C觀點 - 施永青
2010-12-07

昨文指出,一個完全沒有炒家的市場,並非一個健康的市場,市場的效率會因而受影響。所以,清除炒家的嚴厲措施只宜在非常時期採用,否則其破壞力將難以估計。讀者可不要誤會我是在為炒家說項,以維持地產代理的原有生意量;我只是從社會的整體利益出發,提醒大家要從多角度看問題,不要把事情看得太簡單。 炒家投機取巧,唯利是圖,心中只有個人利益,怎會想過要去發揮甚麼社會功能?然而,市場最厲害的地方,就是可以令儘管自私的人,也在不自知的情況下為社會的整體利益服務。正如茶餐廳的老闆會為了賺錢,一早起床為眾街坊準備早餐一樣。 炒家之所以能在市場上發揮這麼多的功能,是因為他們「合價」就買,不用等到「合用」才買,令市場可以運作得更為順暢。 早期,人類只曉得在市場上以物易物。我家母雞生的蛋我吃不完,便可以拿來與鄰居換點瓜菜。但若是鄰居不需要雞蛋,我就得另找需要雞蛋的人交易。但當我找到要雞蛋的人的時候,他又可能沒有我需要的瓜菜。這樣互找同時「合用」的交易對象,效率甚差,大家都不方便;所以才有貨幣的出現;我先把雞蛋賣給「合價」的人,換成貨幣,那我去買瓜菜的時候,就不愁有瓜菜的人會不需要雞蛋;只要我付的錢「合價」,他就一定會接受。 地產市場上的炒家,就是只求「合價」,不求「合用」的人,有炒家在用家中間扮演化學上的「觸媒」一樣的角色,交易就容易進行了。不習慣在市場交易的用家,由於對市場認識不足,會傾向把風險預期得多一些。所以用家在賣樓的時候常要價高一些,在買樓的時候就想買得平一些。結果兩個用家碰頭,都不容易談得攏。 不過,如果市場上有炒家,情況就可以改善。炒家的強項是利用時間差去改變價格差。當炒家看好後市的時候,他們就願意冒風險,貴盤一樣照買,然後持貨等樓價升。待周圍的樓價都大幅上升之後,他手上原先的貴貨亦會變成平貨了。這時,炒家只要不食得太盡,要脫手就不會有困難。賣平一點,一樣有錢賺。 從另一個角度來看,炒家的行為實質上等同一早買定樓「益」用家。炒家雖然賺錢,但他們賣樓時,價錢還是訂得比當時其他樓盤為低的,否則用家怎肯幫襯炒家?用家審慎,容易走失時機,炒家正好為他們提前補位。另一方面,當樓市氣氛高漲的時候,普通業主最容易縮盤,到價也不肯收定金;反而是炒家的盤是真賣的,而且要價合理。因此,市場上有炒家,交投才會順暢,社會資源才能更好地被利用。不過,社會往往只看到炒家短期裏就賺了這麼多錢,覺得他們不勞而獲,屬不義之財,要懲之而後快;因而忘記了他們正扮演著一定的社會功能;一下子把他們都清除出去,不一定對市場有利。

2010-12-06

炒家靠投機取巧賺錢,社會形象惡劣。所以社會上大部分人都支持政府訂定新措施,大力打擊樓市的炒家。我雖然從事地產代理生意,但亦認為在現階段政府的確需要出手重一點,才足以對樓市起降溫作用。 不過,這類措施一如用化療或放射治療對付癌症,只能分段使用,否則負面的副作用更大。有人以為,沒有炒家,市場只會更加健康;但經濟學家多不持這樣的看法。92年得諾貝爾獎的經濟學家Gary S.Becker在這方面就有很多論述。他喜歡以農產品市場為例子,但一樣可以套用在房地產市場上。 農產品的種植期較長,中間天氣會變化,影響收穫;但有時即使豐收,也會因供應過多,而令價格下降;農民的收入沒有保障。但有了期貨市場之後,農民就有機會在收穫之前,趁農產品價格好的時候,先行以期貨的方式,把未來的收穫賣掉,令收入有保障。另一方面,要買農產品作原料的紡紗廠、製糖廠、煉油廠等,亦可以趁農產品價格低的時候訂定期貨,以控制自己的原料成本,可以放膽去接定單。 通常,棉農不會把棉花直接賣給紗廠,因為一個想賣貴一點,一個想買平一點,很難談得攏,需要炒家冒風險在中間接貨。由於炒家是持貨一段時間之後才賣出的,時間差可使價格差變成合理。故此,炒家可以用農民覺得抵賣的價錢買入棉紗,再以紗廠認為抵買的價錢賣出棉紗,雙方都感到滿意,而炒家一樣有差價可賺。 在房地產的樓花市場上,炒家亦扮演著類似的角色。發展商未起好樓就想高價賣,一般用家當然不肯接受;唯有看好後市的炒家肯去博。他們冒風險,以當時的高價買入樓花,持貨一段時間,待其他樓宇的價格都升得比他們的入貨價更高時,才放盤出售。這時,他們就可以有機會脫手圖利。 炒家的這種行為,除了可以使用家想買樓時,多了炒家盤選擇外(炒家盤通常要價較其他盤平,否則不會有人喜歡幫襯炒家)。還可以助發展商的資金早日回籠,進行新的建設,提升資金的運用效率。香港的建設能進展得比其他地方快,與資金運用的效率高很有關係。這就必須有一個活躍的樓花市場作支持,而樓花市場的活躍,則全靠炒家參與。因為,樓花是期貨,一時間尚未能付諸使用,非用家首選。那些願意提前購入樓花的人,多多少少有點投機成分。他們在投機樓價會在物業落成時升得更高,否則為何不等物業落成時才去買。一般而言,樓花價會內置通脹與利息成本,價格會比現樓更高。如果是用家,為何捨棄可用的平樓不買,而去買高價的樓花? 然而,炒家的這種行為,卻令到發展商可以用較少的資金作較多的建設。既可以加快市場的供應,亦可以降低建設成本,令價格更有彈性。長遠而言,對消費者不無好處。因此,當樓市冷卻後,政府應檢討是否需要有這麼嚴厲的打擊炒樓措施。

