,值得一讚。而就樓市政策而言,政府已表明不減辣,如欲入市的市民,應當如何部署? 樓市轉勢已成事實,從預算案明顯調低經濟增長預測和印花稅收入,已反映政府預期樓市將向下調整。加上未來土地供應增加,利淡消息似乎一面倒。現在能支持樓市,就只有按息低企。由於現時環球經濟不明朗因素增多,美國經濟數據參差,並未有大幅度加息的條件,港樓業主供樓仍然受惠。 值得注意,現時不少新盤(包括政府資助房屋)均為遠期樓花,若這些單位臨近入伙,轉租為買的業主便會騰出原先租住單位,屆時樓宇供應量即時增加,但現時樓價並未反映這項因素。因此,筆者認為樓市仍會持續向下,今年下調最少10%,明年續調整,但速度減慢。不過,有實際需要的市民亦毋須過分擔心,只要做好準備,在跌市時置業亦未嘗不可。但在按揭還款上,最好選擇較長供款期。因一旦遇上加息,亦不會對生活構成壓力。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
經濟轉弱,樓價持續受壓。除二手住宅現劈價盤外,房委會亦表示,去年9月至今樓市現跌幅,不排除原先按去年9月底釐定價格的居屋單位,改由按去年12月底的市價重新定價,若落實,合資格人士有望以更低價購買資助房屋。 房委會推出的居屋,過往並沒有減價機制,但現時樓價出現明顯下跌,筆者認為此做法恰當,但值得注意是,政策一旦落實,便會成為日後推售資助房屋的參考。因此,何時才實施「減價機制」,必須有明確及清晰指引,免日後造成政策混亂。 不過,減價能否刺激銷情,筆者持保留態度。近日有機構公布,以電話訪問逾500名市民,逾六成認為樓價於未來一年會下跌,只有一成四人有意置業,明顯看淡後市。因此,即使售價重新調整,亦未能反映市民對樓價持續下跌的預期。但可預計,若居屋減價將對細價私樓造成衝擊,成為跌市重災區。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
樓市淡靜,發展商為刺激購買力,為買家提供「包批按揭」,標榜借款人無需通過壓力測試,便可透過旗下財務公司批出按揭貸款上車,即使樓價千萬元,仍可承造高達八至九成按揭貸款。 這類「包批按揭」無疑可協助一群欠缺首期、但供款能力較強的市民上車。不過,發展商以貼近銀行息率為買家提供長達20年的按揭貸款,亦是一個長遠的財務負擔。自樓控措施後,金管局已叫停銀行借貸給財務公司作經營按揭業務之用。財務公司只能透過股東資金來放款。但此類按揭貸款以逾2厘至最優惠利率作招徠,扣除經營開支後,明顯是項不吸引的投資,且要承擔高按揭成數的信貸風險,一旦有借款人斷供,極可能造成損失。 筆者估計發展商只會預留小部分資金,作為提供此類高成數按揭貸款之用,而申請的買家數目亦不多。否則,將會削弱發展商的現金流,更會影響日後投資項目。最後,發展商可能須透過發債解決現金流不足的情況。由此可見,此類高成數按揭貸款對發展商百害而無一利。 不過,如發展商看淡樓市,盡早沽貨套現,減低風險,則除笨有精。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
《施政報告》剛出爐,不少市民就樓控是否須減辣,部分市民提出要減辣,以減低樓價進一步下滑的風險,但這樣做又是否可托起樓市呢? 事實上,樓市於去年第三季已明顯轉勢,只是當時大部分二手樓業主還抱著期望,不肯減價,令成交疏落。但如今在眾多負面因素充斥下,如美國加息影響本地出口表現;人民幣持續貶值,削弱內地人士來港置業能力;環球股市下挫亦令財富蒸發等,都令準買家對樓市失去昔日信心,故市場有業主願意降價一成賣樓,先行套現。 筆者認為現時不明朗因素增多,無論股市和樓市,投資者都會傾向增持現金,即使港府減辣,對刺激樓市作用不大。反而,若減辣有可能是好心做壞事,令早期因受額外印花稅限制的業主即時鬆綁可放盤,供應量增加,或令樓價進一步下挫。 因此,筆者認同不減辣的做法,令樓市健康調整。惟值得考慮的是,政府可適量放寬價值400萬至800萬元的住宅物業按揭成數上限,讓欠缺首期和有置業需要的市民,在跌市尋找機會上車。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
美國聯儲局已宣布加息0.25厘,雖然本港多家大型銀行暫未跟隨,但對本地二手住宅樓市,卻帶來明確啟示。 每逢踏入加息周期初段,業主和買家也持觀望態度,物業成交量必然減少。加上港府已強調不減辣及二手樓持續受新盤低價促銷影響,二手樓市成交在未來半年將續萎縮。 成交縮減除影響地產代理行業,還會間接影響其他相關行業;而對銀行和信貸公司的影響更為嚴重。以往樓按業務是銀行必爭之地,成交縮減意味著新造按揭需求下降,影響盈利表現。 此外,銀行和信貸公司承造不少樓按業務,一旦經濟轉差,借款人未能還款,以往業主可靠放售物業清還按揭貸款,但樓市負面情緒充斥下,即使降價一成亦乏人問津。如情況持續,主攻二按的信貸公司的呆壞帳和撥備將會增加,亦影響銀行按揭組合表現。因此,筆者預期年內二手住宅樓價最少下調10%,更會出現個別超低價成交。如欲樓換樓的業主,盡量避免「先買後賣」,若買賣時間未能配合而大失預算。此外,市場會因業主轉賣為租令租盤增加,租金有下調壓力。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
