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全部專欄 , 歲閱樓情

歲閱樓情 - 陳天宏

九成半按豪宅？

2016-05-25

近日有發展商為旗下位於港島豪宅新盤提供高達95%一按，刺激市場購買力，引起市場關注。該按揭計劃息率首36個月為P減2.75厘、第37至60個月為P減1厘、其後全期P加1厘(P為5厘)；惟借款人須提供文件以證明還款能力。買家只須5%低首期便可置業，確實吸引。不過，優質豪宅動輒數千萬元，即使一般富戶亦未必供得起。以該盤一個價值3,000萬元單位為例，假設承造九成按揭，首3年貸款利率為2.25厘，分20年攤還，每月供款139,808元。如以5年後P加1厘計，供款達193,436元。假設買家為首次置業，首期連基本印花稅開支逾400萬元，足夠全數買入一個細價樓。由於每月供款金額極高，買家收入必須高達數十萬元才能負擔得起。因此，筆者認為這個按揭計劃僅為備用方案，讓買家買個「安心」，一旦樓價下滑，而買家未能獲銀行批足按揭貸款，可選用此計劃作逃生門，避免撻訂。當然，這或會是發展商看淡後市的警示；但從宣傳效用來說已達「吸睛」效果。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

如何監管財務中介?

2016-05-11

為打擊不良財務中介，政府計劃收緊放債人發牌條件，建議放債人須向註冊處呈報和中介公司的關係，以便公開資料給公眾查閱；放債人在放貸前亦必須查詢借款人有否和中介公司訂立協議；在借貸廣告內亦要加上提示公眾不要過度借貸。其實，透過放債人監察中介並不是對症下藥，因中介職員非放債人的員工，根本無從監管。政府須同時監管銀行才能雙管齊下。現時不少貸款騙案均涉及假扮銀行或財務公司職員，銀行和財務公司在保障客戶私隱上是責無旁貸。筆者認為最直接是設立發牌制度監管財務中介；如立法需時，可先行將借款人和中介簽署的「轉介合約」格式化；放債人只能接受合規格的「轉介合約」；該合約格式可於政府網頁下載，供借款人參考，以免誤墮合約陷阱。此外，成立放債人及財務中介投訴小組亦是必須的；因當借款人遇上不良財務或中介時，現時並沒有適當渠道可作投訴或諮詢。即使報案，警方亦難以即時判斷貸款合約有否涉及欺騙成分。另外，當局亦可仿傚「優質旅遊服務」計劃概念，由中介公司自行參與，已參加的公司要承諾不違規收費和符合相關規定，其公司名稱可於政府網頁瀏覽，以助市民識別值得信賴的財務中介；藉此淘汰違規中介。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

「交換樓」可以慳稅

2016-04-27

上期提及「交換樓」的可行性，不少朋友也問及究竟可如何慳稅；按現行印花稅條例規定，物業交換協議將按「為達到相等價值的款項」徵收印花稅。簡單來說，即只須按兩個物業價值的差價來計算印花稅。這樣，較以買賣合約，買賣雙方以物業全價計算，慳稅得多。舉例，以業主A和B於十年前各自在藍田麗港城購入一個住宅物業，現時市值分別為500萬及800萬元，他們是香港永久性居民，各持有多於一個住宅物業。在現行的印花稅條例下，他們須支付雙倍印花稅。如業主A和B以買賣合約方式作交易，互相購入對方單位，各需支付60萬元(800萬元x7.5%)及30萬元(500萬元x6%)的印花稅，合共90萬元。但如業主A和B以「互換物業」方式交易，印花稅只須按兩個物業價值的差價300萬元計算，合共只須支付雙倍印花稅9萬元(300萬元x3%)，應繳稅款相差81萬元。因此，無論此金額由哪方支付，減省的印花稅也顯而易見。雖然「交換樓」可慳稅，但要成功交換絕不容易，有可能因未能找到合適業主而錯失入市良機。如讀者對有關稅款有任何疑問，可向稅務局查詢。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

「互換物業」的可能性

2016-04-13

最近有政府官員因「互換物業」或構成利益衝突引起社會關注。「互換物業」在市場極罕見，要成功樓換樓，必須有一方業主對某個物業感興趣，主動委託地產代理向該物業業主提出互換要求。除被邀約業主同時對邀約業主的單位感興趣外，雙方還需就成交價和互換物業差價達成共識方可完成交易。「交換樓合約」有別於物業買賣合約，銀行和財務公司一般不接受其按揭申請。須補回差價一方須自掏腰包，促成交易難度極高。一般而言，地產經紀絕不會向你推銷此類「交換樓合約」方案，避免到最後花時間卻賺不到佣金。如一般物業投資者看好樓市便增持物業；看淡便沽出；在市場物色另一位業主交換物業將增加時間和交易風險。如「互換物業」交易模式發生在互聯網平台，由物業投資者列出互換條件，自行配對，這樣發生「互換物業」機會才較大。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