2010-12-03

政府開徵短期轉讓的額外印花稅之後,樓市的交投大幅萎縮。普遍而言,跌幅(指交投量,非樓價)超過一半,個別地區更跌了八至九成。地產代理的生意亦因而同步萎縮,情況已令行內產生恐懼。因為,這樣的生意量根本沒法支持一些小公司生存超過半年。 他們先是在茶餘飯後互相訴苦,繼而有人提議以遊行的方法向政府施壓,希望政府收回成命。當時並非沒有人提醒大家,政府遏抑樓市甚獲廣大市民支持,代理搞遊行明顯有違民意,可能會進一步破壞代理在市民心目中的形象。但當生存也出現問題的時候,形象已不是首要考慮。 主張遊行的人,其言論明顯受了「股壇長毛」大衛韋伯的影響,認為徵收額外印花稅,妨礙私產自由轉讓,有違基本法。所以有人甚至提議,必要時會去申請司法覆核。 「股壇長毛」素來勇於挑戰權威,為小股民爭取權益,甚獲社會支持。地產代理這次誤以為有行外人士助威,於是信心大增,以至對於遊行有保留想法的人,在群情洶湧之下,都不敢發聲。要在行家面前,向為行家爭取利益的人潑冷水,始終不是人人做得出的事。 然而當行內的「主戰派」信心十足地向傳媒演繹自己的立場時,所獲的回應都是負面的。在一些「烽煙」節目中,不少市民更直言地產代理是炒家的幫兇,一併受點懲罰亦屬理所當然。在這樣的打擊下,「主戰派」看來也有點洩氣。 我已沒有參與中原地產的日常工作,據我所知,中原並不打算以公司的名義參與這次遊行,但員工作為個人,當然有權去自由表達自己的意見。即使只是小眾的利益,在香港亦是可以選擇以遊行的形式去表達的。因此,公司對去遊行的員工,一定不會秋後算賬。 我覺得,地產代理要政府撤回短期轉讓印花稅可謂完全不切實際。政府肯,市民也不會肯。但新例在某些地方的確不夠清晰,如果能夠微調一下,執行起來應更為方便。 我所指的,是新例在劃定誰需要交額外印花費的界綫上有點模糊,容易傷害無辜,應該界定得清楚一些。 現時的界定準則,是以簽訂了必買必賣的合約計算。但在11月20日之前,確有數以千計的買家,他們只簽了臨時買賣合約,尚未簽訂必買必賣合約;硬要他們承擔額外印花費的責任並不公平,因為他們決定買樓的時候,政府尚未公布新措施。形式上,臨時買賣合約並非必買必賣,但這只是行內提供的標準合約模式,並非買家的選擇。對大部分買家來說,他們的買樓決定,是在簽臨時買賣合約時作出的。政府不應只看文件裡的文字,而不管人的實際決定。事實上,百分之九十九的臨時合約,最終都是完成交易的。因此,我建議政府,不如把界綫移前至簽臨時買賣合約為準,不要拘泥於形式上的必買必賣了。這樣,執行起來就會少點爭拗。

2010-12-02

香港人口老化,學生人數不斷下降。有些名氣不足的學校已出現收生不足,面對淘汰的厄運。如果教育當局不採取相應行動,很快就有教育工作者要面對失業。政府提出的方案是齊齊縮班,希望這樣起碼可以不用殺校;而教育工作者提出的方案是推行小班教育,這樣就連教師也不會失去工作。 不過,這兩個方案都試圖把學生資源平均分配給全港所有學校,連累名校可獲分配的學生也會一併減少。這不符合家長們想多點機會送子女入名校的意願。於是社會上又有呼聲,認為名校應不用縮班,甚至不用行小班教學。 初時,主流媒體雖同情家長的要求,但始終覺得公平對待所有學校是一項值得堅持的守則。但自從前天文台長林超英先生出來撐他的母校英皇書院之後,部分輿論也跟著轉軚,轉而覺得該讓名校獲得特殊安排,可以按自己的能力盡量多收學生。 原因是林超英先生一出來就佔領了道德高地;他以自己為例子,認為名校可為基層提供向上流動的渠道,社會不應剝奪窮人憑讀書改變命運的機會。他打著這麼正義的旗幟,社會上一時間無人敢提出相反意見。 我雖然也接受可讓教育界保留一定的精英教育,但我十分清楚,這並非主流意見。我不明白的是:為甚麼教育界沒有有份量的人出來維護普及教育的理念,與林超英先生那套用名校培養精英上位的理念唱對台戲。 林超英緬懷的那個時代的教育制度真是這樣好嗎?當時的名校真的可為基層提供向上流的機會嗎?我也在那個年代生活過,我看到的情況卻並不如是,當時,大部分基層連讀中學的機會也沒有,他們的所謂出路,不外是去工廠打工;入名校、做高官,對基層來說真是做夢也不一定有機會做得到。 我當年曾在夜校教書,學生盡是十二、三歲的女工,她們趁不用加班的晚上,才能返夜校學點基礎知識;入讀名校,對她們來說,早已此路不通;林先生只是基層中的少數幸運兒吧了。怎可以把林超英的道路,視作基層改變整體命運的出路? 因此,我在接受精英教育的同時,更支持全面的普及教育。我覺得在屯門或其他偏遠地區保留一間非名校,對基層帶來的好處,不會比市區的名校招多幾個學生低。在教育界,不能簡單地套用優勝劣敗的森林定律。 再者,名校根本沒有一套清晰的定義;教育局一旦容許個別名校可以不用減收新生,一定會引致其他次一級的名校也想爭取相同待遇。在這種情況下,名氣不夠響的學校還可以如何收生?屆時不用政府殺校,也會有一批學校,可能因為收生達不到家長心目中的臨界水平而被迫倒閉。我不相信這樣的發展真對基層有好處。  

