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全部專欄 , 樓按視窗

樓按視窗 - 王美鳳

稅貸宜選12個月還款期

2013-11-19

即使稅貸利潤微薄，近年卻成為銀行力爭的業務，究其原因有幾方面，稅貸可吸納優質新客戶，對於需要繳交大額稅款、高薪厚職的客戶、專業人士或公務員，銀行積極提供最優惠的分層息率，因為這班客戶群有著不俗的交叉銷售機會。且稅貸客戶一般有穩定還款能力，壞帳風險低，加上近年不少客戶亦趁稅季借平錢作投資或其他用途，稅貸需求持續增加，亦促使銀行願意以薄利多銷經營該生意。不少銀行延長稅貸還款期，讓借款人可更輕鬆還款；不過，筆者始終建議用家選擇12個月還款期為佳，免得債務延伸至下一個課稅年度，倘若下一個稅季亦有其他貸款需要，亦可避免需應付雙重債務，又或債務供款佔入息比率超越上限。再者，選擇12個月還款期通常可享較優惠息率，且稅貸並非以息隨本減方式計算利息，拖長還款期只會令總利息支出大增。若沒有稅額以外貸款需要，部分銀行會為貸款純作交稅用途的客戶提供更優惠息率，但若作投資用途，用家應先有投資計劃，衡量回報是否可抵銷全期利息成本、投資風險是否過高，以及還款與防守能力。作者為中原按揭經紀董事總經理

如何比較稅貸息率

2013-11-05

市面上稅貸產品繁多，除吸引的特低息率外，亦設有各式各樣的優惠，如低息保證、利息回贈、首月或首季免息免供、特高存款利息、並送贈不同禮品如超市現金券、機票、旅遊套票、甚至有銀行股票大抽獎等，優惠層出不窮。目前稅貸一般以月平息計算，但月平息並未反映銀行其他收費如手續費等，所以單用以上計法並未反映總借貸成本。用家應看廣告上列出的實際年利率(簡稱APR)，此利率是根據《銀行營運守則》所載指引計，所以較有劃一基準作比較用途。實際年利率已連利息及手續費一併計算，但當中亦已包含了一些優惠如利息回贈、免息免供期甚至超市券等之價值，所以變相將實際年利率推低了，用家便需留意有關優惠及條件是否適合。銀行一般按貸款額、還款期、職業或客戶類別推出分層息率，當中以較大貸款額、銀行目標客戶及信貸評級較高的申請人可獲批較佳息率。借款人不應只單看廣告標榜的震撼低息字眼，為方便比較，借款人應以心目中同一個貸款額及還款期，比較銀行間可批出的稅貸實際年息。作者為中原按揭經紀董事總經理

二手樓市膠著何解

2013-10-22

連月來二手樓市呈現膠著狀態，辣招之下，買樓成本增加、上會較以前困難，加上樓市似在轉勢，美國可能退市，削弱入市意欲，買家心態上總希望遲一點樓價出現折讓。一方面需求減少了，但另一方面市場盤源供應亦同步減少。現時市場上持貨者只剩用家或長線投資者，自用物業的業主多不輕易割價出貨，叫價可能與買家願意承接的價錢出現距離，導致「實盤」不多。一般換樓者都是一賣一買，不少業主在海嘯後兩、三年間獲銀行批出低至HIBOR加0.7厘之超低按息，目前仍以不足1厘息率供樓，若賣出單位，新購物業便不再享此超低息率，且需受額外印花稅綑綁3年。再者，樓價已升穿歷史高位，但在現行按揭措施下，可造按揭成數降低，用家要換樓等，需多付首期、利息及樓按供款。而對於正在收租的業主，租金回報平均仍達3.4厘，明顯高於利息收入或支出，故不少業主採取一動不如一靜的心態，繼續持有物業。近日新盤減價開售奏效，價格貼近、甚至低於二手市場，二手樓價進一步受壓，相信只有當業主能接受現實，擴大減價幅度，二手市道膠著局面才能有所突破。作者為中原按揭經紀董事總經理