在港購置物業,買賣雙方一般會簽訂由地產代理預備的臨時買賣合約。最近有朋友買入二手單位作自住,在簽署臨約後,才發現有一項條款,令她十分擔憂。此條款內容列明除了臨約所載列的事項外,任何代理低於分行經理職級,均無權代表代理作出任何承諾、保證或陳述。 事實上,單憑職銜名稱,買家根本難以分辨經紀在該代理行是否達分行經理職級。此外,由預約睇樓到簽署買賣合約的過程,一般由前線地產經紀負責;有關樓盤單位的附帶資訊,如該單位座向、管理費、大廈維修事項、校網及凶宅等資料,都由前線地產經紀提供。因此,朋友擔心是可理解。如前線地產經紀毋須為售樓期間所有陳述或承諾負上責任,那麼買家還可信誰?現時持有地產代理個人牌照人數高達3.7萬人,由於職業流動性高,新入行經紀未必有足夠經驗和知識去處理和解答客戶問題。地產代理為保障自身權益,有此一舉亦無可厚非。不過,筆者認為代理行應加強對經紀的培訓,包括實務和專業操守,而並非在合約上附加不合理條款,嘗試逃避法律責任。 其實,地產代理在物業買賣過程中,扮演著重要角色,不僅協助買賣雙方議價,還要為買家提供客觀準確的資料作置業參考。而地產代理監管局亦應就臨約標準內容作適當規範和監管,令買賣雙方得到更多保障。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
近期有不少聲音質疑資助房屋項目啟德「煥然壹居」的單身人士申請資格過於寬鬆,市建局最終宣布由原先與家庭申請人看齊的6萬元收入及300萬元資產,分別減至3.35萬元及150萬元。調整後,估計單身申請者只可負擔約40伙的樓價,佔總數338伙的11.8%。 從單身人士可負擔的單位數目比例可見,即使是資助房屋,單身人士也難獨力上車。事實上,據2014年度政府統計處資料顯示,個人每月收入低於3.5萬元的打工仔高達324.6萬人,佔總就業人數86.6%。換句話說,沒有家人合力供樓,單身人士只有待樓價大跌,才有望上車。 其實,「煥然壹居」除在補地價上有兩成折讓外,無論樓價、物業質素和按揭安排,與私樓無異。有能力購買呎價逾1.1萬元單位的家庭,已不僅是基本住屋需要;他們亦有能力購買私樓,理論上非最急切需要資助的一群。因此,在這種特殊情況下,降低單身人士入息上限是可接受。 筆者認為時代不同,不少港人享受單身生活,亦不會為結婚而結婚,單身人士的居住及置業問題仍須妥善解決。此外,現時房屋階梯已足夠,無需再另設較居屋高一級的階梯。就解決中產或較高收入人士的置業問題而言,從首次置業稅務優惠和高成數按揭擔保上協助,將更洽當。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
「團結香港基金」公布首份就土地及房屋問題的研究報告,提出讓八成港人置業,建議政府以「補貼置業計劃」取代現行公屋及居屋制度,並以五折優惠發售單位給市民,餘下五成須「補地價」的金額,會凍結在置業時水平,或較低價格。其實,新建議和現時的「居屋」或「租置」計劃的最大分別,在於業主補地價的計算方式。現時採用實際市值來評定補地價金額,新建議則把補地價金額鎖定在置業時水平,或兩者較低價格。 換句話說,新建議把「樓價折扣部分」的入市風險,由買家轉介到政府承擔,買家可享盡樓價升值利潤。這似乎違背政府為市民提供資助房屋的原則,難獲社會大眾共識。 方案若落實,以往因補地價金額高,令成交集中於第二市場的情況會改變;現有公屋及居屋業主更難賣樓換樓,改善生活,破壞房屋政策讓市民向上流動的原則。 市民在購買資助房屋或私樓,均需自行承擔入市風險,現行「居屋」或「租置」計劃已有折扣優惠協助合資格市民上車。歸根究柢,還是加快增加土地供應、興建公屋及居屋,並檢討資助房屋申請資格。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
政府積極推廣「安老按揭計劃」,並透過香港按揭證券有限公司,為55歲或以上香港居民提供一項貸款安排,借款人可把沒有按揭(或快將清還所有按揭貸款)的物業,重新抵押予銀行,於選定的年金年期內,每月收取年金,同時仍可繼續居住於該物業,直至百年歸老,讓退休人士可每月有穩定收入,以提高退休後的生活質素,同時減輕對家人供養的財務負擔。 此計劃推出4年,市場規模雖不大,至10月,共有1,034宗申請個案,但筆者認為計劃前景樂觀,因需求隨着傳統文化轉變,年輕一代較重視生活質素及傾向組織小家庭,子女供養退休父母的意識薄弱,以及人口老化牽動退休潮等,都令退休人士對安老按揭需求增加。 該類計劃早於美國、加拿大及英國等地發展成熟;鄰近如新加坡亦有推出類似產品。香港面對人口老化,港人難靠強積金應付退休後的日常生活開支,政府亦因人口老化面對龐大財政壓力。安老按揭計劃協助退休人士從其擁有的居所釋出現金,可算是給有樓人士一個選擇,是個雙贏方案。 作者為永豐信貸有限公司董事總經理
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