市場提及的供樓負擔實質上分兩類，本文提及之第一類可稱為樓價與收入槓桿比率，一般是假設一個單位呎數，再根據目前樓價及按息，以計算得出的按揭供款對比大眾平均入息(一般採用私樓住戶入息中位數)的數字，目的是衡量當前大眾的置業負擔能力。 根據政府發布的半年經濟報告，今年第二季的置業供樓負擔比率是62%，而金管局亦有發布相關數字，指出收入槓桿比率已上升至70.7%。兩者計法類同，但數字不同，主要是因為用了面積不同的單位作為基準。 不過，姑勿論應用甚麼面積的單位作基準，這個數字參考價值在於同一準則下，數字會否高於歷史平均水平，以衡量市民對於樓房的購買力；若數字不斷攀高，意味市民負擔樓價愈見吃力，入市能力下降。以金管局數字為例，收入槓桿比率的長期平均水平是50%，在相同準則下，最近數字處於70.7%高水平，便可反映市民入市購買力明顯較以前下降。 置業供樓負擔數字主要受樓價、按息及大眾入息水平而影響，近年這個數字基本上處於上升狀態，由於按息大致平穩，故可反映主要是樓價上升速度過快，市民入息水平未能追及所致。 作者為中原按揭經紀董事總經理
上期提及申請新盤二按時，銀行關注申請人的還款能力，除已提及之兩點外，近年相繼有新盤提高二按成數高達樓價三成或以上，在現行措施下，若然二按貸款高於樓價兩成，而令整體按揭成數超過現時上限兩成，借款人之供款佔入息比率(DSR)及壓力測試上限便需下調5個百分點。 舉例，買家購買一個價值650萬元新盤單位，選用六成按揭，首期為260萬元，按現時息率及25年還款期計，最低入息要求約38,600元；若選用首兩年淨供息免供本，並高達樓價25%之二按貸款，二按首兩年可享年利率僅1厘，期後全期為最優惠利率(現為5厘)。在二按優惠下，買家首期降至約98萬元，首兩年二按利息按月只需約1,300元，但兩年優惠期過後，即使息率不變，二按供款已增至近1萬元。 銀行審批按揭將以優惠期後之息率作計算，加上買家選用之二按金額超於按揭成數上限兩成，DSR及壓力測試上限需下調5個百分點，買家之最低入息便需由上述38,600元，大幅升至約65,520元。 綜合來說，二按雖有助減輕買家首期負擔，但借款人需有較充裕還款能力方可獲批一二按貸款。 作者為中原按揭經紀董事總經理
根據一按條款，借款人如需申請二按或再以按揭物業作抵押借貸，必須先獲得一按銀行同意。很多時候，發展商如要為新盤買家提供二按貸款，一般已與銀行達成共識，換句話說，有關新盤買家可獲銀行同意申請發展商提供之二按。 但需留意，第一，銀行在審批按揭時，需評估借款人是否足以應付每月總債務供款，故得悉借款人申請二按後，便需將一二按之供款一併列入供款佔入息比率計算，借款人須同時通過一二按還款之壓力測試。 第二，二按貸款一般息率較高，未必吸引用家透過二按入市，因此，近年發展商流行提供二按初期優惠，如提供首三年低息優惠，首兩年淨供息免供本，又或免息免供等，但當優惠期過後，二按息率便回復至一般為最優惠利率(P)或以上水平。銀行在計算二按供款時，並不會以首兩、三年之優惠計，而會按優惠期後較高之全期息率作計算；而兩年免供期，一般採用延期還本做法，故原本長達25年的供款期或會縮短兩年至23年，每月供款額會較原先增加；故此借款人需有較高之還款能力方可同步獲批一二按。(下期再續) 作者為中原按揭經紀董事總經理