借換樓貸款要衡量供款能力

2013-10-08

本欄曾提及申請換樓過渡貸款(Bridging Loan)需先計算「水位」，這種貸款主要是幫助買家在新舊物業成交過渡期內，以應付首期資金周轉，屬於短期非抵押貸款，故利息較樓按息率為高，約介乎P減1厘至P加1厘不等。由於此類貸款買家或需要在過渡期內，同時支付新舊物業的按揭供款，銀行不希望加重買家在供款方面的擔子，故一般只要求買家在貸款期內供息不供本，直至到期日才償還本金。然而，借款人需仔細計算自己的還款能力是否足以應付有關供款總額，亦需留意部分銀行會將新居按揭供款及過渡貸款的還款額，一併納入每月供款佔入息比率計算，上限同樣不可超出金管局訂明的上限，若然入息較緊絀，便未必可獲銀行批出貸款。最近有銀行提供全新過渡貸款彈性安排予換樓人士，借款人可選擇在還款期內無需支付任何款項，延至到期日才一次過清還全數本金和利息，確可減輕借款人的供款負擔。換樓過渡貸款在市場上不算普及，銀行之間的審批準則、批出之條件、還款期限亦有不同，有需要利用過渡貸款進行新舊物業交易的換樓人士，應先向銀行瞭解有關細節。作者為中原按揭經紀董事總經理

借Bridging Loan需計算「水位」

2013-09-24

在換樓過程中，若然新居完成交易期早於舊居交樓收款日期，導致未能運用已賣出單位的資金支付新居首期或樓價尾數，自己又欠缺額外備用資金，市場上一種換樓過渡貸款(Bridging Loan)，可為置業人士解決交易過渡期的難關。這種換樓過渡貸款一般設有貸款金額上限，借款人應先計算是否有足夠「水位」。銀行多以原有物業估值高達七成，減去尚餘按揭額計算，或以新購物業估值高達三成，減去訂金金額作比較，兩者以較低者為準；換句話說，若原有單位按揭額已超出七成，或未償還按揭金額過高，導致可借出貸款金額未足以支付新居樓價尾數，便難獲銀行批出過渡貸款。上述「水位」亦會根據現行按揭措施訂明之按揭成數上限而降低，如買家購入一個新居作換樓用，早前以1,000萬元售出舊居，舊居尚欠按揭餘額為500萬元，因交易期未能銜接而希望申請換樓貸款，但鑒於目前1,000萬元或以上樓價按揭成數上限為五成，故以1,000萬元的50%，減去尚欠按揭額500萬元，等於已沒有水位獲銀行批出過渡貸款，借款人須另行籌備資金方可完成交易，否則便頓變進退失據。作者為中原按揭經紀董事總經理

用家留意未來拆息回升

2013-09-10

金管局統計顯示，H按的選用比例連月攀升，由年初約佔市場7%，升至最近已高達40%。 2009至2011年期間，H按亦曾是最普及的按揭產品，3年裡，市場上批出H按宗數高近30萬宗，這些供樓業主大部分於目前仍然享有當年批出之H加0.7厘超低息優惠，按目前拆息水平計算，他們支付之供樓利息仍僅為0.91厘，低於目前按息水平超過1厘。自金融海嘯後，各國增加大量貨幣供應圖挽救經濟，市場資金氾濫，推低拆息處於異常低位，促使H與P息差拉闊至非正常水平；自2008年11月至今，H與P的息差平均高達4.8厘至逾5厘，而08年10月前，十年間H與P息差平均約3.6厘，差幅達1.2厘或以上。未來美國將退市，並於及後重返加息周期，若熱錢逐步撤離香港銀行體系，H與P息差理應會回復正常水平；即是說，未計及進入加息周期之上升幅度，拆息已很可能上調約1厘或以上，對於現時仍以H加0.7厘支付供樓利息之業主來說，按息可能將由0.9厘升至約2.1厘，每月供款增加約12%。這些為數不少的H按業主最好有兩方面準備，第一是供樓利息將由超低息水平，上調至與市場水平相若，第二是為未來正式進入加息周期作準備。作者為中原按揭經紀董事總經理

