AM730

全部專欄 , 樓按視窗

樓按視窗 - 王美鳳

新措施上車更難

2015-03-10

上月底金管局對應細價樓升勢推出第七輪樓按措施，將價值700萬元以下物業之按揭成數降至六成，改變以往購買物業可敘造七成按揭的模式，令上車首期負擔普遍增一成。以價值500萬元兩房單位計，首期由150萬元增至200萬元，買家需多付50萬元作首期，方可完成置業大計。未能多拿首期，又希望以原定計劃支付三成首期入市的買家，便需申請按保計劃，當中涉及按揭保費支出；以25年期計，保費為貸款額的2%，若上述500萬元單位，敘造七成按揭，保險費便需約7萬元，費用不低。一直以來，首期資金不足的買家或會選擇透過按保計劃上車，新措施亦將按保計劃最高按揭成數由九成下調至八成，提高上車門檻，雖然措施讓有固定收入及供款與入息比率不超於45%的首次置業人士，仍可申請高達九成按揭貸款，但即使上車人士可按照原有計劃以九成按保購買一個不超於400萬元的單位，所需支付之按揭保費卻靜悄悄增加。目前六成按揭以上部分需獲保險保障，按揭保險範圍增加一成，以一個價值400萬元的單位敘造九成按揭、25年還款期為例，按揭保費由貸款額的3.35%增加至4.1%，金額增加2.7萬元，至14.76萬元。作者為中原按揭經紀董事總經理

家庭負債高等同樓按風險高?

2015-02-24

金管局指出家庭負債佔本地生產總值(GDP)比率已達64.2%之歷史高位，擔心信貸風險日益增加，若樓市升勢持續，不排除再推出逆周期樓按措施。然而，我們能否單看這數字去衡量樓市出現信貸風險？這點值得商榷。去年家庭負債比率上升主要由私人貸款及信用卡墊款之增長帶動，故家庭負債佔GDP比率創新高並非源於樓按貸款。目前借貸利息處於低水平，不難理解市民多借私貸作不同用途；但借私貸的人不一定同時有未償還樓按貸款或信用卡債務，故此家庭債務增加有可能是借貸的人多了，累積起來的債務亦多了，卻不一定等於買樓的人債務負擔增加。要衡量樓市有沒有過度借貸，可多參考兩方面數字，一是業主的實質供款佔入息比率，另外是樓按貸款的平均按揭比率，兩者有否偏高。金管局數據顯示，目前業主每月供款佔入息比率平均為35%，屬健康低水平；而銀行批出住宅物業的平均按揭比率(即按揭成數)約55%，反映樓按借貸處於低槓桿水平，買家整體上沒有利用大量借貸入市。以上數字可得出，置業人士一般有足夠還款能力及防守力，首期資金亦充裕，亦沒出現過度借貸。作者為中原按揭經紀董事總經理

用租金作供款證明

2015-02-10

銀行計算按揭借款人之供款佔入息比率，一向可將租金收入納入計算，但準則不盡相同，此方法在市場上未算普及。金管局於1月向銀行發出指引，要求銀行在計算借款人租金收入作為入息證明時，由最多計80%，降至70%，如沒有租金收入證明，要再降至60%。筆者認為是次調整針對現實情況更為合理，因持有出租物業亦涉及支出，如差餉、地租、管理費、維修費及物業稅等，總額一般超逾20%。以月租2.5萬元的單位為例，單計及差餉、地租、管理費及物業稅之總支出已佔全年租金收入約27%，還未有計及維修費；故是次指引將租金扣減率調整至不少於30%，在審批角度上較合理，亦是管理信貸風險的正面做法。受這項修訂影響的潛在買家，以有樓收租的投資者佔最多，但影響輕微，原因是市場用家主導，加上投資者入市前，一般會預留較充裕首期及按揭供款額。再者，指引公布前，不少銀行已就租金收入採用30%扣減率，只有小部分銀行採20%扣減率，是次調整租金扣減率指引，對市場影響料不大。作者為中原按揭經紀董事總經理

