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全部專欄 , 銓心傳意

銓心傳意 - 謝偉銓

招標妥能否解決圍標

2016-05-25

近年大廈維修費驚人，圍標現象屢見不鮮；加上政府推出強制性驗樓及驗窗計劃，令樓宇維修及保養工程數量大增；然而，服務提供者良莠不齊，令部分業主蒙受金錢及其他不必要損失。在維護小業主權益上，政府多年來都較被動，筆者在議會多次促請政府重視有關問題，近日市建局推出「招標妥」樓宇復修促進服務先導計劃，已算是行前一步。然而，計劃只接受符合大廈的平均應課差餉租值限額，市區和新界樓分別不得高於30萬元及16萬元。有關門檻已將不少屋苑摒諸門外，但這些屋苑並非沒有受到圍標困擾。其次，計劃首年限額50個，並以「先到先得」方式申請亦非最理想安排。另外，筆者十分關注計劃是否只着眼於樓宇復修的前期招標階段，而忽略施工階段。單為申請者提供招聘顧問及為維修項目專業、技術和市場造價意見，這些前期工作，對施工階段會否有偷工減料以及無理索償等，又可否提供協助？若監管不力，小業主蒙受損失更大。再者，若小業主聘用的顧問出現失誤，計劃又會否提供如何處理的意見？作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

樓市小陽春能否持續？

2016-05-18

據土地註冊處資料顯示，4月住宅物業註冊錄4,820宗，按月升84.5%，顯示樓市成交現小陽春。其中一手私樓佔1,274宗，較3月的639宗增99.4%；金額按月漲112.4%，錄159.1億元。同月二手住宅註冊量為3,498宗，為9個月新高，較3月的1,973宗升77.3%。若橫向比較，首4個月新盤銷售約2,800伙，按年跌逾一半。樓價則自去年底進入調整期，至今年3月整體私人住宅售價指數連跌6個月，累積降幅11.7%，但3月跌勢已較2月有所收窄。現時大家關注樓市小陽春能否持續？樓價跌勢是否已喘定？筆者認為仍需觀察未來幾個月的情況。因近期新盤熱銷是依賴低價和優惠條件帶動，若未來三數個月銷情能保持暢旺，價格平穩，則反映樓價已接近谷底；相反，若銷情回落而發展商為刺激銷量，以更多優惠促銷，則樓價跌勢未完。鑑於政府短期內不會減辣，因此樓價將持續走低。另外，近期發展商申請預售樓花同意書回升，4月增至12,937伙，較3月多出2,938伙，這亦可解讀為發展商看淡後市，希望趁早推售新樓盤。筆者認為在前景不明朗下，市民置業務必加倍謹慎，量力而為！作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

綠色建築的可持續性

2016-05-11

香港的建築物用電佔全港耗電量約九成，發電更佔整體温室氣體排放逾六成。因此，推廣綠色建築以增加能源效益，是有效減少温室氣體排放的有效方法。對私人物業而言，除有相關政策條例規管，政府亦有提供誘因鼓勵。政府於2011年初公布「可持續建築環境的新作業備考」，規定向綠色建築議會申請BEAM Plus環保建築認證，發展商可獲最高10%的豁免樓面，而有關環評系統是根據用地與室外環境/場地管理、能源使用、室內環境質素、材料使用、用水及創新進行評估，並根據所得分數而獲發評級；除此之外，政府推出4.5億元《建築物能源效益資助計劃》，為業主立案法團提供財政資助，進行能源及碳審計以及改善能源效益工程，至今有逾6,000幢建築物受惠於有關計劃。政府在推動綠色建築初見成效，但卻忽視環保建築，尤其是私人物業的維修保養。若綠色建築僅是引入環保設施，缺乏考慮有關設施將來的使用以及維修保養，只會令管理費不斷增加，業主怨聲載道。另外，節能裝置雖能減少耗電量，但若大家因效率提升而加大使用量，也會令整體用電量增加，試問又怎能達到節能環保？作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

