近年大廈維修費驚人,圍標現象屢見不鮮;加上政府推出強制性驗樓及驗窗計劃,令樓宇維修及保養工程數量大增;然而,服務提供者良莠不齊,令部分業主蒙受金錢及其他不必要損失。 在維護小業主權益上,政府多年來都較被動,筆者在議會多次促請政府重視有關問題,近日市建局推出「招標妥」樓宇復修促進服務先導計劃,已算是行前一步。然而,計劃只接受符合大廈的平均應課差餉租值限額,市區和新界樓分別不得高於30萬元及16萬元。有關門檻已將不少屋苑摒諸門外,但這些屋苑並非沒有受到圍標困擾。 其次,計劃首年限額50個,並以「先到先得」方式申請亦非最理想安排。另外,筆者十分關注計劃是否只着眼於樓宇復修的前期招標階段,而忽略施工階段。單為申請者提供招聘顧問及為維修項目專業、技術和市場造價意見,這些前期工作,對施工階段會否有偷工減料以及無理索償等,又可否提供協助?若監管不力,小業主蒙受損失更大。再者,若小業主聘用的顧問出現失誤,計劃又會否提供如何處理的意見? 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
據土地註冊處資料顯示,4月住宅物業註冊錄4,820宗,按月升84.5%,顯示樓市成交現小陽春。其中一手私樓佔1,274宗,較3月的639宗增99.4%;金額按月漲112.4%,錄159.1億元。同月二手住宅註冊量為3,498宗,為9個月新高,較3月的1,973宗升77.3%。 若橫向比較,首4個月新盤銷售約2,800伙,按年跌逾一半。樓價則自去年底進入調整期,至今年3月整體私人住宅售價指數連跌6個月,累積降幅11.7%,但3月跌勢已較2月有所收窄。現時大家關注樓市小陽春能否持續?樓價跌勢是否已喘定?筆者認為仍需觀察未來幾個月的情況。 因近期新盤熱銷是依賴低價和優惠條件帶動,若未來三數個月銷情能保持暢旺,價格平穩,則反映樓價已接近谷底;相反,若銷情回落而發展商為刺激銷量,以更多優惠促銷,則樓價跌勢未完。鑑於政府短期內不會減辣,因此樓價將持續走低。另外,近期發展商申請預售樓花同意書回升,4月增至12,937伙,較3月多出2,938伙,這亦可解讀為發展商看淡後市,希望趁早推售新樓盤。筆者認為在前景不明朗下,市民置業務必加倍謹慎,量力而為! 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
香港的建築物用電佔全港耗電量約九成,發電更佔整體温室氣體排放逾六成。因此,推廣綠色建築以增加能源效益,是有效減少温室氣體排放的有效方法。 對私人物業而言,除有相關政策條例規管,政府亦有提供誘因鼓勵。政府於2011年初公布「可持續建築環境的新作業備考」,規定向綠色建築議會申請BEAM Plus環保建築認證,發展商可獲最高10%的豁免樓面,而有關環評系統是根據用地與室外環境/場地管理、能源使用、室內環境質素、材料使用、用水及創新進行評估,並根據所得分數而獲發評級;除此之外,政府推出4.5億元《建築物能源效益資助計劃》,為業主立案法團提供財政資助,進行能源及碳審計以及改善能源效益工程,至今有逾6,000幢建築物受惠於有關計劃。 政府在推動綠色建築初見成效,但卻忽視環保建築,尤其是私人物業的維修保養。若綠色建築僅是引入環保設施,缺乏考慮有關設施將來的使用以及維修保養,只會令管理費不斷增加,業主怨聲載道。 另外,節能裝置雖能減少耗電量,但若大家因效率提升而加大使用量,也會令整體用電量增加,試問又怎能達到節能環保? 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
要推動私人市場興建適合長者居住的居所及相關配套,首先在規劃方面,可於住宅類用地及合適的「政府、機構或社區」(GIC)用地上要求或容許發展有關單位。 地契方面,對於將來新發展住宅項目,若地皮面積達某一水平,政府可在新批出的地契中加入有關提供「長者適切居所」設計的條款,初步建議在出售作住宅發展的土地契約內,要求提供不少於三成的住宅單位需要有相關設計或彈性。 筆者亦建議修改屋宇署的「設計手冊:暢通無阻的通道2008」,將長者適切居所的室內部分設計要求納入設計標準,作為對有關發展項目之要求依據。 另一方面,可通過聯合作業備考方式,要求有關單位的設計必須具有彈性,容許需要時可輕易改動成為長者適切居所,以滿足要求。 此外,公共空間的擴闊意味着可售面積減少,因此,除政策配合外,還須適當提供誘因,對沖相關成本上升的投資風險,當中或可參考推動綠色建築的經驗,適當提供豁免面積,推動私人市場參與。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