負資產宗數仍被低估

2016-03-30

根據金管局數字，去年底有95宗負資產；最近按揭證券發言人亦指，單計該公司內部對物業的估值計，截至2月底負資產已升至200宗。數字未包括發展商為新盤提供的高成數按揭，及財務公司提供的一二按貸款，筆者相信，實際數字被低估，年內或升至2,000宗。此外，二手樓市淡靜，市民期望樓價進一步下跌，若非業主願意劈價一至兩成，根本難以賣樓。因此，即使在計算上非負資產，但實際和負資產分別不大。不少市民曾經歷97金融風暴的「負資產」年代，不期然便會作比較，但現時情況較好。當年最優惠利率(P)為8.5厘，按揭息率一般為(P)加2至3厘，可高見11.5厘，相對現時按揭利息約2.3厘，實有天壤之別。此外，現時信貸資料庫完善，銀行易掌握借款人的外債；金管局又實施壓力測試，只要物業自住，工作收入穩定，即使物業成負資產，只要準時供款，銀行亦不會因樓價下跌而隨便向借款人call loan或要求補回樓價下跌的差價。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

內地樓市間接影響港樓

2016-03-16

近期內地樓市升得火熱，有內地居民表示因樓價急升，心理壓力大，若不趕及入市，要再奮鬥多30年才能置業。就以深圳樓價為例，有研究報告指，其樓價一年升52.55%，令人譁然。升市背後，除因內地政府推出多項有利樓市措施，包括採用信貸槓桿、稅費減免、房價補貼及政府回購等外，還有投機者在市場炒作一番。有市場人士更以「恐慌性」入市來形容此情況。事實上，香港和內地的經濟發展息息相關，如內地樓市健康發展，平穩上升，能為內地居民創造財富，亦有利本港經濟發展。不過，如內地樓市暴升後迅速下滑，其破壞性將較A股暴跌的影響更嚴重。因買樓不但涉及投資，還涉及民生。此外，內地樓市飆升，而港樓正處於下滑趨勢，港樓對於內地人來說，已大大失去吸引力。最近有不少朋友問及政府會否減辣，筆者估計，若今年平均樓價回調不多於20%，可理解為健康調整，政府在年內減辣的機會不大，除非樓價因特殊情況在短期內大幅下滑，政府才會採取果斷措施穩定樓價。不過，無論減辣與否，筆者認為亦只會對樓市有短期刺激作用，樓市仍有下調趨勢。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

預算案對樓市的啟示

2016-03-02

新財政預算案於上周揭盅，增加基本免稅額、寬減薪俸稅、利得稅及寬免差餉措施等，都令不少市民受惠，值得一讚。而就樓市政策而言，政府已表明不減辣，如欲入市的市民，應當如何部署？樓市轉勢已成事實，從預算案明顯調低經濟增長預測和印花稅收入，已反映政府預期樓市將向下調整。加上未來土地供應增加，利淡消息似乎一面倒。現在能支持樓市，就只有按息低企。由於現時環球經濟不明朗因素增多，美國經濟數據參差，並未有大幅度加息的條件，港樓業主供樓仍然受惠。值得注意，現時不少新盤(包括政府資助房屋)均為遠期樓花，若這些單位臨近入伙，轉租為買的業主便會騰出原先租住單位，屆時樓宇供應量即時增加，但現時樓價並未反映這項因素。因此，筆者認為樓市仍會持續向下，今年下調最少10%，明年續調整，但速度減慢。不過，有實際需要的市民亦毋須過分擔心，只要做好準備，在跌市時置業亦未嘗不可。但在按揭還款上，最好選擇較長供款期。因一旦遇上加息，亦不會對生活構成壓力。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

居屋重新訂價？

2016-02-17

經濟轉弱，樓價持續受壓。除二手住宅現劈價盤外，房委會亦表示，去年9月至今樓市現跌幅，不排除原先按去年9月底釐定價格的居屋單位，改由按去年12月底的市價重新定價，若落實，合資格人士有望以更低價購買資助房屋。房委會推出的居屋，過往並沒有減價機制，但現時樓價出現明顯下跌，筆者認為此做法恰當，但值得注意是，政策一旦落實，便會成為日後推售資助房屋的參考。因此，何時才實施「減價機制」，必須有明確及清晰指引，免日後造成政策混亂。不過，減價能否刺激銷情，筆者持保留態度。近日有機構公布，以電話訪問逾500名市民，逾六成認為樓價於未來一年會下跌，只有一成四人有意置業，明顯看淡後市。因此，即使售價重新調整，亦未能反映市民對樓價持續下跌的預期。但可預計，若居屋減價將對細價私樓造成衝擊，成為跌市重災區。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

