AM730

全部專欄 , 鴻爐點雪

鴻爐點雪 - 蕭亮鴻

業權如何影響實用面積

2016-05-26

現時物業市場上，流行將較大面積的單位(商場、工廠及住宅)分割出售/出租。不過分割後，所有單位的實用面積總和，可能會較未分割前的原有實用面積減少。原因是在分割單位時，必須要預留部分樓面作公共走廊用途。根據香港測量師學會的《量度作業守則》的定義，樓宇的實用面積並不包括大廈的公共地方，例如走廊、升降機及樓梯等。因此上述的「劏房」行為，便會令本來被納入實用面積的部分變成公用地方。新界村屋方面，若是由單一業主擁有及未分契的村屋，其屋內的樓梯因屬內部私人享用；因此，此部分自然會被納入為實用面積內。但是，若業主將村屋分層出售/出租，則該樓梯部分便變為公用地方，每層的實用面積就會相應減少。曾有買家購入1幢原先設計為3個獨立分層單位的村屋作自用，並將原先的公用樓梯及3個獨立單位合併，並改裝為一個3層的複式獨立屋。但在交易過程中，因出現了法律問題令成交告吹，原業主要向買家追討佔用物業期間的租金損失作賠償。但在估值時，雙方就物業應被視作為3個分層村屋單位，還是一幢3層高複式獨立屋，將會出現爭議。作者為永利行測量師有限公司董事

手提電話訊號發射站

2016-05-19

受制於多山地形及高樓大廈林立，香港境內的手機訊號網絡覆蓋，特別在市區橫街窄巷，及郊野地區都比較差。為改善服務，電訊商會四處物色及租用合適的地方，安裝發射器及天綫。而每座發射器連天綫的租金每月可高達逾1萬元。不過，電訊商選址的準則，就比較特別。在一般市區範圍內，都會選擇一些無遮擋及較高的大廈天台，以覆蓋較大的範圍；另外，亦會選擇一些大廈較低層的平台或外牆，以覆蓋受建築物遮擋訊號的橫街窄巷。至於偏遠鄉郊及離島方面，由於沒有高樓大廈，因此就會選擇一些地勢較高的村屋。而個別建於快速公路旁的村屋，在別無選擇下，亦頗受電訊商歡迎。大家可能會發現，某些位處通訊「樞紐」的村屋天台，會同時安裝十多枝天綫；業主單是這筆租金收入已不少呢！可惜，不是所有建築物都可以作這類用途。因為根據地政總署發出的《地政處作業備考》，手提電話訊號發射器被界定為商業用途；所以，若地契指明為工業或私人住宅用途的土地上安裝發射器，須先向地政總署申請豁免，否則屬違反地契用途。作者為永利行測量師有限公司董事

居屋應減售價或折扣率？

2016-05-12

按現時政策，一手居屋的售價是按照市場價值，以特定的折扣率訂定。若日後業主將物業在公開市場放售，便要按此折扣率補地價。日前最新一期居屋攪珠，其估值及七成折扣率早於去年9月已決定，而最快揀樓日期為今年7月。不過，由於自去年9月私人住宅樓價已下調一成；因此，預計到買家簽約時，單位的實際市值可能更貼近售價，變相令折扣減少。不過，房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝重申，是次居屋項目不會減價，令折扣率由七折減至七八折；並指，若現時減價可能會引起法律問題。筆者認為香港的住宅樓價實在太高，一般市民難以負擔。居屋計劃的存在價值及最大作用，就是要讓合資格的基層市民，可以用他們負擔得來的價錢，自置物業作安居之用。若當局一面要將居屋售價與市值掛鈎，另一方面又要確保白表及綠表申請人負擔得來，其折扣率就應按個別申請者的實際經濟狀況或其意願來釐定。好讓較有能力者以較高價格購買；較手緊人士以較大折扣優惠入市。這樣就可讓白表申請人能夠有機會以較低價格選購一些較大或位置較佳的單位。不過，筆者始終認為居屋售價應與建築成本掛鈎才公平。作者為永利行測量師有限公司董事