興建長者適切居所(二)

2016-05-04

要推動私人市場興建適合長者居住的居所及相關配套，首先在規劃方面，可於住宅類用地及合適的「政府、機構或社區」(GIC)用地上要求或容許發展有關單位。地契方面，對於將來新發展住宅項目，若地皮面積達某一水平，政府可在新批出的地契中加入有關提供「長者適切居所」設計的條款，初步建議在出售作住宅發展的土地契約內，要求提供不少於三成的住宅單位需要有相關設計或彈性。筆者亦建議修改屋宇署的「設計手冊：暢通無阻的通道2008」，將長者適切居所的室內部分設計要求納入設計標準，作為對有關發展項目之要求依據。另一方面，可通過聯合作業備考方式，要求有關單位的設計必須具有彈性，容許需要時可輕易改動成為長者適切居所，以滿足要求。此外，公共空間的擴闊意味着可售面積減少，因此，除政策配合外，還須適當提供誘因，對沖相關成本上升的投資風險，當中或可參考推動綠色建築的經驗，適當提供豁免面積，推動私人市場參與。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

興建長者適切居所

2016-04-27

香港人口漸趨老化，預計到2034年，長者人口將佔當時總人口的30%。政府多年前已提出「居家安老為本，院舍照顧為後援」的策略性政策目標；然而，除房委及房協外，私人物業市場多年來未就長者居住需要，提供具有相關設施的單位，原因為何，筆者認為有以下幾點。首先，政府多年來未能提供「長者適切居所」的定義，如長者對單位內的通風及採光更為著重，若政策條例無特別要求，發展商只根據一般住宅要求進行設計。其次，長者對公共空間有不同要求，如公共走廊、升降機、大堂及大門等，需有空間供擔架床通過及轉動等。公共空間面積增大，意味可售面積減少，若政府未能提供豁免，發展商在商言商，自不會主動增加公共空間。即使有發展商希望於規劃作「政府、機構或社區」(即GIC)的土地上，興建長者友善單位，因需向城規會申請規劃許可，能否獲批存不確定性。政府在這方面未有鼓勵措施，條例更為有意興建有關單位的發展商帶來阻礙。去年底，筆者聯同多名業界專業人士成立工作小組，就如何促使私人房屋發展，於設計時為長者提供考慮，利便他們的日常生活模式，亦不影響項目回報前提下，優化長者生活質素。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

與時俱進的工廈用途

2016-04-20

政府推出的活化工廈措施已於上月底結束，市場出現「趕尾班車」現象，令申請創新高，故政策成效尚待兩到三年後才完全顯現。該政策令現有工廈廠房用途更多元化，空置率降低，但卻衍生其他問題，如工廈廠房質素改善，在用途增加下令需求上升，租金續增，導致經濟能力有限的租戶被迫遷移。該政策由2010年推行至2015年，期間租金指數漲65點，升幅近60%，超越住宅以及商舖同期升幅。隨着社會發展，工業的定義已不同以往，政府有必要檢視工廈用途，促進新型行業發展。如近年興起的「水耕」，不少設於工廈內，但卻未符合地契條款規定的用途；因此，除非業權人獲地政總署同意更改地契條款，否則開設水耕種植場便違反地契。規劃署現正研究如准許有關用途的運作要求和技術可行性，多月來尚未有結論。正因政府對於「工業化的農業生產」缺乏指引規管，導致新興行業發展受限制。政府近日建議進一步放寬工廈低層作非工業用途，如用作文化和藝術等用途；而為推動更多大型數據中心在港落戶，政府已准許有關用途，並簡化申請程序，令申請手續可在兩個星期內完成。筆者希望做法可惠及其他新興行業，除可善用土地資源，亦促進本港產業多元化發展，令經濟發展得益。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

物業收益補貼票價(二)