2010-12-01

審計署揭露直資學校財政管理失當,社會驚覺連教會辦的名校也有「斂財」行為,輿論為之譁然。不過,批評的矛頭似乎指向教育當局,多過指向學校的管理人員。好像若非教育當局指引不清,監管不力,直資學校應該不會弄成這個樣子。 然而,我們是否真的想教育局進一步收緊政策,對學校的營運方式作微觀介入呢?過去,輿論不是一直都在批評教育當局管得太多,管得太死嗎?為甚麼今次竟180度大轉彎?難道我們真的想增加教育局的「牙力」,以後可以放膽擇校而噬? 其實,事事按照審計署的標準去做,只會連累教師擔當更多的行政工作,經常要填表寫報告,以致連該花在學生身上的寶貴時間也被剝削掉。這可不是學生之福。 審計署所看到的只是學校的帳目;看到的是量,不是質。我們在看直資學校的問題時,其實不應這樣表面化與數量化。要了解一間學校的教學質量,最好是看學校的教師與家長對學生學業進度的評估,這些都不是在學校的帳目裏看得出來的。用審計署的報告去否定直資學校的成績,會否把問題簡單化了。 審計署的報告顯示:有直資學校的校長用學校的錢買了樓;但實質上校長只是扮演信託人的角色,用自己的名義買樓作教師宿舍,並非為了謀取私利,而且已獲校董會認可;社會又何需小題大做。此外,雖有直資學校利用儲備去買股票,但這種行為很多大學都有做。在存款入銀行幾乎零息,而貨幣又不斷貶值的情況下,學校的管理人員為了學校的儲備不致被蒸發,作點保值投資,我不覺得有何不妥,只要管理人員沒有藉此謀取私利就是了。 香港自七十年代推行免費教育以來,私立學校的生存空間已愈來愈小。為了爭取政府買位,私立學校已不得不一再向教育局的監管要求退讓,放棄了自己傳統的自主營運模式。這種情況已令香港的學校制度過度千篇一律,無法滿足社會發展多元化的需要。直資學校的概念,就是在這種大環境下誕生的,目的就是要令香港的學校體制可更趨多元化,令辦學團體有更大的靈活性,可以作更多的創新與嘗試,使家長有更多的選擇。 現在,直資學校出了一些非原則性的問題,我們不應連直資學校的大方向也懷疑起來。我寧願社會賦予直資學校更多的自主空間,讓直資學校在資源調配、員工招聘、課程設計,釐定收生標準及收費方面,都有更大的彈性。 審計署將來要去查數的話,只需查看直資學校的學生,每人所獲的公帑資助,是否超過其他學校的學生。如果沒有,政府就不用去理會直資學校把額外收來的學費用在甚麼地方。學校向交學費的家長有所交代就是了。家長如覺得付非所值,大可以把子女送去其他非直資學校。只要這條渠道沒被淤塞,政府的責任就算完成。這樣,對香港的教育發展可能更有好處。

2010-11-30

香港的傳媒雖然經常提醒年輕人要懂得用批判的眼光去獨立思考,但當遇到具體的問題時,他們自己的表現亦不過是人云亦云;有些甚至會不自覺地配合主流意見,以牽強附會的方式,為大國的國策塗脂抹粉,被人利用了也不自知。 以南北韓的衝突為例;究竟誰先挑起衝突,雙方當然互相指責,但我們的傳媒在沒有派記者作實地採訪的情況下,已選擇性地只報道美韓方面的版本。為甚麼不讓我們了解一下北韓的觀點呢?是怕我們中了北韓的宣傳之毒嗎?過濾消息可不是傳媒的責任,為甚麼不讓受眾去自行判斷呢? 歷史上的軍事衝突,通常都有兩個版本,究竟誰先開火,通常連身在前綫的士兵也講不清楚。我習慣不在這個問題上隨便相信一方的說法。我會察看雙方的國策,看看之後的發展究竟對哪一方有利,屬哪一方的既有目標,以推論衝突由哪一方挑起的機會較多。 譬如天安艦事件,我會問北韓把它炸沉是為甚麼呢?天安艦既非南韓的主力艦,把它炸掉並不足以一舉削弱美韓的軍力,在戰略上毫無意義。主流傳媒說,北韓此舉是發窮惡,希望換取西方更多的經濟援助,或爭取在軍事談判上獲得更被尊重的地位。但事件發生後,西方是進一步收緊了對北韓的封鎖,而美國亦沒有因此而願意與北韓單獨會談。既然衝突無法換取北韓想要的東西,那北韓為甚麼還要一再挑起衝突呢? 這種行為顯然並不理性,但我在一份「信譽最好」的報紙上,看到他們的社評,把北韓挑起衝突描述為「理性」行為。這種說法所起的功能,就是要受眾確信,衝突是北韓挑起的。亦有評論估計,北韓此舉是為金正恩這位小主接班立威,這也很不合理。但凡接班,首重平穩過渡,怎會挑起衝突,要地位未穩、經驗不足的小主立即去處理危機,帶來不必要的風險。我不相信有心安排小主上位的人會這樣做。 相反,今次南北韓衝突的發展,卻完全符合美國國策的需要。美國想重返亞洲,制衡中國的崛起,所以極需要保留在沖繩島的軍事基地。但日本的民情是要美軍撤出沖繩島,天安艦事件令朝鮮半島局勢緊張,令日本最終屈服讓美軍保留在沖繩島的基地。讀者不難看到,誰是天安艦事件的真正獲益者。 南北韓局勢緊張後,美韓進行了多次軍事演習。美國曾放聲氣要派核動力航空母艦華盛頓號進入黃海演習,因北京強烈反對而叫停。今次延坪島事件,連島上平民也有死傷,美國就出師有名了。今次不但派核母,連攻擊力最強的核潛也派來黃海了。 演習的地點鄰近中國首都北京,這不是項莊舞劍,又是甚麼?