香港人口漸趨老化,預計到2034年,長者人口將佔當時總人口的30%。政府多年前已提出「居家安老為本,院舍照顧為後援」的策略性政策目標;然而,除房委及房協外,私人物業市場多年來未就長者居住需要,提供具有相關設施的單位,原因為何,筆者認為有以下幾點。 首先,政府多年來未能提供「長者適切居所」的定義,如長者對單位內的通風及採光更為著重,若政策條例無特別要求,發展商只根據一般住宅要求進行設計。 其次,長者對公共空間有不同要求,如公共走廊、升降機、大堂及大門等,需有空間供擔架床通過及轉動等。公共空間面積增大,意味可售面積減少,若政府未能提供豁免,發展商在商言商,自不會主動增加公共空間。 即使有發展商希望於規劃作「政府、機構或社區」(即GIC)的土地上,興建長者友善單位,因需向城規會申請規劃許可,能否獲批存不確定性。 政府在這方面未有鼓勵措施,條例更為有意興建有關單位的發展商帶來阻礙。去年底,筆者聯同多名業界專業人士成立工作小組,就如何促使私人房屋發展,於設計時為長者提供考慮,利便他們的日常生活模式,亦不影響項目回報前提下,優化長者生活質素。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
政府推出的活化工廈措施已於上月底結束,市場出現「趕尾班車」現象,令申請創新高,故政策成效尚待兩到三年後才完全顯現。該政策令現有工廈廠房用途更多元化,空置率降低,但卻衍生其他問題,如工廈廠房質素改善,在用途增加下令需求上升,租金續增,導致經濟能力有限的租戶被迫遷移。該政策由2010年推行至2015年,期間租金指數漲65點,升幅近60%,超越住宅以及商舖同期升幅。 隨着社會發展,工業的定義已不同以往,政府有必要檢視工廈用途,促進新型行業發展。如近年興起的「水耕」,不少設於工廈內,但卻未符合地契條款規定的用途;因此,除非業權人獲地政總署同意更改地契條款,否則開設水耕種植場便違反地契。規劃署現正研究如准許有關用途的運作要求和技術可行性,多月來尚未有結論。正因政府對於「工業化的農業生產」缺乏指引規管,導致新興行業發展受限制。 政府近日建議進一步放寬工廈低層作非工業用途,如用作文化和藝術等用途;而為推動更多大型數據中心在港落戶,政府已准許有關用途,並簡化申請程序,令申請手續可在兩個星期內完成。筆者希望做法可惠及其他新興行業,除可善用土地資源,亦促進本港產業多元化發展,令經濟發展得益。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
上期提到港鐵之所以能成本港交通運輸主幹且維持高盈利,是建基於政府交通政策以鐵路為骨幹,港鐵在不需競爭下常獲車站上蓋物業發展權,配合便捷交通為項目帶來「額外」收益。 鐵路上蓋商場一直受追捧,租金較其他同區項目高。筆者認為該部分因「地利」產生的「額外」收入,部分需納入港鐵票價機制,在不影響港鐵小股東利益下能減少基層市民生活壓力。港鐵採用票價「可加可減」機制以來,在物價飆升下註定票價難逃「有加無減」。雖每年加推幾項優惠計劃,但予人「小恩小惠」。旗下商場租金近年累升不少。在平衡各方權益下,筆者認為,港鐵商場每年租金收益若超過批地時估計數額,超出部分某個比例可用於補貼地鐵營運,減低加票價壓力。政府可於日後新批土地發展權中列明商場租金預估收益數額,超額部分某比例盈餘作補貼地鐵營運及設施更新支出,減少乘客承擔。政府明確表示無意回購港鐵,若要紓緩市民車費負擔及保障港鐵小股東權益,以港鐵物業收益補貼票價合情合理,政府與港鐵應積極考慮,避免讓市民感港鐵「賺到盡」。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
政府準備提前一年與港鐵公司檢討票價「可加可減」機制,但港鐵去年盈利130億元仍宣布今年加價2.7%,於6月生效。這是港鐵與九鐵於08年合併後連續第7年加價。港鐵在經濟環境面臨挑戰,不能只考慮盈利而忽略其社會責任! 多年來港鐵提供既環保又便捷集體運輸交通服務。此外,政府藉給予港鐵地鐵上蓋商場及住宅發展權益為建造地鐵補貼,無需競投而獲批。港鐵能維持高盈利亦離不開「地利」,便捷交通尤其為商場帶來額外收益。如其他地產項目或商場希望建隧道接駁地鐵站,除需承擔接駁興建費用,還需每年支付港鐵一筆費用。不少物業項目願接受這一「不平等條約」,因地鐵對物業價值影響重大。試想東涌如沒有鐵路直達,該區樓價怎會是目前水平呢?西港島綫開通後,西環商舖租金亦不可同日而語。對於港鐵商場因有便捷交通網產生的「額外」收入,需納入有關票價機制,下期專欄將再分析。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