包批按揭的啟示

2016-02-03

樓市淡靜，發展商為刺激購買力，為買家提供「包批按揭」，標榜借款人無需通過壓力測試，便可透過旗下財務公司批出按揭貸款上車，即使樓價千萬元，仍可承造高達八至九成按揭貸款。這類「包批按揭」無疑可協助一群欠缺首期、但供款能力較強的市民上車。不過，發展商以貼近銀行息率為買家提供長達20年的按揭貸款，亦是一個長遠的財務負擔。自樓控措施後，金管局已叫停銀行借貸給財務公司作經營按揭業務之用。財務公司只能透過股東資金來放款。但此類按揭貸款以逾2厘至最優惠利率作招徠，扣除經營開支後，明顯是項不吸引的投資，且要承擔高按揭成數的信貸風險，一旦有借款人斷供，極可能造成損失。筆者估計發展商只會預留小部分資金，作為提供此類高成數按揭貸款之用，而申請的買家數目亦不多。否則，將會削弱發展商的現金流，更會影響日後投資項目。最後，發展商可能須透過發債解決現金流不足的情況。由此可見，此類高成數按揭貸款對發展商百害而無一利。不過，如發展商看淡樓市，盡早沽貨套現，減低風險，則除笨有精。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

減辣可刺激樓市嗎？

2016-01-20

《施政報告》剛出爐，不少市民就樓控是否須減辣，部分市民提出要減辣，以減低樓價進一步下滑的風險，但這樣做又是否可托起樓市呢？事實上，樓市於去年第三季已明顯轉勢，只是當時大部分二手樓業主還抱著期望，不肯減價，令成交疏落。但如今在眾多負面因素充斥下，如美國加息影響本地出口表現；人民幣持續貶值，削弱內地人士來港置業能力；環球股市下挫亦令財富蒸發等，都令準買家對樓市失去昔日信心，故市場有業主願意降價一成賣樓，先行套現。筆者認為現時不明朗因素增多，無論股市和樓市，投資者都會傾向增持現金，即使港府減辣，對刺激樓市作用不大。反而，若減辣有可能是好心做壞事，令早期因受額外印花稅限制的業主即時鬆綁可放盤，供應量增加，或令樓價進一步下挫。因此，筆者認同不減辣的做法，令樓市健康調整。惟值得考慮的是，政府可適量放寬價值400萬至800萬元的住宅物業按揭成數上限，讓欠缺首期和有置業需要的市民，在跌市尋找機會上車。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

2016年樓市展望

2016-01-06

美國聯儲局已宣布加息0.25厘，雖然本港多家大型銀行暫未跟隨，但對本地二手住宅樓市，卻帶來明確啟示。每逢踏入加息周期初段，業主和買家也持觀望態度，物業成交量必然減少。加上港府已強調不減辣及二手樓持續受新盤低價促銷影響，二手樓市成交在未來半年將續萎縮。成交縮減除影響地產代理行業，還會間接影響其他相關行業；而對銀行和信貸公司的影響更為嚴重。以往樓按業務是銀行必爭之地，成交縮減意味著新造按揭需求下降，影響盈利表現。此外，銀行和信貸公司承造不少樓按業務，一旦經濟轉差，借款人未能還款，以往業主可靠放售物業清還按揭貸款，但樓市負面情緒充斥下，即使降價一成亦乏人問津。如情況持續，主攻二按的信貸公司的呆壞帳和撥備將會增加，亦影響銀行按揭組合表現。因此，筆者預期年內二手住宅樓價最少下調10%，更會出現個別超低價成交。如欲樓換樓的業主，盡量避免「先買後賣」，若買賣時間未能配合而大失預算。此外，市場會因業主轉賣為租令租盤增加，租金有下調壓力。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