2010-11-29

今年三月,廉政公署高調對無綫電視總經理陳志雲展開調查。無綫電視的董事會旋即把陳志雲停職,以向社會表明立場:若查明有犯罪行為,也是個別人士行為,與董事會無關,公司已與有關人士劃清界線。 這種表態,基本上已被大部分有名望的公司所採用,還被視為負責任的公司應有的做法。但我則視為只顧公司利益,不考慮有關同事利益的做法。因為,按照普通法,任何人在法庭判罪之前都是清白的,沒有理由要提前承受被停職的懲罰。很多大公司為了自身的清譽,不惜要員工蒙冤,對員工實在不公平。不知為甚麼沒有工會組織出來,為員工一方講句公道說話。這是不是在向社會散播一個訊息,就是凡給廉署調查的都不會是好人,連工作權也應該被剝奪。 現實是廉署在調查時,喜歡先來一個大包圍,把一些稍有牽連的人也一併拘捕,目的是威嚇知情者交出線索。所以,開始時可以拘控十數人,真正受起訴的,只有三幾個。有些初時一起被拘控的人,事後證明與案件完全無關,但可能已給只顧公司聲譽的老闆解僱了。人生從此拐彎,轉走下坡。 有些人,尤其是有知名度的,一被廉署調查就被傳媒大肆報道。但當廉署撤銷控罪時,傳媒卻失去報道的興趣。結果在很多人的心目中,他們都仍是行賄或受賄的犯罪分子,以後水洗都唔清。 因此,我不贊同廉署在調查初期就高調通知傳媒,這樣才能保護那些被牽連的無辜分子。至於傳媒在報道這類新聞時,更應小心謹慎,不應妄加猜想,胡作判斷。不應為了吸引受眾就大肆渲染。 我覺得,近年廉署有好大喜功之嫌;為了讓市民感到廉署的存在的確物有所值,廉署特別喜歡辦大案,拉名人。陳志雲事件可能就是在這種大環境下產生的。我覺得無綫電視的董事會,完全有權根據自己的內部調查,判斷是否應該予陳志雲復職,只要避免陳志雲可以藉工作機會接觸控方證人,妨礙司法公正已可。 有一向以捍衛法治為己任的傳媒,竟批評無綫這種做法未必合法,真不知他們根據的是甚麼法。如果說無綫恢復陳志雲的職權就等同越過法庭,變相宣判陳志雲無罪;那當初先行叫陳志雲停職豈不是等同越過法庭已判陳志雲有罪。傳媒的編輯可不要自恃有枝筆在手就罔顧自己的文字可能對別人造成的傷害。 我覺得,無論是停職還是復職,雖然多少有點象徵意義,但其行動的本身卻是中性的,不應視作已替法庭作出判斷。反而是個別傳媒在評論復職事件時,在用詞上有假設陳志雲已有罪之嫌。如果將來法庭判陳志雲有罪,我相信傳媒必會逼無綫交代為何當初會有復職的決定。但如果將來法庭判陳志雲無罪,我就不敢肯定,這些假設別人有罪的傳媒編輯會否出來作自我檢討。  

2010-11-26

對短期樓宇轉讓徵收額外印花稅的措施推出後,樓市一片淡靜,幾乎處於停頓狀態,交投量跌了接近八成,市場瀰漫著一片愁雲慘霧。有評論員甚至認為,新措施將使資金從此遠離房地產市場,而轉投金融市場。香港的樓市將一沉不起。 我覺得情況不會那麼嚴重。短線炒家佔市場的比例不足兩成,沒有他們,仍有實際用家與長線投資者會繼續入市。現時市場一片淡靜,是因為新措施剛推出,大家都需要重新評估形勢,所以觀望一下。待形勢明朗後,我相信仍不斷會有資金流入地產市場。即使是短炒資金,他們也可能轉向炒不受新例影響的工商舖類物業,而不是一定轉向金融市場。地產與金融始終是兩個截然不同的市場,市場的參與者會有不一樣的偏好。 其實,現時出問題的是金融市場,若不是貨幣系統出現危機,人們又怎會急不及待地要改變財富儲存方式,把現金轉為黃金與地產等實物資產?人們埋怨的是自己沒有機會擁有物業,政府打擊炒家的目的就是要撥開炒家,增加其他人入市的機會。 地產是實物,英文叫「Real Estate」,即真正的財產。它是上帝製造出來的,而且是限量版;不似金融工具,很多都是人製造出來的,需求多的時候可以印多一些,怎及地產那麼可靠?我認識一些專業在金融市場打滾的朋友,他們是利用金融市場賺錢,賺到錢之後,仍會跟普通人一樣把錢拿來買房地產。 買了房地產的人,只要還清了銀行的債務,就可以十分確實地擁有這份資產,收取該得的租值。但有些金融工具是有時限的,到期變得一文不值。即使有實際基礎的股票,其價值的前提是公司不能倒閉。但房地產則不會倒閉;儘管房屋倒塌了,還有土地在,一樣有價。 所以,地產商雖然「呃秤」,賣發水樓,但買家總算買到了一點東西;不似買了某些衍生工具那樣,不但買不到實質的東西,還可能變成一種責任,要不斷付錢,直到破產為止。所以人們罵地產商時,雖然群情洶湧,但仍不及銀行門口的苦主,呼天搶地,風雨無間。究竟哪個市場風險較大?資金流向已見端倪。 很多內地流入來的資金,他們根本不用貸款,收縮按揭成數對他們沒有影響。他看中香港,是因為我們有法治,產權受保障;加上市場效率高,買賣容易,資金隨時可調動。他們不想把所有雞蛋放在同一個籃裡,所以一定會分一部分放在香港。他們是長線投資者,新措施不會改變他們的取捨。 有內地資金作中流砥柱,樓價就不易下跌;用家就會寧願供得辛苦一點也棄租選買,希望買了樓之後,賺租又賺價。其他本地市場的投資者,亦會一起來湊熱鬧。此之所以,我認為當新措施的震盪塵埃落定後,仍不斷會有資金流入房地產市場。