房委會新一期居屋計劃共收逾5.3萬份申請,超額13.5倍,其中白表佔約5萬份、綠表有3,000份;較上期超額61倍,相距甚遠;數字除反映市民擔心樓價下跌外,政府對其定位欠清晰,亦是癥結所在。看看綠白表分配比例,由七十年代的八比二,一直跌至近期五比五,綠表名額不斷减少;若居屋是為有能力的綠表客提供向上流動的階梯,則應在定價、銷售方法及推廣上,針對他們的需求作定位。如同私人發展商,市場難吸納的單位,發展商會加強銷售手法,提供優惠以增吸引力。相同道理,政府也可提供更大價格優惠或其他寬免,當然,這樣或衍生所謂「雙重福利」的質疑,故要平衡當中利害關係。 若政府希望通過居屋為其他未有能力購買私樓人士,提供多一級置業階梯,那麼則需檢視是否要增加白表抽中機會。 現時居屋補地價後流入私樓市場,則意味居屋數量減少;若新居屋單位興建速度趕不上,則在需求沒減少下,又如何能協助更多人士置業? 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
現時不少意見認為樓市處調整期,再遇上供應增加,美國加息,相信對本港樓市進一步構成壓力。近期元朗區多個新盤相繼推出,有報道指發展商以貼市價推盤,甚至出現一手平過同區二手,看來一手樓劈價促銷已成趨勢。但筆者認為相對二手樓,一手樓優勢仍明顯,劈價幅度未必如市場預期大。 一般而言,一手樓市場的銷情主導二手樓交投,二者可說是相互牽引。在負面消息紛湧而至下,若二手業主擔心樓市續轉差,或急需現金周轉時,就會劈價出售單位,形成最新二手成交價。部分二手樓叫價較高,且經過一段較長時間亦無人問津,最後可能遇到個別特殊買家成交,這情況其實不能反映二手樓價的真實情況。 今年新盤供應量相對去年有增無減,市場選擇多,準買家表現則轉趨冷靜,形成新盤較慢熱。發展商推盤後,若不賣出套現,將影響公司現金流,因此調整售價以及推出優惠吸引準買家是適當的賣樓策略。 但一手樓相對二手樓仍具競爭力,因發展商提供一系列優惠措施,包括現金回贈及一二按計劃供選擇等。現時銷售中的新盤絕大部分是樓花,因此購入後不能立即入住,如沒有迫切需要的準買家,自然可觀望。因此,筆者估計樓價向下趨勢,短期難改變。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
負資產成港人「惡夢」,要數早於03年沙士創下10.6萬宗的紀錄,當時每5個供樓者便有一個。隨着樓市轉勢,連續4季「零」負資產個案被打破,金管局指去年第4季,負資產住宅按揭貸款宗數有95宗,為2014年第3季以來再次出現,並創4年新高。現時部分發展商為促銷樓盤,向買家提供高成數二按,帶來負資產隱患。去年高成數按揭物業買賣有近5,000宗,該批單位成高危一族,若承造九成按揭,只要樓價跌一成已有機會淪為負資產。 金管局表示,個案主要涉及銀行職員住屋按揭貸款,因相關貸款按揭成數一般較高,樓價逆轉,便容易出現負資產。政府資料顯示,截至去年底負資產住宅按揭貸款涉及金額為4.18億元,當中無抵押部分約1,200萬元。 負資產成因取決於樓價走勢及按揭借貸成數,雖然預期樓價續跌,但近年買家按揭借貸成數不高,加上政府多項辣招令短炒絕跡,擁有多個物業的買家大部分具財力。 然而,去年環球經濟增長放緩,金融市場波動,經濟不景氣料持續,故有意置業者應審慎考慮自身經濟狀況、供款能力,及未來數年利息上升等因素,免跌進負資產陰霾。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
近月住宅樓價持續下滑,差估署最新公布數據,1月樓價指數較去年12月續有跌幅,雖然只有約2.2%,但已連續4個月出現下跌,累積跌幅達9%,其中細價樓單月跌幅是2.1%,中型單位跌幅見3.5%,在一眾物業群中跌幅最大。 樓價下調,不少有意置業人士持觀望態度,但又難以確定何時最適合入市。各人除考慮經濟因素,及對未來數年的評估外,有意置業者還需衡量自身供樓能力,避免出現「負資產」的危機。 據政府統計處資料,近年家庭入息中位數均有所上升。在2001至2011年的十年間,家庭住戶入息中位數由18,710元升至20,500元,升幅近9.6%;2015年首季家庭月入中位數為2.45萬元,按年升6.5%,為歷史新高。 