負資產毋須過分恐懼

2013-08-27

金管局統計顯示，負資產個案再出現，雖然宗數不多，卻引起市場關注。猶記起97年樓市泡沫後，負資產開始浮現，03年負資產個案曾高達10.6萬宗，所以不少港人對負資產充滿恐懼。不過，現時借款人對樓按風險的防守力較高，即使樓價下跌帶來負資產，亦不會是97或03年倒模。因目前按揭槓桿率低，平均按揭成數僅55%，遠低於03年的65%。再者，97年投機炒風普遍，確認人轉售比例曾近10%；現時投機者消失，樓市以用家或長線投資者為主，樓價即使下調，亦不易出現大量炒家蝕讓離場，引致樓價大瀉。雖然負資產大量出現會破壞市場換樓鏈，亦削弱消費意欲；不過，只要業主繼續按時供款，負資產本身未至構成重大問題，當年會成為民生問題，主因連帶有減薪裁員風潮，引發斷供，繼而出現銀行「call loan」、物業變為銀主盤，加深對樓市負面影響。事實上，97年借貸槓桿率較高，炒風熾熱令不少人背負幾層樓的供款擔子，遇上經濟滑落，斷供個案暴增，惟現時大部分人的供樓佔入息比率低於30%。然而，樓市正處調整期，加上未來息率回升已屬必然，借款人宜為自己建立安全網，預留較充足現金流及備用資金，筆者建議借款人可為自己預留約1年按揭供款額作儲備，因提防斷供至為重要，萬一發生突發性財政問題或經濟逆轉，亦有較充裕時間調配資金。此外，籌劃置業預算時，盡量避免高槓桿借貸，按揭成數不高於七成、總債務佔入息比率不高於35%會較為理想。作者為中原按揭經紀董事總經理

何謂負資產

2013-08-13

根據金管局第二季負資產按揭統計，消失近1年的負資產個案再現，雖然僅27宗，卻引起市場關注。負資產是指物業當前市值低於未償還按揭餘額，假設業主以500萬元購入單位，並借取九成按揭，連同保險費之按揭總額實質達462萬元，樓價跌8%至460萬元，業主便跌入負資產界線。當他供款兩年後，若物業市值累跌12%至440萬元，業主卻仍未列入負資產，何解？因他未償還按揭額已由462萬元減至432萬元。換句話說，負資產與物業按揭成數、樓價升跌、已償還按揭金額及按揭年期有關；借取高成數按揭的業主，跌入負資產行列的機會便較高。上半年樓價只是大約向下微調2%，理論上並未引致負資產再現，金管局解釋，有關負資產個案主要涉及銀行職員住屋按揭貸款，而這類貸款按揭成數一般較高。基本上造成負資產個案較顯著的界線有二：一是當樓價普遍跌穿一成後，二是當樓價下跌逾三成。第二條界線影響層面相對大，原因是市場上有約一成借款人借取高成數樓按，按揭成數達九成；其餘大部分借取七成或以下按揭為主。作者為中原按揭經紀董事總經理

按息與美息並非必然同步

2013-07-30

現時按揭計劃主要由一個浮息及全期已鎖定的息率組成，浮息主趨勢跟隨美息，但固定息率卻會受銀行的資金與貸款供求量、資金成本、樓按競爭、業務比重、市場風險等因素影響，換言之，並非只要美國不加息，本地按息便必然平穩。如在08年金融海嘯後至今，本地銀行曾三度調整固定息率，即是上調新造按息。第一次是海嘯後全球資金緊張，銀行一度上調按息及收緊信貸；第二次是2011年首季開始爆發H按加息潮，當時最大的誘因是內地收緊信貸，促使企業紛紛來港融資，港元資金需求擴大，曾推高貸存比率至85%；第三次為今年3月中，兩間大行牽頭上調新造按息，主因是金管局對銀行之新要求，要增加樓按業務的資本成本。最近銀行整體貸款增長加快，外資或內地企業在本港融資活動增加，貸存比率略為上升；而未來美國開始收水，又會否引發停泊在港的熱錢開始撤離，這些有機會影響拆息或按息上升的因素，值得大家留意。不過，受樓市疲弱拖累，今年樓按貸款量萎縮，目前銀行樓按競爭仍然激烈，故不會輕易上調按息，相信下半年按息平穩機會較高，息率介乎2.15厘至2.4厘水平。作者為中原按揭經紀董事總經理