銀行競推樓按獎賞客戶受惠

2015-01-27

去年一手住宅新批按揭金額創新高，今年新盤續成市場焦點，為了抓緊加息陰霾迫近前的時間，加上歐洲推出量寬，加強買家入市信心，發展商應會及早把握良機推盤，銀行亦會積極提供新盤按揭優惠。下半年圍繞息率之不明朗因素較多，銀行為趕快把握上半年時機吸納客源，爭取按揭貸款量，樓按競爭將持續激烈。由於銀行之間在按息方面的競爭力已不相伯仲，現金回贈亦高達貸款額1%上限。去年起，銀行之間更開始向按揭客戶提供形形色色的額外獎賞優惠，客戶只需同時申請其他銀行服務或產品，如信用卡、出糧戶口、投資帳戶或自動轉帳指示等，便可根據按揭貸款額獲賞逾萬元的超市現金券或信用卡簽帳額等，銀行此舉一來可吸納更多按揭客戶，另一方面可即時增加交叉銷售機會。短期內銀行仍會競推此類獎賞優惠，今年首季已有銀行提高這類獎賞，等同價值高達貸款額0.3%，甚至個別高達0.4%，如客戶提取1,000萬元貸款額，除可獲高達貸款額1%，即10萬元現金回贈，並可獲銀行額外獎賞3萬多元的信用卡簽帳額。作者為中原按揭經紀董事總經理

2015低息環境持續

2015-01-13

筆者預期美國最快於下半年才會啟動加息，步伐料相當溫和，亦未必立刻進入常規性加息周期，估計今年底美息仍處不足1厘水平。本港息率雖然基本上跟隨美國走勢，但息率調整步伐及幅度未必一致，香港上一次進入加息周期的時間，足足較美國遲9個月；目前本港銀行體系結餘仍相當充裕，若然資金流向變化不大，港息便有條件遲於美國加息，筆者估計本港最優惠利率(P)直至今年第3季仍會維持不變。本港新造樓按息率方面，去年平均新批按息稍為回落，由2013年約2.2厘降至2014年平均處於2厘水平，下降0.2厘，主因是去年H按選用比例持續上升，而H按實際息率較P按為低，故令去年整體新批按息出現輕微跌幅。今年樓按競爭持續激烈，若沒有突變因素導致風險增加，相信銀行不會輕易上調新造按息，今年上半年新造按息大致上應變化不大，但隨着下半年息率走勢或出現調整，年底前本港按息便有機會掉頭回升，然而息率調整步伐及幅度將會相當溫和，預料今年整體低息環境仍會持續，平均新造按息處於2.5厘以內水平。作者為中原按揭經紀董事總經理

從歷史看按息與樓價(下)

2014-12-30

08年金融海嘯後，按息降至新低，香港樓價於隨後幾年不斷攀升，升幅逾倍，被解讀為按息下跌推動樓價上升，與上回所述名義息率與樓價齊升的情況相反，但實際亦是基於實質按息下跌至歷史低水平所致。海嘯後，多國推行寬鬆貨幣政策，熱錢流入本港，推低銀行同業拆息至低水平，09至10年市場主導之H按息低至不足1厘，這6個年頭實質按息減去通脹率後，絕大部分時間為負利率水平，供樓成本低廉，並低於租金支出，普遍達3至4厘之租金回報亦高於按揭成本。海嘯後，香港息率降至超低水平，但港美經濟狀況懸殊，美國數年間仍在復甦邊緣掙扎，反之香港背靠中國，經濟短期回復可觀增長，加上熱錢湧入銀行體系，推高置業需求及資產價格。之前所述歷史樓價走勢，有一點值得留意，未來一些支持樓市因素將出現變化，若息率重返加息周期，利率環境負變正，實質借貸成本上升，租金回報相對減少；未來樓宇供求失衡情況亦逐漸紓緩，業主及買家宜作適當衡量。作者為中原按揭經紀董事總經理

