銓心傳意 - 謝偉銓
2016-04-20

政府推出的活化工廈措施已於上月底結束,市場出現「趕尾班車」現象,令申請創新高,故政策成效尚待兩到三年後才完全顯現。該政策令現有工廈廠房用途更多元化,空置率降低,但卻衍生其他問題,如工廈廠房質素改善,在用途增加下令需求上升,租金續增,導致經濟能力有限的租戶被迫遷移。該政策由2010年推行至2015年,期間租金指數漲65點,升幅近60%,超越住宅以及商舖同期升幅。 隨着社會發展,工業的定義已不同以往,政府有必要檢視工廈用途,促進新型行業發展。如近年興起的「水耕」,不少設於工廈內,但卻未符合地契條款規定的用途;因此,除非業權人獲地政總署同意更改地契條款,否則開設水耕種植場便違反地契。規劃署現正研究如准許有關用途的運作要求和技術可行性,多月來尚未有結論。正因政府對於「工業化的農業生產」缺乏指引規管,導致新興行業發展受限制。 政府近日建議進一步放寬工廈低層作非工業用途,如用作文化和藝術等用途;而為推動更多大型數據中心在港落戶,政府已准許有關用途,並簡化申請程序,令申請手續可在兩個星期內完成。筆者希望做法可惠及其他新興行業,除可善用土地資源,亦促進本港產業多元化發展,令經濟發展得益。   作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

2016-03-23

現時不少意見認為樓市處調整期,再遇上供應增加,美國加息,相信對本港樓市進一步構成壓力。近期元朗區多個新盤相繼推出,有報道指發展商以貼市價推盤,甚至出現一手平過同區二手,看來一手樓劈價促銷已成趨勢。但筆者認為相對二手樓,一手樓優勢仍明顯,劈價幅度未必如市場預期大。  一般而言,一手樓市場的銷情主導二手樓交投,二者可說是相互牽引。在負面消息紛湧而至下,若二手業主擔心樓市續轉差,或急需現金周轉時,就會劈價出售單位,形成最新二手成交價。部分二手樓叫價較高,且經過一段較長時間亦無人問津,最後可能遇到個別特殊買家成交,這情況其實不能反映二手樓價的真實情況。    今年新盤供應量相對去年有增無減,市場選擇多,準買家表現則轉趨冷靜,形成新盤較慢熱。發展商推盤後,若不賣出套現,將影響公司現金流,因此調整售價以及推出優惠吸引準買家是適當的賣樓策略。 但一手樓相對二手樓仍具競爭力,因發展商提供一系列優惠措施,包括現金回贈及一二按計劃供選擇等。現時銷售中的新盤絕大部分是樓花,因此購入後不能立即入住,如沒有迫切需要的準買家,自然可觀望。因此,筆者估計樓價向下趨勢,短期難改變。    作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

2016-03-09

近月住宅樓價持續下滑,差估署最新公布數據,1月樓價指數較去年12月續有跌幅,雖然只有約2.2%,但已連續4個月出現下跌,累積跌幅達9%,其中細價樓單月跌幅是2.1%,中型單位跌幅見3.5%,在一眾物業群中跌幅最大。  樓價下調,不少有意置業人士持觀望態度,但又難以確定何時最適合入市。各人除考慮經濟因素,及對未來數年的評估外,有意置業者還需衡量自身供樓能力,避免出現「負資產」的危機。  據政府統計處資料,近年家庭入息中位數均有所上升。在2001至2011年的十年間,家庭住戶入息中位數由18,710元升至20,500元,升幅近9.6%;2015年首季家庭月入中位數為2.45萬元,按年升6.5%,為歷史新高。   雖然市民收入增加,但無法追上樓價升幅。去年有全球性樓價調查報告指,據香港去年首三季樓價中位數(556.1萬元)、家庭全年入息中位數(29.3萬元)的數字統計,本港家庭樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)為19倍。據政府文件,非公營房屋住戶的市民的置業負擔比率(面積45方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數)由2012年第三季的50%升至2014年第4季的58%,顯示市民置業負擔增加不少。 現時香港處低失業率及低息時代,但面對環球經濟持續不明朗,內地經濟增長放緩,對本港經濟帶來挑戰,因此有意置業的市民,必須審慎評估若未來按揭利率上升,自身供款能力能否應付,否則不應貿然入市。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

2016-03-02

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