2016-04-13

上期提到港鐵之所以能成本港交通運輸主幹且維持高盈利，是建基於政府交通政策以鐵路為骨幹，港鐵在不需競爭下常獲車站上蓋物業發展權，配合便捷交通為項目帶來「額外」收益。鐵路上蓋商場一直受追捧，租金較其他同區項目高。筆者認為該部分因「地利」產生的「額外」收入，部分需納入港鐵票價機制，在不影響港鐵小股東利益下能減少基層市民生活壓力。港鐵採用票價「可加可減」機制以來，在物價飆升下註定票價難逃「有加無減」。雖每年加推幾項優惠計劃，但予人「小恩小惠」。旗下商場租金近年累升不少。在平衡各方權益下，筆者認為，港鐵商場每年租金收益若超過批地時估計數額，超出部分某個比例可用於補貼地鐵營運，減低加票價壓力。政府可於日後新批土地發展權中列明商場租金預估收益數額，超額部分某比例盈餘作補貼地鐵營運及設施更新支出，減少乘客承擔。政府明確表示無意回購港鐵，若要紓緩市民車費負擔及保障港鐵小股東權益，以港鐵物業收益補貼票價合情合理，政府與港鐵應積極考慮，避免讓市民感港鐵「賺到盡」。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

物業收益補貼票價(一)

2016-04-06

政府準備提前一年與港鐵公司檢討票價「可加可減」機制，但港鐵去年盈利130億元仍宣布今年加價2.7%，於6月生效。這是港鐵與九鐵於08年合併後連續第7年加價。港鐵在經濟環境面臨挑戰，不能只考慮盈利而忽略其社會責任！多年來港鐵提供既環保又便捷集體運輸交通服務。此外，政府藉給予港鐵地鐵上蓋商場及住宅發展權益為建造地鐵補貼，無需競投而獲批。港鐵能維持高盈利亦離不開「地利」，便捷交通尤其為商場帶來額外收益。如其他地產項目或商場希望建隧道接駁地鐵站，除需承擔接駁興建費用，還需每年支付港鐵一筆費用。不少物業項目願接受這一「不平等條約」，因地鐵對物業價值影響重大。試想東涌如沒有鐵路直達，該區樓價怎會是目前水平呢？西港島綫開通後，西環商舖租金亦不可同日而語。對於港鐵商場因有便捷交通網產生的「額外」收入，需納入有關票價機制，下期專欄將再分析。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

居屋政策的原意

2016-03-30

房委會新一期居屋計劃共收逾5.3萬份申請，超額13.5倍，其中白表佔約5萬份、綠表有3,000份；較上期超額61倍，相距甚遠；數字除反映市民擔心樓價下跌外，政府對其定位欠清晰，亦是癥結所在。看看綠白表分配比例，由七十年代的八比二，一直跌至近期五比五，綠表名額不斷减少；若居屋是為有能力的綠表客提供向上流動的階梯，則應在定價、銷售方法及推廣上，針對他們的需求作定位。如同私人發展商，市場難吸納的單位，發展商會加強銷售手法，提供優惠以增吸引力。相同道理，政府也可提供更大價格優惠或其他寬免，當然，這樣或衍生所謂「雙重福利」的質疑，故要平衡當中利害關係。若政府希望通過居屋為其他未有能力購買私樓人士，提供多一級置業階梯，那麼則需檢視是否要增加白表抽中機會。現時居屋補地價後流入私樓市場，則意味居屋數量減少；若新居屋單位興建速度趕不上，則在需求沒減少下，又如何能協助更多人士置業？作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