從歷史看按息與樓價(上)

2014-12-16

息率若重返加息周期，不少人憂慮對樓市有負面影響，究竟息率回升是否必然衝擊樓市？ 96年按息高達10厘，但樓價仍然急速上揚，那個年頭經濟增長動力大，減除高通脹率計算，實質按息僅約2厘多低水平，當年社會上充斥買磚頭抗通脹的意欲，市民普遍對樓市前景樂觀。97年金融風暴，樓市展開長達6年跌勢，期間按息逐步下降，不但對樓市沒有提振作用，樓價大趨勢仍是向下；事實上，當年經濟低迷，出現長達數年通縮期，計及通縮因素，實質按息反而曾高逾10厘水平。04年香港步出通縮，市民對經濟前景較樂觀，樓市轉勢止跌回升。05年香港正式進入加息周期，但期間樓市未有受到打擊，反之是平穩向好發展，經濟好轉，重拾增長動力，失業率回落。從以上可見，要衡量按揭借貸成本，應計及通脹率才較有效用。歷史上名義按息與樓價齊升齊跌的現象較多，而減去通脹率的實質按息與樓價則多呈相反走勢，這亦較貼近實際狀況。一般情況，經濟轉差便得減息救市、經濟過熱則加息調節，故不難理解即使減息期間，市民入市意欲仍薄弱；相反加息期內，置業投資信心未必受影響。作者為中原按揭經紀董事總經理

港美加息必然同步嗎？

2014-12-02

市場預期美息將於明年下半年回升，本港息率會否同步跟隨備受關注。由於香港推行與美元掛鈎的聯繫匯率制度，故港息基本上跟隨美息走勢。不過，對於美國加息步伐及幅度，香港實質上未必需要完全跟隨，當中可視乎本港資金充裕狀況。以對上一次分別是加息及減息周期為例，港息上升及下調幅度均少於美息。美國上一次加息周期始於04年6月底，香港沒有即時跟隨，於05年3月才正式展開加息周期；整個加息周期累積計算，美息漲4.25厘，本港最優惠利率(P)升幅分別僅為2.75厘及3厘。這說明港息調整步伐亦受自身經濟影響，04年美國開始有通脹壓力，需以加息作調節，反之香港剛經歷完6年樓價跌勢，經濟才剛好轉，加上銀行體系資金充裕，故未有加息之急切需要。至於美國在對上一次減息周期始於07年，及至08年金融海嘯後，需再大幅減息救市，累積減息共10次，減幅達5.25厘，香港沒有完全跟隨，累計減息8次，減幅3厘，美國減幅較香港多出2.25厘，可見將來香港未必跟足美息回升幅度。且目前香港銀行體系結餘仍超逾2,000億元之高度充裕水平，明年需視乎資金流向狀況才可決定實質加息步伐。作者為中原按揭經紀董事總經理

以資產水平申請按揭(下)

2014-11-18

上期提及一種以資產水平作評估的審批按揭方法，借款人一般需證明資產淨值不少於新造按揭物業的全數樓價，當中若以樓房資產申請按揭，需特別弄清資產「淨值」的計算方法。如有關物業尚有未清還之按揭貸款，而銀行只可計算物業價值之一半作為資產值，便需將物業估值之50%扣減按揭餘額，假設借款人擁有一個現值500萬元之物業，尚有按揭餘額100萬元，可納入計算的資產值便為150萬元(500萬元X50%-100萬元)；當中若借款人尚有其他債務，亦需從資產值扣除負債金額，方可得出資產淨額。不過，銀行之間的計算方法有所不同，如個別較保守的銀行，將已扣除的按揭額再撥入債務計算，即將上述已扣減按揭額的150萬元資產值再減去100萬元按揭債務，那麼資產淨值便剩下50萬元。留意若持有物業的業主人數不只一人，便需按業權持有形式或權益比例再作計算，如是長命契(Joint Tenant)形式持有，便需先將物業價值扣減一半。這種按揭申請方法適合擁有豐厚資產但未能提供每月入息證明的客戶，而銀行亦有利於吸納資金實力較強兼且潛在交叉銷售機會高的優質客戶。作者為中原按揭經紀董事總經理