2010-11-25

為了遏抑樓市炒風,政府推出新措施,凡新購物業,若在兩年內轉讓,須繳交懲罰性的額外印花費。由於稅率訂得十分高(半年內轉讓要交15%的額外印花稅),令短線炒賣基本上已沒法獲利。因此,不難預期,只要政府不撤回這項措 施,短線投機活動將會在市場上絕跡。過去政府久經辛苦的抑市努力,今次終於看到明顯的成效了。 樓市的動力,通常來自三類需求:一是自用的需求,二是長線投資的需求,三是短線炒賣的需求。當三類需求都表現強烈的時候,樓市才能不斷興旺。現在這三類需求中少了一類——短線炒賣的需求,那原先熾熱的市況自然沒法維持。此之所以市場一致認為,新措施推出後,樓價非跌不可。 市場的這種預期,不但會阻嚇炒家入市,連用家與長線投資者也會改採觀望態度。所以措施推出的首個星期,樓市會非常淡靜。需要套現的賣家,在這種情況下,不得不採取削價求售的脫手模式。 由於懲罰性的印花稅最高的徵收比率亦不外是15%,因此今次樓價的最高跌幅也不可能超過15%,因為賣方若果肯減價15%,已等同為下手買家承擔了15%的額外印花稅,買方已不用承擔額外風險,覺得值得一博了。不過,願意一次過放棄手上所有籌碼的賣家只會是少數。一般而言,賣方會認為,新買家想博,也得付出一定的代價,不可能把所有的風險都交由賣方承擔。如果中間落墨,15%該一人承擔一半,就是分別承擔7.5%。這將是打算撤退的炒家,在減價時會堅守的第一道防線。 他們在開價時,可能已叫平3%,在談判過程中,可能願意再平2%,即共平5%,但若要平超過7.5%,賣方就不會輕易退讓了。這是我之前預言樓價可能會跌5%至8%的推理基礎。 由於這項抑市的新措施只能阻嚇炒家入市,而改變不了樓宇供應不足與市場閒資過剩的經濟大環境。因此,即使炒家決定退市,也不會妨礙用家與長線投資者繼續入市。在這種情況下,炒家想撤退不會太過困難。所以,我相信今次跌市不會愈跌愈深。當頭一個階段的恐懼過去之後,樓價應很快會找到支持點。在傳媒上,我們或許會看到個別的超跌成交,跌幅可能超過10%;但整體而言,樓價的跌幅可能只有3%至5%。中原城市指數最低亦跌不過83點。 至於這次調整究竟會維時多久,我估計將不會超過三個月。因為,現時短線炒家佔市場的比例不高,只僅兩成左右。再者,他們之中會有一部分會轉為長線投資;真正急於拋售的,可能數目不超過一萬個,有三個月給他們撤退,應該足夠。因此,我相信農曆年後,樓市在價格上的調整當可完成。至於樓市的成交量,則除非政府修訂政策,否則都沒法重回措施公布前水平。 因版面調動,專欄《妙.筆可言》暫停一天,敬希垂注。  