樓價下調趨勢已定？

2016-03-23

現時不少意見認為樓市處調整期，再遇上供應增加，美國加息，相信對本港樓市進一步構成壓力。近期元朗區多個新盤相繼推出，有報道指發展商以貼市價推盤，甚至出現一手平過同區二手，看來一手樓劈價促銷已成趨勢。但筆者認為相對二手樓，一手樓優勢仍明顯，劈價幅度未必如市場預期大。一般而言，一手樓市場的銷情主導二手樓交投，二者可說是相互牽引。在負面消息紛湧而至下，若二手業主擔心樓市續轉差，或急需現金周轉時，就會劈價出售單位，形成最新二手成交價。部分二手樓叫價較高，且經過一段較長時間亦無人問津，最後可能遇到個別特殊買家成交，這情況其實不能反映二手樓價的真實情況。今年新盤供應量相對去年有增無減，市場選擇多，準買家表現則轉趨冷靜，形成新盤較慢熱。發展商推盤後，若不賣出套現，將影響公司現金流，因此調整售價以及推出優惠吸引準買家是適當的賣樓策略。但一手樓相對二手樓仍具競爭力，因發展商提供一系列優惠措施，包括現金回贈及一二按計劃供選擇等。現時銷售中的新盤絕大部分是樓花，因此購入後不能立即入住，如沒有迫切需要的準買家，自然可觀望。因此，筆者估計樓價向下趨勢，短期難改變。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

負資產危機重現？

2016-03-16

負資產成港人「惡夢」，要數早於03年沙士創下10.6萬宗的紀錄，當時每5個供樓者便有一個。隨着樓市轉勢，連續4季「零」負資產個案被打破，金管局指去年第4季，負資產住宅按揭貸款宗數有95宗，為2014年第3季以來再次出現，並創4年新高。現時部分發展商為促銷樓盤，向買家提供高成數二按，帶來負資產隱患。去年高成數按揭物業買賣有近5,000宗，該批單位成高危一族，若承造九成按揭，只要樓價跌一成已有機會淪為負資產。金管局表示，個案主要涉及銀行職員住屋按揭貸款，因相關貸款按揭成數一般較高，樓價逆轉，便容易出現負資產。政府資料顯示，截至去年底負資產住宅按揭貸款涉及金額為4.18億元，當中無抵押部分約1,200萬元。負資產成因取決於樓價走勢及按揭借貸成數，雖然預期樓價續跌，但近年買家按揭借貸成數不高，加上政府多項辣招令短炒絕跡，擁有多個物業的買家大部分具財力。然而，去年環球經濟增長放緩，金融市場波動，經濟不景氣料持續，故有意置業者應審慎考慮自身經濟狀況、供款能力，及未來數年利息上升等因素，免跌進負資產陰霾。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

供樓負擔能力

2016-03-09

近月住宅樓價持續下滑，差估署最新公布數據，1月樓價指數較去年12月續有跌幅，雖然只有約2.2%，但已連續4個月出現下跌，累積跌幅達9%，其中細價樓單月跌幅是2.1%，中型單位跌幅見3.5%，在一眾物業群中跌幅最大。樓價下調，不少有意置業人士持觀望態度，但又難以確定何時最適合入市。各人除考慮經濟因素，及對未來數年的評估外，有意置業者還需衡量自身供樓能力，避免出現「負資產」的危機。據政府統計處資料，近年家庭入息中位數均有所上升。在2001至2011年的十年間，家庭住戶入息中位數由18,710元升至20,500元，升幅近9.6%；2015年首季家庭月入中位數為2.45萬元，按年升6.5%，為歷史新高。雖然市民收入增加，但無法追上樓價升幅。去年有全球性樓價調查報告指，據香港去年首三季樓價中位數(556.1萬元)、家庭全年入息中位數(29.3萬元)的數字統計，本港家庭樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)為19倍。據政府文件，非公營房屋住戶的市民的置業負擔比率(面積45方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數)由2012年第三季的50%升至2014年第4季的58%，顯示市民置業負擔增加不少。現時香港處低失業率及低息時代，但面對環球經濟持續不明朗，內地經濟增長放緩，對本港經濟帶來挑戰，因此有意置業的市民，必須審慎評估若未來按揭利率上升，自身供款能力能否應付，否則不應貿然入市。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