以資產水平申請按揭(上)

2014-11-04

申請按揭貸款過程中，銀行一般要求借款人提供按月入息證明；其實，銀行還有另一衡量供款能力的方式，是按借款人的資產水平作評估。接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作審批基礎，資產淨值(net assets)指持有之資產總值減去負債淨額，一般而言，借款人需證明其擁有資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業及車位等，當中部分類別的資產價值需打折後方可納入計算，銀行之間的計算方法亦有所不同，現金存款一般可獲100%納入資產值，但對於股票或基金，有銀行同樣接納市值100%作資產值，但部分銀行僅計市值50%，至於物業或車位，大部分銀行只可按估值50%計算。但這種以資產水平作申請，可獲銀行批出按揭成數最高僅四成，若屬第二個或以上物業的按揭貸款，成數更降至三成。再者，礙於風險較高或計算方式複雜，市場上亦非所有銀行會接納以此方法作評估供款能力。作者為中原按揭經紀董事總經理

壓力測試下之供樓負擔

2014-10-21

政府自09年起推出多項樓按措施，有關壓力測試的規限在一定程度上推低樓按借款人的供款佔入息比率(Debt Servicing Ratio，簡稱DSR)。DSR指借款人的每月總債務(包括按揭、私人貸款及分期付款等)還款金額佔入息的比率，按目前樓按措施，若屬於首套房按揭，借款人的DSR不可超過50%，但並非代表供款額不多於入息一半便可獲批按揭，因為借款人還需通過息率壓力測試，假設按息上升3厘後之DSR不超於60%；計及該測試後，以25年還款期計，基本DSR的要求是不可超於43.6%，若以30年還款期計，基本DSR上限再降為41.5%，即借款人每月總供款額不可多於入息之41.5%。若按揭物業屬第二套房或以上，DSR進一步收緊至40%，計及壓力測試後之DSR亦不可超越50%，以25年供款期計，借款人的月供金額不可多於入息之36.3%，以30年期計，則再降為34.5%。若然借款人能顯示有關物業供直系親屬自住，則第二套房可按首套房DSR計算方式，但若借款人擁有或擔保兩個以上按揭物業，則不可獲豁免。作者為中原按揭經紀董事總經理

為何現時供樓負擔低於97年?

2014-10-07

上期提及供樓負擔是一個按目前樓價、既定準則及市民收入計算出來的置業負擔數字，以衡量當前入市困難度等問題，但事實上，以不同準則計算出來的供樓負擔數字可出現很大差幅；儘管如此，若以同一基準比較歷史數字始終具有參考價值。如將目前供樓負擔數字與97年比較，可以肯定的是會出現很大差幅。現時平均樓價已超越97年水平，照道理現時供樓負擔數字應該較高，但事實卻完全相反，若劃一以500方呎單位、七成按揭及20年還款期計算，97年供樓負擔數字曾高達103%，目前則約49%，主因是當年按息大幅高於現時水平，而市民平均收入亦較低所致。現時平均按息約2厘水平，97年則高達9至10厘，以300萬元貸款額及20年期計算，月供已相差約13,000元；而現時私樓家庭月入中位數較97年高出約40%。從以上數字可預見，若然未來息率重返加息軌道，而樓價水平維持的話，供樓負擔比率便會顯著上升，假設息率上升3厘，以上述同一準則計算之供樓負擔，便會由49%升至64%，市民若想置業，供樓將變得更吃力。作者為中原按揭經紀董事總經理

供樓負擔偏高?