H按選用比例增加

2013-07-16

3月中大行牽頭掀起加息潮，但按揭市場僧多粥少，樓按競爭加大下，4月下旬開始至6月，銀行紛紛調頭減息，將P按或H按息下調至年初水平。目前P按息率已回落低至2.15厘水平，選用比例接近八成。最近按揭統計數字顯示，H按用家比例有所回升，由年初佔市場約7%升至近月16%，主因有部分H按實際息率低至1.9厘，稍為低於P按，加上有銀行將封頂息率調低至接近、甚至看齊P按息率，提高了H按之吸引力，因為H按用家等於可享低於P按之息率，卻無需承擔高於P按息率之波動風險。預料H按選用比例將會進一步增加，但卻不會成為主流，因為目前H按與P按息差並非很大，亦並非所有銀行均積極推廣H按。此外，市場亦預期美國於2015年加息機會較大，愈接近加息周期之來臨，市場上對定按需求增加，相信下半年定按在市場的比例亦會上升。但礙於目前一些有較長定息期保障的定按息率與浮息按揭的息差較大，用家似乎仍多傾向選用可即時慳息的浮息按揭為主，故此即使定按需求增加，市場上選用定按之比例卻不會大幅上升。作者為中原按揭經紀董事總經理

美國退市有序市場應早日適應

2013-07-02

目前樓按市場以最優惠利率(P)為基準的計劃屬主流，在港元兌美元掛鈎下，P大致上是跟隨美息走勢，美國實行超低息政策已近5年，香港亦然，未來重返加息周期已屬必然。美國已定下漸進式退市時間表，由縮減買債規模至完全結束量化寬鬆措施(QE)，預計需時1年，讓市場適應；即使結束QE亦須看當時的失業率及經濟表現，才能決定展開加息周期。之前訂下失業率降至6.5%的指標，亦不等於降至該水平便自動觸發加息；美國對上一次加息周期始於2004年6月底，當時的失業率處於5.6%水平。筆者料展開退市進程後，美國仍需時穩定經濟增長步伐，料美國將兌現於2015年始加息。不過，市場應早日扭轉對習慣性低息的依賴，用家應作好加息準備。 P若然上升，基本上絕大部分供樓業主及新買家均受影響，參考對上一次本地加息周期為05年3月展開，累計加息共9次，最優惠利率由5厘上調至8厘及8.25厘，一年間息率升3.25厘。基於目前息率仍屬超低水平，將來累積回升幅度亦可達3厘，為未來加息形勢維持較強防守力，筆者建議現時用家將供款佔入息比率設定於35%以下水平為佳。作者為中原按揭經紀董事總經理

居二估值問題

2013-06-18

居屋第二市場買賣無需補地價進行，單位的合理價格本應是市價減去補價折扣率計算；但現實是，不少業主只願以偏高的售價出售原有居屋單位，令最近居二估值問題受到市場關注。銀行為居二單位進行估值，一般亦會以市值扣減該單位的全部或部分折扣率計算，而不同屋苑甚至同一屋苑單位的折扣率亦可能有所不同，故此買家最好從業主的「可供出售證明書」確定單位的補價折扣率，以便衡量樓價是否合理又或銀行是否可估足價的問題。例如，一個馬鞍山錦豐苑實用面積約600方呎的單位，居二叫價為410萬元，但銀行估值360萬元，出現估價不足，買家需多備額外45萬元作首期方可獲銀行承造九成按揭。雖然此單位之自由市場價為527萬元，但其補價折扣率高達43%，銀行亦會納入此因素作評估。不過，銀行之間評估居二樓價尺度不盡相同，由於市場已出現高價成交，估價行亦會根據成交紀錄調高居二單位估值，故買家可多找銀行作比較。買家亦需留意，若現以偏高樓價水平買入居二單位，將來出售單位時，除樓價尾數，可能還需預留更多資金支付補價。作者為中原按揭經紀董事總經理