負資產又何妨

2016-05-05

樓價下跌，負資產數字自然會上升。首當其衝當然是那些需借足九成或以上按揭人士，他們正是那些手頭現金最短缺，最經不起風浪的一群。只要樓價下跌逾一成，便淪為負資產一族。不過，就算是負資產，也不必過分憂慮。因為只要貸款人能確保有能力繼續每月供樓，如貸款人本身有穩定收入，或抵押物業的租金收入足夠供樓；而放債人方面又不急於要求貸款人提早償還所有貸款，則問題應該不大。長和(001)主席李嘉誠的一句至理名言「如果有需要，又負擔得來，就可以買樓」。筆者認為所謂負擔得來，不單是指置業者是否已儲夠首期，而是應自我衡量往後的15至20年，有否足夠能力準時償還按揭貸款。只要能夠保住份工，努力工作，終有一天會守得雲開見月明。當年房協推出的夾屋計劃將軍澳叠翠軒就是一個好例子。但現時香港當權者與政治家鬼打鬼，搞內鬥，阻礙香港經濟發展。長此下去，香港現有的獨特政治優勢(一國兩制)，及過往累積的經濟成果定必被拖垮；屆時，經濟一蹶不振，失業率上升，試問還有多少人有信心說可保住份工？最後，不論你的物業價值多少，你今天所擁有的，仍然是同一層樓，而你所欠銀行的，仍一樣要慢慢還。作者為永利行測量師有限公司董事

請尊重合約及法治精神

2016-04-28

近日就新界發展之事，引發不少糾紛，當中包括土地業主清場的問題。就報道所指，有土地業主被指趁佔用人不在時，用大型機器强行拆毁佔用人的房屋。亦有業主聲稱在租約期滿後，無法合法收回土地，結果要自行派員到場圍封土地，卻引起衝突及有人被捕。香港是法治之區，一切必須依法辦事，亦要尊重合約精神，雙方在簽署任何合約前，必須清楚及明白所有條款內容，並嚴格遵守。任何人違反合約條款，對方都有權按合約向違約一方追究。而所有地契、大廈公契和買賣合約等，都是合約的一種。並需要按法例要求下，在土地註冊處註冊。而一般年期不多於3年的租約，雖然沒有規定要註冊，但必須要打釐印，否則就不能追討欠租。基於合約及法治精神，筆者曾撰文强調業主及租客必須訂合法租約，以防止業主物業被人逆權侵佔，及租客被無理逼遷。不過，現今港人似乎為了一己之利，已不再尊重合約及法治精神。如果業主在租約期滿後都不能合法收回物業，以後還有業主願意出租物業嗎？如果人人違反地契、非法堆填土地、砍伐樹木、霸佔土地及僭建房屋等都不會被制止及懲處，以後還有人守法嗎？作者為永利行測量師有限公司董事

工廈活化從未停止

2016-04-21

近年工廈租金及售價不斷攀升，市區新建工廈平均售價高達每方呎1萬元(實用呎價)。不過，這類新落成工廈，雖然設計上是作工廠用途，但外貌、用料及周邊設備等，絕對媲美、甚至與真正的商業樓宇無異。而部分工廈的推銷手法，更標榜有「空中花園」、「酒店式獨立洗手間/浴室」及「特色頂層複式單位連私人天台」等宣傳字句。驟眼看來，還以為是豪宅樓盤廣告。事實上，現今港人生活模式，早不再是從前的「日出而作，日入而息」。相反，工作「日夜顛倒」的大有人在，故對家居辦公室亦有一定潛在需求。這類在未修改地契用途及補地價的工業用地上所新建成的工廈，無論外表多漂亮，設備多齊全，小業主亦不可擅自改作任何非工業用途。不過，按現行政策，只要符合相關法例要求，個別業主可向地政處申請(臨時/永久)豁免書，將單位改作某類指定的非工業用途(不包括住宅)。最新臨時豁免標準收費，每月每方呎3.27至5.29元，及永久豁免為每方呎356至577元。這與商廈呎價有數千元差距，的確吸引。不過，此標準收費只適用於07年4月1日以前批出的建築圖則，所興建的工業大廈，其餘一律按現時商廈與工廈的樓價差別計算。因此，市民不要心存僥倖，以為瞞天過海，非法改變工廈用途，因地政總署會派人作定期巡查。作者為永利行測量師有限公司董事