2014-09-23

政府8月公布供樓負擔達54%，若息率升3厘，數字將升至70%，呼籲市民注意風險。以上提及的供樓負擔是根據既定假設及準則，包括單位呎數、平均樓價、按揭年期、按揭成數及按息對比私樓家庭月入中位數計算出來，作用是衡量當前樓價水平對比大眾負擔能力。政府提及的供樓負擔是以一個45方米(約484方呎)單位、承造七成按揭、20年供款期作基準計算出來，由於數字高於20年長期平均數47.2%，故一定程度上反映市民面對目前高企樓價，置業負擔能力較前降低。然而，若將這個供樓負擔數字按不同準則計算，會出現很大差幅，筆者以一個600方呎單位為例，七成按揭、P按息率2.15厘及20年還款期計，與目前私樓家庭入息中位數對比，供樓負擔達59%；若改以500方呎單位計，數字降為49%。根據金管局統計，目前新批按揭平均供款期達25年，而非20年，市場八成借款人選用H按，而非P按，若改以25年期及H按為基準計，供樓負擔數字便降至40%。儘管如此，若以同一基準比較歷史數字始終具參考價值，下期再談。作者為中原按揭經紀董事總經理

H按未來供款增幅較大

2014-08-26

銀行同業拆息(H)與最優惠利率(P)之息差高達5厘，而08年海嘯前平均H與P息差為3.5厘，反映現時拆息處於較正常為低水平。明年美國或步入加息周期，利率逐步趨向正常化，H的升幅或大於P。 H按用家需留意未來供樓款項增幅可能大於P按用家。不過，目前H按息率與封頂息率差幅約0.24厘，故將來H按與P按用家之供款差幅不致太大。假設P跟隨美國累升3厘，H則回升達4厘，P按供樓利息增加3厘後，以25年還款期計，P按供款將增約38%；至於H按設有與P按息差不多之上限，供樓利息不是增加4厘，而是加約3.24厘，供款增幅約41%。但如用家於2010年選用H按，當年H按息普遍為H加0.7厘(上限為P減2.75厘)，現仍享有不足1厘供樓利息，但若加息周期重臨，供樓款項增幅將較大，按上述假設供樓利息增加達4厘，每月供款大增55%，即使計及息隨本減，增幅亦約47%，業主宜對此作心理及財務之準備。作者為中原按揭經紀董事總經理

H按為何再次流行

2014-08-12

去年底起，H按用家比例已連續7個月上升，目前市場上新批按揭貸款中，H按已佔約77%，可見今年H按已再次成為市場流行按揭產品。現時H按實際息率約1.92厘(以H加1.7厘；一個月拆息約0.22厘計算)，P按實際息率則為2.15厘(以P減3.1厘；P目前是5.25厘計算)，兩者相差約0.23厘，由於拆息的潛在波動性較大，單計這個差幅未至於可推動H按用家所佔比例節節上升。相信除因H按息率低於P按，更關鍵原因是今年銀行陸續將H按封頂息率降低至與P按息看齊，H按用家既可享有低於P按息率，即使未來拆息抽升，H按用家亦可享有與P按用家一樣的按息供樓，令H按息率波動性降低。再者，今年樓按競爭較去年更激烈，首季已相繼有大型銀行加入H按戰場，積極推廣H按，銀行普遍可向H按用家提供與P按一致的現金回贈及按揭獎賞；加上有個別銀行推出H按與存款掛鈎之按揭計劃，客戶可額外享有高達1.92厘之特高存款息率，將資金或儲蓄停泊於該戶口內，以較高回報之利息收入，抵銷按息支出，變相可減低淨利息支出，令H按吸引力進一步增加，吸納更多按揭用家選用。作者為中原按揭經紀董事總經理

<
1
...
1
2
3
4
5
...
7
>

/136

新聞搜尋



	至

C觀點