雖然市民收入增加,但無法追上樓價升幅。去年有全球性樓價調查報告指,據香港去年首三季樓價中位數(556.1萬元)、家庭全年入息中位數(29.3萬元)的數字統計,本港家庭樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)為19倍。據政府文件,非公營房屋住戶的市民的置業負擔比率(面積45方米單位的按揭供款相對住戶入息中位數)由2012年第三季的50%升至2014年第4季的58%,顯示市民置業負擔增加不少。 現時香港處低失業率及低息時代,但面對環球經濟持續不明朗,內地經濟增長放緩,對本港經濟帶來挑戰,因此有意置業的市民,必須審慎評估若未來按揭利率上升,自身供款能力能否應付,否則不應貿然入市。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
有業主在購入新物業後,出售手上兩個較細單位,但申請退稅遭拒,該業主隨後提出司法覆核,獲高等法院判勝訴。這是「雙倍印花稅」推出以來,首次遇到法律挑戰。筆者認為考慮到涉案業主出售兩個單位,才足夠支付新購入單位的售價,應該是符合換樓要求,有關判決亦澄清退稅機制中不明確部分。 「雙倍印花稅」旨在冷卻樓市、打擊炒風,並希望優先照顧港人,特別是首次置業及換樓買家,因此條例提供有條件的豁免及退稅安排。以換樓買家為例,只要在購入新物業後半年內簽訂買賣協議出售其物業,便可申請退回多繳稅款。 涉案業主雖售出兩個單位,但只購入一個物業,筆者認為這與條例照顧換樓買家的原意並未違背,屬「合情」。 根據法官判詞,條例並沒列明業主換樓,必須出售手上唯一物業才可退稅,認為稅務局執行條例與政府立法原意有誤差,表明涉案業主獲退稅屬「合法」。有意見擔心豁免「二換一」後會衍生漏洞,但筆者認為當兩個現有物業的售價分別不高於新物業,而兩個物業總售價不低於新物業的購買市場價時,則屬「合理」;再者,換樓人士二換一,除改善居住環境,二手市場供應亦增加,這對其他希望上車人士而言則有利無害。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
隨着城市發展,地面空間彌足珍貴,近年愈來愈多城市將目光移向地下空間,如挪威設有地下濾水廠及芬蘭設有地底游泳池等。 香港現時對地下空間的利用程度較低,主要用作行人通道、地鐵以及地下管線通道,較大規模的例子是連接尖沙咀和尖東站及周邊商場的地下通道。為減輕地面的負荷,釋放更多空間供本港發展以及優化市區連接網絡,今年下半年政府將就4個市區地點的地下空間作初步總綱圖諮詢公眾。以人流密集的銅鑼灣地區為例,若透過發展以分散人流,估計路面交通將會較現時暢順。 此外,本港甲級商廈土地嚴重短缺,商廈又可否向地下空間發展,但目前屋宇署對辦公室有自然採光的規定,因此,若要發展則需政府制訂法例及技術要求。 雖然發展地下空間將可釋放不少發展潛力,但亦要考慮如地下發展吸引更多人流,會否對路面帶來更多壓力?由於地下空間長時間需要照明及通風,又會否帶來更大的能源消耗?再者,其空氣流通以及疏散亦需特別留意,以保障使用者的安全及健康;以上問題都是在決定大規模發展前,必須考慮和解決的問題。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
港珠澳大橋香港口岸填海及口岸設施的54.6億元追加撥款申請獲得通過,有不少議員質疑大橋日後的經濟效益;若單從帳面分析,大橋建造成本龐大,難靠路費於短期內回本;然而其實質經濟效益以及無形利益,難以全面準確量化。 單就土地及房屋價值看,過往元朗及屯門等偏遠地區的土地及樓價與市區差距較大,但隨着交通改善及人口增加,已令土地及房屋價格差距收窄;試想若沙田沒有火車以及道路連接其他地區,當區樓價及租金又如何能達到現水平?可見交通暢達性對土地樓房價格影響深遠。 港珠澳大橋建成後,珠三角西岸大部分地區和香港的行車距離將大大縮短,以至落入以香港為中心的3小時交通圈內,將能增強珠三角對外來投資的吸引力,並鞏固香港作為貿易和物流樞紐的地位。以長遠考慮,大橋的經濟效益,受益者將是幾代人。 另外,在審議追加撥款時,有議員認為綠化設施不影響港珠澳大橋,故不作重要考慮,筆者對此並不認同,因綠化設施對環境、景觀以及建立宜居城市都有重要作用,亦是通過環評的重要考慮,實不容忽視。 作者為立法會議員(建築、測量及都市規劃界)
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