「白居二」上會注意事項當中，較令人關注是銀行可批出之按揭年期。白居二買家原可向銀行申請長達25年按揭還款期，但事實上，銀行會因應居屋之樓齡而調整可批出的按揭年期。 由於房委會向銀行提供的按揭還款保證期計法是由首次轉讓日期起計30年，故有些銀行乾脆將30年保證期減去居屋樓齡，計算可批出最長按揭年期。居者有其屋計劃早於70年代已推行，部分屋苑樓齡逾20年，甚至30年，若按上述部分銀行計算還款期方式，有些高樓齡居二單位可能僅獲銀行批出數年還款期，甚至不獲批按揭貸款。 按照首批白居二之按揭個案來看，銀行間對於居二按揭年期之審批準則差別很大，幸好有些銀行衡量過市場需求及相關因素後，已決定優化居二按揭年期的審批方法，如設定某個樓齡上限，以釐定可批出最長按揭年期，有銀行可為樓齡不超過20年的居二單位提供長達25年還款期，亦有不同銀行設定樓齡上限分別為15年、18年或19年不等；但有部分銀行取態較保守，只接受將30年減去居屋樓齡計算按揭年期。 基於上述情況，稍後中籤的白表居屋準買家可多找不同銀行查詢，以比較按揭審批準則。 作者為中原按揭經紀董事總經理
白居二是讓一些白表買家購買未補地價單位，令他們同樣享有樓價折讓；理論上，白居二單位的合理價格應是單位樓價市值扣減補價折扣率計，但現實是業主未必願意以這價格出售。 以一個居二成交為例，實用面積592方呎，成交價538萬元，此單位以補價計的市值約690萬元，即買家以約22%樓價折扣購得；然而，這單位的原定補價折扣率卻高達44%，換句話說，這個單位的合理價應是690萬元扣減44%補價折扣率，即約386萬元。 但居二單位是由買賣雙方自由議價，業主有權按心中價格放盤，只要有合資格的買家願意承接便可。但買家需留意若成交價的樓價折讓大幅少於原定折扣率，將來若想在公開市場出售單位會較困難，因出售單位時的成交價未必足以抵銷買入價連同補價。現劃一以現時樓價水平作例子，上述單位的補價金額約303萬元，連同上述未補地價成交額538萬元計，即出售價需達841萬元方可平手。 然而，部分白居二買家未必會深究單位成交價相對原定折扣率是否屬合理，因單位用作居住，反正原本需要690萬元才可買入的單位，現在卻只需538萬元，已享有樓價折扣。 作者為中原按揭經紀董事總經理
今年居屋市場熱鬧，先有首批復建新居屋推出，接着亦快將推出新一批白居二名額。市場上滿載熱切的上車需求，故當有價格折讓的房屋推出，接受申請時之市場反應均十分熱烈。不過，雖則新居屋及白居二同樣是資助房屋，但中籤者最終入市購買單位的比率卻相差甚遠，新居屋銷情較預期慢，但總算售出七七八八，但白居二入市率卻未足名額一半。 原因不難理解，新居屋屬於一手全新樓花，單位價格已列明於價單，最吸引是政府提供三成樓價折讓，以荃灣尚翠苑為例，一個實用面積400多方呎的單位只需約270萬元，但區內相同面積單位卻動輒逾400萬元。至於白居二買家，需從二手市場物色居屋單位，買賣雙方自由議價，業主有權按心目中的價格放盤；礙於現時樓價水平高企，原有居屋業主出售單位的意欲根本不大，因為進入私樓市場換樓的門檻很高，且出售現有居屋單位等於放棄政府提供的資助房屋優惠，感覺並不划算，故此不少居屋業主善價而沽，叫價甚高，而且居屋放盤量其實並不很多，加上叫價高於合理水平，當然窒礙準買家入市。 作者為中原按揭經紀董事總經理