合法合情合理

2016-03-02

有業主在購入新物業後，出售手上兩個較細單位，但申請退稅遭拒，該業主隨後提出司法覆核，獲高等法院判勝訴。這是「雙倍印花稅」推出以來，首次遇到法律挑戰。筆者認為考慮到涉案業主出售兩個單位，才足夠支付新購入單位的售價，應該是符合換樓要求，有關判決亦澄清退稅機制中不明確部分。「雙倍印花稅」旨在冷卻樓市、打擊炒風，並希望優先照顧港人，特別是首次置業及換樓買家，因此條例提供有條件的豁免及退稅安排。以換樓買家為例，只要在購入新物業後半年內簽訂買賣協議出售其物業，便可申請退回多繳稅款。涉案業主雖售出兩個單位，但只購入一個物業，筆者認為這與條例照顧換樓買家的原意並未違背，屬「合情」。根據法官判詞，條例並沒列明業主換樓，必須出售手上唯一物業才可退稅，認為稅務局執行條例與政府立法原意有誤差，表明涉案業主獲退稅屬「合法」。有意見擔心豁免「二換一」後會衍生漏洞，但筆者認為當兩個現有物業的售價分別不高於新物業，而兩個物業總售價不低於新物業的購買市場價時，則屬「合理」；再者，換樓人士二換一，除改善居住環境，二手市場供應亦增加，這對其他希望上車人士而言則有利無害。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

開拓地下空間

2016-02-24

隨着城市發展，地面空間彌足珍貴，近年愈來愈多城市將目光移向地下空間，如挪威設有地下濾水廠及芬蘭設有地底游泳池等。香港現時對地下空間的利用程度較低，主要用作行人通道、地鐵以及地下管線通道，較大規模的例子是連接尖沙咀和尖東站及周邊商場的地下通道。為減輕地面的負荷，釋放更多空間供本港發展以及優化市區連接網絡，今年下半年政府將就4個市區地點的地下空間作初步總綱圖諮詢公眾。以人流密集的銅鑼灣地區為例，若透過發展以分散人流，估計路面交通將會較現時暢順。此外，本港甲級商廈土地嚴重短缺，商廈又可否向地下空間發展，但目前屋宇署對辦公室有自然採光的規定，因此，若要發展則需政府制訂法例及技術要求。雖然發展地下空間將可釋放不少發展潛力，但亦要考慮如地下發展吸引更多人流，會否對路面帶來更多壓力？由於地下空間長時間需要照明及通風，又會否帶來更大的能源消耗？再者，其空氣流通以及疏散亦需特別留意，以保障使用者的安全及健康；以上問題都是在決定大規模發展前，必須考慮和解決的問題。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

港珠澳大橋的經濟效益

2016-02-17

港珠澳大橋香港口岸填海及口岸設施的54.6億元追加撥款申請獲得通過，有不少議員質疑大橋日後的經濟效益；若單從帳面分析，大橋建造成本龐大，難靠路費於短期內回本；然而其實質經濟效益以及無形利益，難以全面準確量化。單就土地及房屋價值看，過往元朗及屯門等偏遠地區的土地及樓價與市區差距較大，但隨着交通改善及人口增加，已令土地及房屋價格差距收窄；試想若沙田沒有火車以及道路連接其他地區，當區樓價及租金又如何能達到現水平？可見交通暢達性對土地樓房價格影響深遠。港珠澳大橋建成後，珠三角西岸大部分地區和香港的行車距離將大大縮短，以至落入以香港為中心的3小時交通圈內，將能增強珠三角對外來投資的吸引力，並鞏固香港作為貿易和物流樞紐的地位。以長遠考慮，大橋的經濟效益，受益者將是幾代人。另外，在審議追加撥款時，有議員認為綠化設施不影響港珠澳大橋，故不作重要考慮，筆者對此並不認同，因綠化設施對環境、景觀以及建立宜居城市都有重要作用，亦是通過環評的重要考慮，實不容忽視。作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)

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