2010-11-24

為了冷卻樓市的炒風,政府突然宣布,在十一月十九日之後新買入的樓宇,若果在買入後不足兩年就轉讓,是項交易得負擔懲罰性的額外印花費。由於徵收的比率最高可達樓價的15%,短線炒賣已無利可圖,而且極有機會招至重大損失,因此炒家全面撤退,樓市的交投量頓時失去了接近八成。 這項措施雖令我名下的地產代理業務損失慘重,但我仍得承認,從社會的整體利益而言,推出新措施是需要的。然而,在額外的印花費該由誰來負責的問題上,新措施卻沒有言明該由買方負責,還是由賣方負責,只是含糊地說由買賣雙方共同負責。 政府這樣做,相信是為了保障自己的稅收,有一方不交或交不出,政府就可以追討另一方。這雖然是沿用徵收印花稅的一貫做法,卻不符合引入新例的基本精神。予人的感覺是賞罰不明。是非不分,只會引起市場不必要的爭拗,增加交易的社會成本。 其實道理很清楚,推出新措施的目的,既然是為了打擊炒風,那麼它懲罰的對象應該是炒家,即買入樓宇不足兩年又賣出的一方,沒有理由叫一個沒有犯錯的新買家去承擔上手短期轉讓的額外印花費。這個新買家,極有可能是用家,政府的措施不應傷及無辜。即使他也是炒家,但他尚未做出炒賣的行為之前,沒有理由提前懲罰他。如果他後來真是在短期裏又轉讓出去,新交易亦一樣得交額外印花費,他是逃不掉的。現在,政府拒絕指明須由賣方負責額外的印花稅,這雖不會影響新措施的阻嚇作用,但會予人不公義的感覺。政府為了保護自己的威信,應盡量避免讓市民有這種感覺。 政府建議,買賣雙方可自己協商,如何來分攤這份額外的印花稅,我擔心協商的結果,必然會在樓價上反映出來。這種受扭曲的樓價會造成市場訊息混亂,影響不知實情的人做出錯誤的決定。 對一個資金充足的買家來說,他在與賣方協商時,他很可能會願意由他來負擔全部印花稅,只要賣方肯把樓價降低一點就是了。因為樓價降低之後,整宗交易的印花費亦可以算少了一些。但若果買方僅夠首期,其他的錢要向銀行借,而銀行現時的貸款又不包印花稅,那他就寧願叫業主把價錢做高一些,印花稅由業主負責,這樣他才有機會貸多一點錢去完成交易。 在這種情況下,同一個單位的成交價,都可能因為協商印花費的繳付方式不同,而出現超過10%的差異。由於價格訊息在傳播時只會是一個簡單的數字,很難包括協商印花費的具體細節。結果大家都不清楚這個單位的真正成交價錢。銀行會因此而估錯價,買家會因此而落錯訂,政府有責任減少這種訊息混亂。

2010-11-23

政府公布對兩年內轉讓的物業徵收額外的印花稅後,由於很多傳媒在報道的時候,自身都未讀懂公布文件的內容,故有很多說得不清不楚的地方,引起不少誤會,所以我在這裏再解釋一下,希望減少不必要的誤會。 首先,我們必須明白,新政的目的是打擊新來的炒家,而不是傷害大部分已有業權的小業主。只要是在新例公布時已成為業主的,不管甚麼時候賣樓,這項交易也無需繳付額外的印花稅。我舉一個極端的例子:假如你在今年十一月十九日買了樓的話,那即使你在十一月二十日賣樓,一天內就短炒出去,這項交易也不用繳交額外印花稅。因此,十一月十九日或之前已成為業主的人都不用擔心自己在賣樓時會需要繳付額外印花稅。 不過,如果你的樓是新例公布後才買回來的話,你就受新例的管轄。但這只會影響你將來賣樓,並不一定影響你買樓。因為,只要賣樓給你的人是固有業主,他們賣給你的樓不是在新例公布後才買回來的話,你買入時也不用交額外印花稅。此外,即使你是在新例公布後才買入樓宇,只要你買入後,持有業權超過兩年,那就不管你是自住還是出租,甚至只是空置,也不用繳交額外印花稅。 至於怎樣才算獲得業權,則視乎已簽署了甚麼文件;簽了屋契當然沒有問題;如果只是簽了買賣合約,則視乎合約內容是否規定必買必賣。一般正式的買賣合約,大都是必買必賣的,可視作業權遲早會到手,若在十一月十九日或之前已簽妥,已可視作一般業主一樣,不受新例影響;但若果只是簽了非必賣必買的臨時合約,那仍可能被視作受新例制約,將來若作短期轉讓,就得繳額外印花稅。 有傳媒不明所以,竟說是在十一月十九日或之前簽了非必買必賣臨時買賣合約的交易,仍須支付額外印花稅,令買家以為立即要預一筆額外的錢去交印花稅,才能完成交易。事實並非這樣,這項交易本身是不須交額外印花稅的;只是這種交易會被視作新例公布後的交易,以後若在兩年內轉售,屆時才須繳交額外的印花稅。 有二手市場的買家,錯讀了傳媒上的訊息,以為簽臨時買賣合約時,最好註明必買必賣,這其實不一定是最好的選擇。因為,十一月十九日的界定日期已過去,現在簽甚麼都會受新例制約。況且,在律師樓確保業權清楚之前就簽定必賣必買合約是有風險的,保留撻定賠佣的選擇,可提供更多的靈活性,對買賣雙方都有好處。 社會上亦有人批評政府這項措施是旨在「掠水」—增加政府的庫房收入。我覺得這種說法是不成立的。因為,現有的業主賣樓都不須交額外印花稅,而新例已有足夠的力量阻嚇短綫炒家入市;在缺乏短炒活動的情況下,政府又怎有機會收到太多的額外印花稅呢?相反,新例推出後,市場立即處於半停頓狀態,未來政府的正常印花稅收入,勢必大幅萎縮。以庫房收入計,政府今次收多了的額外印花稅,一定不足以抵消收入少了的正常印花稅。