購買「劏」舖要小心

2016-04-14

近年「劏」舖分拆出售普遍，皆因商舖價錢實非一般市民能負擔得起。因應市况，某些二三線大型商場的業主會將其物業重新規劃及包裝，分割成多個細小舖位出售；每個分割單位售價百多萬元。為吸引買家及營造氣氛，業主多會安排將舖位出租，連同頗高回報的租約推售。這類較為細銀碼的收租物業，主要銷售對象為小投資者，希望買舖位作長線投資。大部分「劏」場都屬預售，而要將大場分拆及改裝，必須先向屋宇署提交修改現有批准圖則；而在出售前，亦要擬訂新的大廈副公契連平面圖，並為每個分拆舖位制定物業轉讓文件連平面圖及租約等。因此，準買家為免利益受損，購買前要查看所有文件及了解其內容。特別要注意的是物業轉讓平面圖內所顯示舖位的形狀、業權範圍、位置、長短闊窄及實用面積，是否與屋宇署最後批准圖則資料吻合。簡單來說，物業轉讓平面圖決定物業業權誰屬，批准圖則則決定所擁有物業的面積。另外，要了解大廈公契及副公契內，就大廈商業部分、樓上其餘部分及公共地方的使用權責。至於商場開業後能否丁財兩旺，則無人能保證。不過，過往小投資者失敗的例子屢見不鮮。作者為永利行測量師有限公司董事

數據中心=物流中心=貨倉

2016-04-07

從前工業及貨倉用地的地契條款都註明土地只可作一般工業及/或貨倉用途。個別地契註明只可作某些特別工業用途如「紡織製衣」、「皮革漂染」等。當年「香港電話公司」電話機樓地契內註明土地只可作「電話機樓」用途。時代演變，大部分輕工業生產不復見；取代的是貨倉、貨運物流業及數據中心等。政府曾批出物流中心用地，計劃於將軍澳推兩幅數據中心用地。政府又延續剛截止的《工廈免補地價活化成數據中心》政策。不論是物流中心、數據中心或傳統貨倉，在本質及運作上無分別。但數據中心處理的是數據而非貨件。數據存取則藉連接伺服器的光纖網絡而非貨車。筆者對政府此舉極贊同，但若能與時並進，將數據中心及物流中心定性為貨倉的話，則所有一般貨倉用地可按市況隨時改作數據中心及物流中心。還需要耗費行政資源去處理修改地契申請嗎？作者為永利行測量師有限公司董事

香港真的無法無天？

2016-03-31

早前天水圍「泥頭山」事件曝光後，筆者曾呼籲市民應向有關部門主動舉報違規發展。日前就有報道指，懷疑有人於大埔某「綠化」地上進行未經許可的發展。各界矛頭一方面怪責業主為了一己利益，漠視法紀，罔顧安全；又指責政府各部門處事不公，執法不力；更有團體指出，城市規劃條例有漏洞，令規劃署面對違法事件亦無權執法，間接讓發展商有機可乘。現行城市規劃條例第23條，賦予規劃署長權力，向在「發展審批地區」內的任何違規發展進行執法。首次違法者可被罰款50萬元，再犯者每次可被罰款100萬元；若持續違規，則每天罰10萬元。即使「發展審批地區圖」日後被其他法定圖則所替代，其執法權力仍然有效。不過，此第23條的執法權只限於現有及曾經被列入為「發展審批地區」內的違規個案；而此「發展審批地區圖」之制定是用於監管新界鄉郊地區發展的一項臨時措施；至於市區及新市鎮，則未曾有制定過「發展審批地區圖」。換言之，市區及新市鎮內的違規發展雖違法，但礙於法例所限，規劃署長並無執法權力。大埔「綠化地」個案正是從未被納入過「發展審批地區圖」內，因此署長亦有心無力。只有靠其他部門以其他法例及地契加以監管。至於是否可修改法例，就要等立法會議員「拉完布」之後才算吧？作者為永利行測量師有限公司董事