買樓前應仔細看清「臨約」

2015-12-23

在港購置物業，買賣雙方一般會簽訂由地產代理預備的臨時買賣合約。最近有朋友買入二手單位作自住，在簽署臨約後，才發現有一項條款，令她十分擔憂。此條款內容列明除了臨約所載列的事項外，任何代理低於分行經理職級，均無權代表代理作出任何承諾、保證或陳述。事實上，單憑職銜名稱，買家根本難以分辨經紀在該代理行是否達分行經理職級。此外，由預約睇樓到簽署買賣合約的過程，一般由前線地產經紀負責；有關樓盤單位的附帶資訊，如該單位座向、管理費、大廈維修事項、校網及凶宅等資料，都由前線地產經紀提供。因此，朋友擔心是可理解。如前線地產經紀毋須為售樓期間所有陳述或承諾負上責任，那麼買家還可信誰？現時持有地產代理個人牌照人數高達3.7萬人，由於職業流動性高，新入行經紀未必有足夠經驗和知識去處理和解答客戶問題。地產代理為保障自身權益，有此一舉亦無可厚非。不過，筆者認為代理行應加強對經紀的培訓，包括實務和專業操守，而並非在合約上附加不合理條款，嘗試逃避法律責任。其實，地產代理在物業買賣過程中，扮演著重要角色，不僅協助買賣雙方議價，還要為買家提供客觀準確的資料作置業參考。而地產代理監管局亦應就臨約標準內容作適當規範和監管，令買賣雙方得到更多保障。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

單身難置業

2015-12-09

近期有不少聲音質疑資助房屋項目啟德「煥然壹居」的單身人士申請資格過於寬鬆，市建局最終宣布由原先與家庭申請人看齊的6萬元收入及300萬元資產，分別減至3.35萬元及150萬元。調整後，估計單身申請者只可負擔約40伙的樓價，佔總數338伙的11.8%。從單身人士可負擔的單位數目比例可見，即使是資助房屋，單身人士也難獨力上車。事實上，據2014年度政府統計處資料顯示，個人每月收入低於3.5萬元的打工仔高達324.6萬人，佔總就業人數86.6%。換句話說，沒有家人合力供樓，單身人士只有待樓價大跌，才有望上車。其實，「煥然壹居」除在補地價上有兩成折讓外，無論樓價、物業質素和按揭安排，與私樓無異。有能力購買呎價逾1.1萬元單位的家庭，已不僅是基本住屋需要；他們亦有能力購買私樓，理論上非最急切需要資助的一群。因此，在這種特殊情況下，降低單身人士入息上限是可接受。筆者認為時代不同，不少港人享受單身生活，亦不會為結婚而結婚，單身人士的居住及置業問題仍須妥善解決。此外，現時房屋階梯已足夠，無需再另設較居屋高一級的階梯。就解決中產或較高收入人士的置業問題而言，從首次置業稅務優惠和高成數按揭擔保上協助，將更洽當。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

補貼置業計劃愈貼愈多

2015-11-25

「團結香港基金」公布首份就土地及房屋問題的研究報告，提出讓八成港人置業，建議政府以「補貼置業計劃」取代現行公屋及居屋制度，並以五折優惠發售單位給市民，餘下五成須「補地價」的金額，會凍結在置業時水平，或較低價格。其實，新建議和現時的「居屋」或「租置」計劃的最大分別，在於業主補地價的計算方式。現時採用實際市值來評定補地價金額，新建議則把補地價金額鎖定在置業時水平，或兩者較低價格。換句話說，新建議把「樓價折扣部分」的入市風險，由買家轉介到政府承擔，買家可享盡樓價升值利潤。這似乎違背政府為市民提供資助房屋的原則，難獲社會大眾共識。方案若落實，以往因補地價金額高，令成交集中於第二市場的情況會改變；現有公屋及居屋業主更難賣樓換樓，改善生活，破壞房屋政策讓市民向上流動的原則。市民在購買資助房屋或私樓，均需自行承擔入市風險，現行「居屋」或「租置」計劃已有折扣優惠協助合資格市民上車。歸根究柢，還是加快增加土地供應、興建公屋及居屋，並檢討資助房屋申請資格。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

安老按揭計劃申請續升

2015-11-11

政府積極推廣「安老按揭計劃」，並透過香港按揭證券有限公司，為55歲或以上香港居民提供一項貸款安排，借款人可把沒有按揭(或快將清還所有按揭貸款)的物業，重新抵押予銀行，於選定的年金年期內，每月收取年金，同時仍可繼續居住於該物業，直至百年歸老，讓退休人士可每月有穩定收入，以提高退休後的生活質素，同時減輕對家人供養的財務負擔。此計劃推出4年，市場規模雖不大，至10月，共有1,034宗申請個案，但筆者認為計劃前景樂觀，因需求隨着傳統文化轉變，年輕一代較重視生活質素及傾向組織小家庭，子女供養退休父母的意識薄弱，以及人口老化牽動退休潮等，都令退休人士對安老按揭需求增加。該類計劃早於美國、加拿大及英國等地發展成熟；鄰近如新加坡亦有推出類似產品。香港面對人口老化，港人難靠強積金應付退休後的日常生活開支，政府亦因人口老化面對龐大財政壓力。安老按揭計劃協助退休人士從其擁有的居所釋出現金，可算是給有樓人士一個選擇，是個雙贏方案。作者為永豐信貸有限公司董事總經理

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