2010-11-22

在國際貨幣基金會提醒港府要出手調控樓市的第二天,財政司長就公布了一系列新的遏抑樓市措施。有烽煙節目的主持人批評政府只會聽外國權威的說話,就是不肯傾聽市民的呼聲。我並不認為這是真實的情況,主持人只是有心要特區政府不好過吧了。  我相信這些新推出的措施在政府內部早已醞釀了一段時候,今次只是借國際貨幣基金會的建議,為措施推出造勢吧了。否則,政府不可能一夜之間就可以有回應,並且在公布佈後的第二天就可以立即推行。 這些措施涉及政府不少部門,包括房屋局、稅局、金融管理局,不事先開會作好準備,第二天怎能落實。此外,政府事前亦會諮詢社會人士的意見,以了解措施推出後對地產界,銀行界與法律界的影響,不可能一聽到國際貨幣基金會開聲,就立即跟著他們的指揮棒起舞。 我早前就在本欄提醒過讀者,特區政府為洗脫與地產商勾結的嫌疑,將不惜犧牲地產商的利益,也要使出猛招,把熾熱的樓市冷卻下來。上次限制「發水」面積的做法,就等同把地產商手上的土地儲備一次過貶值了10%,只是當時地產股的股價未有作出相應的調整,大家才低估了這項新政的影響。今次政府又出招打擊炒家,其殺傷力還會直接影響新盤的銷情,投資者可不要再次低估新政的效用。 我原先估計,政府會徵收短期轉讓的暴利稅,是賺了錢才拿其中一部分來交稅;那麼,即使稅率訂得高一點,也只是賺多賺少的問題。但現在政府徵收的是額外印花稅;印花稅是從價的,而不是從利的;那就不管你在轉讓時是否有利可圖,也得按成交價來徵收額外印花稅,凡兩年內轉讓的,都難逃稅網。 按新例,凡在本月19日之後取得業權的物業,若在兩年內轉讓,皆須繳交額外印花稅,徵收的比率視乎轉讓的時段。在首半年轉讓的,要多交15%印花稅;在次半年轉讓的,要多交10%印花稅;在第二年內轉讓的,則要交多5%印花稅。這將令短期炒賣的投機者,成本與風險都大大增加,樓市再難短線投機。 今年是樓價升得比較多的一年,由年頭至今亦不外升了20%左右。因此,要半年內升15%很難有機會。如果額外的印花稅在半年裏高達15%,短炒在大多數情況下都無利可圖,而且還會招致虧損。因此,不難預期炒家會在今後全面退出住宅市場,樓市的成交量勢將大幅減少。然而,在全球量化寬鬆的金融環境之下,擁有物業的業主不會因為政府打擊炒風,就肯把自己的物業削價求售。換取現金後,業主的利息收入只會比租金收入更少,而且還要面對貨幣不斷貶值的風險;因此,我不認為樓價會就此掉頭向下。不過,市場少了炒家推波助瀾之後,業主的套現能力勢必受影響。不排除市場偶會出現筍盤,樓價在短期會出現下調壓力,幅度有5%至8%。政府今次推出的措施,可生立竿見影之效。

2010-11-19

金融海嘯之後,美國雖然推出過很多救市政策,但失業率仍徘徊在百分之十左右,透過量化寬鬆所產生的貨幣,流入實體經濟的比例不高,大部分被用作購買資產,有些甚至是流出海外,沒有為美國本土的經濟增長帶來裨益,以至失業率高踞不下。民主黨因此亦在中期選舉中慘遭滑鐵盧,失去了眾議院的控制權。 奧巴馬是美國首位黑人總統,不少黑人曾以為,奧巴馬上任後,美國黑人的地位會得以提高。然而,在經濟低潮中,失業率依然是黑人遠比白人高。黑人是16.1%,白人是8.7%,差不多大了一倍。因此,有不少黑人仍然認為,白人僱主其實在心底裏依然歧視黑人。不過,我認識的一些美國朋友卻不是這樣看,他們認為,美國的反對種族歧視的法例已訂得很嚴謹。白人僱主在聘人時,已寧取錄一個差一級的黑人,也不敢揀一個好一級的白人,以免吃官司。他們在言語間其實在暗示,黑人在民族性格上的確存在著某些缺陷,才導致他們的失業率特別高,黑人應該自我檢討的。 暗示某個民族在整體上不如另一個民族,其實已有歧視性,即使不犯法,也是政治不正確。但美國朋友卻強調,他們只是把看到的事實說出來,並非帶著歧視的眼光,一開始就作出結論。他們認為,不同的民族的確存在著不同的民族性格,以至影響他們在就業時的表現,以美國的失業情況來看,黑人的失業率最高,達16.1%;拉丁裔次之,亦達12.4%;而一般白人則低過整體的平均數,只有8.7%;最低的是亞裔美國人,只有6.4%。這些不同族裔的美國人,大家都在同一個環境下生活,而失業率竟有這麼大的差異,怎可以說與民族的特性無關? 無疑,民族的性格不是固定不變的,隨著全球一體化,民族之間已不再存在著不可跨越的壕溝,滋養民族性格成長的大環境正愈趨接近,而民族的性格亦會愈趨接近。中國人隨地吐痰的性格,亦可能因為家裏鋪了地氈之後而逐步改變。不過,在現階段各民族在過去成長過程中,所造成的性格差異,仍然足以令他們在工作的時候遇到不同的際遇。 黑人常予人的印象是不習慣有系統地工作,情緒容易失控,以至僱主無法預期工作的成效,因此找工作時阻力較大。拉丁族裔雖然熱情樂觀,但不及美國人理性及有謀略,紀律性及認真的程度又不及德國人,亦非僱主首選。至於亞裔人士,他們的失業率不高,亦並非因為他們受白人僱主歡迎,而是因為他們吃得苦,願意做低三下四的工作。他們若是真的找不到工作,他們會搞些小生意,自己聘用自己,否則失業率不會這麼低。我覺得這種分析不是沒有道理,內裏的「成見」不能說完全沒有事實根據。立法或者可以阻止別人把這種成見說出口,但阻不了別人心裏有這種感覺。感覺被人看扁了的民族,宜以實際行動去改變別人的觀感。 因版面調動,專欄《通識森林》暫停一天,敬希垂注。  