白表買家注意居屋樓齡

2013-06-04

首批居屋第二市場白表買家快可正式揀樓入市，但居屋按揭問題卻開始浮現，最令人關注的是可承造按揭年期。居屋第二市場單位的按揭年期原可長達25年，但因房委會向銀行提供按揭還款保證期的計法，是首次轉讓日期起計30年，故不少銀行會將30年減去居屋樓齡，以計算可批出之最長按揭年期。換句話說，一些樓齡逾20年的居屋單位，可能僅獲銀行批出數年還款期。 10年期與25年期之供款金額已相差逾倍，白表買家很大機會無法負擔，又或已超出供款佔入息比率上限，故此居屋第二市場買家在選擇單位時，要特別留意樓齡問題，盡量避免揀選樓齡過高單位，及先向銀行查詢可獲批出之按揭年期，以衡量還款能力是否足以應付。目前亦有部分銀行在審批居屋按揭年期方面提供較大彈性，買家可多向不同銀行查詢，比較各間銀行的做法及準則，如有銀行可為樓齡不超過19年的居屋批足長達25年還款期。此外，買家或可揀選一些可應付三成首期或樓價較低的居屋單位，即使樓齡較高，若白表買家願意將按揭成數由九成降至七成，部分銀行亦可批出長達25年的還款期。作者為中原按揭經紀董事總經理

長還款期用家注意未來加息壓力

2013-05-21

本月樓市略見解凍跡象，部分屋苑交投量漸見輕微回升，當中以中小型單位成交佔多。相信主因是在政府措施當中，最不受影響的正是中細價物業的本地上車用家，例如他們只需按舊稅率繳付印花稅，較新印花稅少一半；若屬於400萬元或以下物業，基本上按揭成數完全不受影響。主要影響的只是他們同樣需要通過假設按息上升3厘的壓力測試，方可獲批按揭貸款，然而，為免日後加息期來臨而難於應付供款大增的擔子，借款人一般樂於接受壓力測試的安排，亦盡量將供款佔入息比率處於健康低水平。再者，上車用家有確實的剛性需求，若認為負擔能力足夠，價格水平合理，亦會按自己的住房需求入市。現時樓價高企，買家愛選擇較長按揭年期以減低每月還款額，十年前平均按揭年期僅約為18年，近兩年則增至平均25年。近年有較多年輕買家選擇長達25年或30年之按揭還款期，他們需特別留意，若將來息率回升，每月供款額將會大增，增幅較選用短年期的為大，假設未來加息3厘，20年期之每月供款額將增加30%，但30年期之每月供款額則會增加44%。換句話說，選用長按揭年期的用家需要為未來加息周期的來臨預留更充足的防守力。作者為中原按揭經紀董事總經理

九成半按揭助上車

2013-05-07

政府措施藥力發揮下，樓價開始緩緩下跌，但以目前樓價及工資水平，要儲夠首期圓置業夢仍然難度甚大，故市場上一直存在對高成數按揭的需求。目前借款人若向銀行申請高成數按揭貸款，鑒於七成按揭上限規定，必須透過銀行向香港按揭證券公司申請按揭保險計劃，但在收緊按揭措施下，政府在2010年8月已叫停九成半按保計劃，現時按保計劃之最高按揭成數為九成，樓價上限已降為400萬元或以下。最近有財務機構推出全新高成數按揭產品，批出之按揭成數高達物業估值之95%，基本首期低至5%，確可減輕買家的首期負擔。而且，有關計劃可批出之按揭額亦較高，最高可達500萬元，用家無需支付按揭保險費，只需繳付較保費為低之手續費；有關按息亦貼近市場水平，首3年低至P減3厘(P為5.25厘)，可說具有不俗的優勢及彈性，切合措施下受影響之上車人士需求，亦為樓市帶來正面訊息。有關計劃只接受購買自住物業之用家申請，筆者建議買家盡量避免借取超過九成之按揭貸款，以免承擔過高槓桿風險；若選用九成半按揭，樓價只需下調超過5%便會成為負資產。作者為中原按揭經紀董事總經理

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