四叔洩露了甚麼玄機

2016-03-24

日前，恒地(012)主席李兆基(四叔)指出：「若現時建築成本不變，只要樓價下調三成，則地價會相應下調近六成之多」。他並估計樓價會再下調多一成半，意味政府屆時定必會出手救市，包括「減辣」。究竟樓價跟地價有何關係呢？簡單來說，地產項目的發展成本包括地價及建築費用(包括利息支出)；而收入則取決於落成樓宇的價格決定，所以，土地價格高低便取決於樓價與建築成本的差距有多大。李主席之言論是以住宅的建築成本(包括利息支出)每方呎樓面5,000元，及樓面地價每方呎5,000元推算出來的；要出現李主席所說的情況，則樓價必須為地價的兩倍，即建築呎價10,000元。因為樓價若下調三成，即3,000元，地價便會由5,000元減至2,000元，即六成。以一般住宅單位八成實用率為例，李主席心中的新樓實用呎價豈不是12,500元？若其預測樓市真的再下調多一成半便見底，則樓價有望低見實用呎價10,600元。孰真孰假，大家拭目以待。作者為永利行測量師有限公司董事

訂立書面租約的重要性

2016-03-17

上水古洞日前發生村民「被人拆屋」事件，當中懷疑涉及土地使用權糾紛。筆者認為不論事件誰是誰非，作為土地/物業的合法業權人，應妥善管理其物業，定期巡查，若發現物業被人佔用，應第一時間處理，以適當方法宣示主權，免得被人乘虛而入，鵲巢鳩佔。不過，過往很多業主因長期身處外地，會以「口頭方式」委託「可靠」親友代為管理或出租其物業。亦有業主好心，容許他人「暫時免費」佔用其物業。但隨着時間過去，業主甚至受託人，可能相繼去世或失去聯絡，佔用人便有可能申請逆權侵佔。有時，業主與租客只訂立「口頭租約」，但當業主及租客相繼去世，租客沒有/沒法交租，及後物業承繼人才發現，物業被原租客的後人或第三者所佔用。由於沒有書面租約，在死無對證下，承繼人要以業主身份要求佔用人遷出物業便較困難。因此，作為業主，不論是委託他人管理或出租物業，最好訂立有效的委託書及書面租約(包括續租約)及打釐印，且要保留所有租單及存根作紀錄。而租客在簽署租約前，亦需確認出租人是業主本人或確保受託人持有效的委託書。始終，透過持牌的專業地產代理進行物業租賃會較有保障。作者為永利行測量師有限公司董事

香港不是無法無天

2016-03-10

早前內地發生因非法傾倒泥頭事件，造成大規模山泥傾瀉意外，相信大家仍歷歷在目；滿以為這種情況不會在香港發生，但日前卻有人被揭發在天水圍非法堆放沙泥，是否希望令慘劇在香港重演？幸好有熱心人及時將事件曝光，促使政府有關部門出手制止。眾所周知，城市規劃條例中，明確規定某些規劃用途，如「農業」及「綠化帶」內的土地內，未經許可，不得擅自進行挖土、填塘及填土工程。可惜，卻不斷有人為貪一時方便及一己利益，罔顧法紀，破壞環境及危害他人安全。其實，規劃署(監管土地用途)、屋宇署(監管建築物)，環保署及地政總署(執行地契條款及管理政府土地)等政府部門，都有不可推卸的責任，需妥善監管所有私人及政府土地。不過，礙於人手編制及資源有限，豈能做到「滴水不漏」？而是次事件曝光後，有關部門能於短時間內作出相應行動，確實值得一讚。不過，一般市民亦應盡一分力，遇見懷疑違法行為，應及早向有關部門舉報，免得為時已晚。作者為永利行測量師有限公司董事