2010-11-18

我一向鼓勵下屬要敢於提出不同意見,所以我在公司內倡議的一些理念,經常會受到質疑與抗拒。我覺得這是一間健康的公司應有的現象,我不會因為我的威信受到挑戰而感到不快。我相信所有的新生事物都會遇到因循的阻力,非經過較量,並證明自己更有適應環境的能力,不足以建立自己的位置,並逐步成為主導力量。所以,我樂得看到我的倡議受到下屬挑戰,這些挑戰為我提供機會,方便我進一步演繹我的理念,讓大家可以明白得更為深入。 以我昨文倡議的應容許員工在機構內自由「跳槽」為例,就一直沒法被中原的管理人員完全接受。與我接觸多的香港同事還好一點,遠在內地分公司的,根本不行我倡議的那套。有人就對我昨日的文章很有意見,認為我把我的意見在管理會議上說說就算了,不應在報紙上公諸於世,讓他的下屬也知道我這種理論;這會令他們很難做。他說,我一方面要他交業績,一方面又破壞他交業績,真不知道我意欲何為! 他說,他是一個對下屬有嚴格要求的上司,跟他的下屬會比較辛苦。如果下屬知道有權可以選擇別的上司,可能會有一些懶散的員工,轉投其他組別的上司,削弱了他班底的實力,導致他的業績倒退,影響他的收入。他擔心當前線營業員知道可以自由轉組之後,很容易就見異思遷,弄到天下大亂。 我告訴他,文明社會的發展,是愈來愈尊重個人意願。世上只會有人從專制政權下逃去自由社會,甚少人會逆向而行。在中原工作比較自由,一定會吸引更多的人加入中原。所以宏觀而言,我不怕我的理念會導致中原散班,相反,我的班底反會因我的理念而愈來愈強。 至於他自己的組別,亦不見得下屬都會棄他而去,因為不是所有的下屬都會喜歡得過且過的上司。跟這類上司,工作起來的確比較輕鬆,不會有太多的壓力。但在這種環境下,下屬的進步較慢,發展前景較差。如果是營銷隊伍,業績一定不會好,下屬能賺到的佣金也不會多。這樣的上司怎有條件撬走他的下屬? 如果真的不斷有下屬棄他而去,那他就真的要檢討一下自己的管理手法。是否真的過度嚴苛,超越了一般人可以適應的程度。容許員工自由揀上司,可以令他及早發現問題,予以修正。總好過一路遏抑住,直到忍無可忍才爆發,這時所產生的破壞力可能更大。 如果他律己也嚴,而要求又符合實際,對做出業績有積極的效應,他是不難吸引到喜歡這類上司的下屬的。即使有個別的人選擇蟬過別枝,也沒有甚麼大不了。可能這些人根本不適宜當他的下屬,勉強沒有幸福,不如及早換上更配合他的下屬。如果他對自己的管理手法這麼有信心,他應該相信他將是公司內自由跳槽的得益者,因為將有更多的人可以有方便的途徑加入他的團隊。

2010-11-17

有部門主管向我投訴,指另一個部門未得他的同意就收留了他的一個剛離職的同事。他說,這個同事應該是被撬走的,因為,他在新部門竟獲保留原有年資和福利,且離職未夠一個月,已在新部門上班,令他面目無光。 我勸他以平常心去看問題,即使是女朋友,當她需要轉投他人懷抱時,我們也沒有辦法,何況是下屬?人各有志嘛!按照我們公司的規矩,他可以設法留住自己的下屬,但不可以阻止其他部門收留他的人。主動權應由想跳槽的員工自行決定。 他說,這個規矩不好,只照顧員工的個人取向,沒有考慮公司的整體利益。員工轉部門應交由上一級的跨部門管理層決定。現在,這個員工自己話走就走,另一個部門肯要就成,完全沒考慮過這件事對他的部門的衝擊。公司若果不對這種事情嚴加管理,遲早組織渙散,失去競爭能力。 我叫他不用替我擔心,中原一向奉行無為而治與自組織理論,未見競爭能力因而受影響,反而穩佔行內領先地位。公司只反對管理人員主動挖撬其他部門的員工,但不會阻止員工自己選擇轉往別的部門工作。他的下屬要辭職,是他的自由。他在離職前沒有犯錯,公司不會阻止其他部門用他。至於用甚麼條件聘用他,其他部門可自行決定。 我告訴他,若非他平時這麼顧面子,把下屬離職也看成是一種背叛,想轉部門的同事一定會事先找他商量,大家可能協商出更平穩的過渡方法。但由於他過度緊張,其他人只好背著他偷偷地進行。他應該好好地檢討一下自己的管理手法,為何下屬會這樣對他? 我在公司無為而治,組織架構自然比較鬆散,好處是員工可以自行走位,那裏做得開心,潛能有得發揮,就留在那裏工作。中國在改革開放後,容許人民自由轉工,不用等黨委書記分配工作,結果生產力大大地解放出來。我亦相信讓員工自由選擇自己喜歡做的工作部門,對公司利多於弊。 我希望在公司內部建立起一個內部的人力市場,並借助市場機制去監察各部門主管。好的主管,下屬一定願意跟隨他,在互相配合下,一定更容易產生工作成效。不好的主管,下屬就會不斷流失,在不穩定的情況下,工作也就難見成效。他的管理不善問題就會更快地暴露出來,必要時,公司也可以及時處理。 我的下屬這麼多,由我去監管,每人可分配到的時間也有限。因此,與其自己出馬去「照肺」,不如締造一個環境,讓他們的下屬可以在公司內自由跳槽,那就可以全方位向他們施壓,逼他們做一個下屬認為跟得過的上司。我能夠放心地無為,就是因為我們的管理人員,不但受上司監管,還要面對員工的選擇。在市場的壓力下,他們都得交足功課。

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