樓價下調是喜還是悲？

2016-03-03

差餉物業估價署數據，本港整體住宅樓價指數由去年9月高峰到今年1月，累跌9.16%，各方人士亦積極唱淡風。作為按揭放款人(銀行/財務公司)及貸款人(業主)，當然不想看見抵押物業價值插水至資不抵債(負資產)。物業投資者亦不想其投資物業價值出現負增長。相反，多年來一直埋怨無法負擔高樓價的市民，卻仍然邊罵邊拼命入市的一眾衆「冇殼蝸牛」，此時應該要高聲叫好了；因為，若跌勢持續，他們便買樓有望。香港某富豪曾說過：「只要有需要，又負擔得來，就可以考慮置業了」。不錯，筆者以業主角度，無論所擁有物業的價值是升還是跌，其擁有的資產仍舊是那層樓，及同時欠銀行/財務公司/甚至父母的「債」，仍然沒有改變。因此，不論你是「負資產」還是「正資產」，最重要是保住自己份工，努力工作，及早還清債務。若仍有多餘資金打算細樓換大樓，就應趁樓市低位時進行。所以，無論樓價是升是跌，打算買樓自住人士，都應該以自己的需要及負擔能力去考慮，切勿心存僥倖。作者為永利行測量師有限公司董事

政府不減辣對樓市的影響

2016-02-25

新財政預算案除重申未來會有「穩定」的住宅單位供應外，並沒有建議取消或修改現有的3項樓宇買賣印花稅(減辣)。不過，近日住宅樓價卻顯著回落了不少，其原因到底是供應增加，需求減少，還是政府的「辣招」見效？筆者認為「辣招」作用是增加炒家的交易成本，阻止非港人資金入市所帶動的入市需求，從而令用家及首次置業者可「有望」較易上樓。撫心自問，近期市民入市意欲持續減少，導致二手住宅成交大幅回落，主因是市民洞悉發展商會割價出貨；政府賣地流標及大埔地皮以超低價售出；內地自由行人數下跌，令零售市道轉差；加上基建項目嚴重滯後等。種種負面因素令市民對「投資」物業前景失去信心。當人人預期樓價下滑，樓價自然應聲下調，相反則上升，這又跟「辣招」有何關係？當初政府提出「辣招」强調是緩衝之計，要根本解決市民置業需求，就是要確保有長遠及穩定的土地及房屋供應。如今樓市回落，政府應借機停止或減輕用藥，讓樓市恢復自由運作。始終，過分干預市場不是上策。不過，若政府怕減少印花稅收入會影響庫房則作別論。作者為永利行測量師有限公司董事

「丁屋大廈」不可行

2016-02-18

由於撥作鄉村式發展的新界土地買少見少，但符合申請興建丁屋的新界原居民人數卻有增無減，為解決丁多地少問題，有意見認為政府應考慮放寬丁屋的建築規格，包括容許興建多於3層高的丁屋大廈，以充分利用土地資源。但按現行建築物條例，「新界豁免屋宇」主要獲豁免聘用特許人士提交建築圖則予屋宇署審批、在特定情況豁免提交地盤平整建議書及排污系統工程建議書。另外，屋宇本身又可同時商住兩用，亦沒有地積比率與覆蓋率等限制。若政府容許丁屋超出現有建築規格限制，則所有丁屋大廈的興建需完全符合建築物條例。可惜，現時新界鄉村基建設備尚未完備，缺乏完善道路網絡及排污系統以應付額外遷入的人口增長，根本難以落實此建議。就算政府願花公帑為村民修橋築路，亦涉及收地賠償等問題。另外，還要應付因修改規劃用途而衍生的生態保育及可能引起的法律訴訟。既然如此，政府何不考慮以現金補償，收回未行使的丁權。又或翻炒當年港英政府簽發的「甲類或乙類換地權益書」來暫時解決丁地短缺問題，此舉可以為一眾受「非法套丁」問題困擾的「冇殼男丁」提供多一條合法出路。作者為永利行測量師有限公司董事

1
2
3
4
5
...
10
>

/136

新聞搜尋



	至

C觀點