美國聯儲局將於本周進行議息會議，市場預期不會啟動加息，然而美聯儲局主席耶倫最近較明確指出，年內加息機會較大及較為適合。筆者上期曾提及，其實美國首次啟動加息並非最大重點，重點是上升幅度及速度。即使美國經濟正好轉，加息初期亦只為着利率正常化起步，卻未達條件展開連續加息進程，相信將來的息率回升周期將較以往來得溫和而緩慢。 香港自83年採用與美元的聯繫匯率制度後，港息大致跟隨美息走勢。但根據過往經驗，港息未必需完全跟隨美息調整步伐及幅度，可視乎自身資金充裕狀況。本港對上一次加息周期較美國遲近9個月，本港對上一次分別於05年及07年之加息及減息周期，加息及減息幅度均少於美國；08年金融海嘯爆發後，美國需再大幅減息救市，結果累減幅度較香港多2.25厘，可見將來香港未必需跟足美息回升幅度。再者，目前本港銀行體系結餘仍處高度充裕水平，近月銀行貸存比率亦告回落，故不排除本港有條件稍遲於美國加息。 作者為中原按揭經紀董事總經理
早前美國表示不排除今年稍後時間加息，引起全球關注。目前美國經濟在多方面開始好轉，但事實上復甦進展卻未及堅穩，即使美國於年內加息，亦只為利率正常化起步。 美國漸有壓力需調整非正常超低息率，將經濟引領向正軌，但卻並非急於為經濟過熱而進入常規性加息周期。即是說，當美國首次加息後，需要觀察市場反應及變化，若經濟表現受影響較大，便需再等待下一個達致加息條件的時機。按目前情況來看，今年若啟動加息，料只會溫和加息一次，所以不論香港是否跟隨，今年顯然是繼續維持低息環境。 加息之鐘雖然快敲響，用家只要作好準備，卻無需過慮，啟動加息不是最大重點，重點是上升幅度及速度。將要來臨的息率回升周期將較以往來得溫和而緩慢。事實上，美國聯儲局主席耶倫很清楚，太快的加息步伐只會擾亂美國復甦的進展。相信美國不可能重覆對上一次於04年展開加息周期的步伐，明年可能只是每季加息一次，加息幅度料僅於1厘之內，有足夠時間讓市場適應息率變化。 筆者相信明年息率仍會處於偏低水平，而本港已有一系列樓按措施防守，只要經濟基調良好，市場當可過渡敏感情緒及消化加息因素。 作者為中原按揭經紀董事總經理
市場上有部分銀行可向客戶提供換樓過渡貸款(Bridging Loan)，在換樓過程中，若然新居的成交期早於舊居交樓收款日期，導致置業人士未能運用已賣出單位的資金，支付新居首期或樓價尾數，這種短期性質的換樓過渡貸款便可解決新舊居交易銜接時，出現的資金周轉問題。 銀行提供之過渡貸款均設有貸款額上限，借款人須弄清能否獲批足夠資金作過渡，即是否有足夠「水位」。 鑑於樓按措施推出，現時銀行一般以原有物業估值高達六成減去尚欠按揭額計算，或以新購物業估值之首期，即高達四成減去訂金金額(多為一成)作比較，兩者之中取較低者，以計算過渡貸款之最高貸款額。若原有單位之按揭成數又或尚欠按揭金額偏高，買家可借出之貸款額或未足以支付新居交易之樓價尾數。舉例，買家將更換一間價值800萬元之3房單位，他的現有居所價值600萬元，尚欠按揭300萬元，由於新居交易較早，遂希望申請短期貸款以過渡交易銜接期。根據以上計算方法，買家可獲批之最高貸款額為60萬元(即600萬元的60%減去300萬元)或240萬元(即800萬元的30%)，由於以低者為準，故過渡貸款額僅為60萬元。 作者為中原按揭經紀董事總經理
買樓一直為很多港人的目標，當中自有不少好處，尤其現時處於低息期，樓按利息大幅低於租金，若備有足夠首期，不少人均希望擁有自己的安樂窩。而且，買樓除可作居住用途，亦可儲蓄財富資產，並附有投資價值，當樓價平穩向上，業主便可坐享資產升值，又或可透過物業升值而獲得更充裕首期，更換面積較大或較理想的單位。不過，買樓入市費用不輕，除現時一般需要四至五成首期，釐印費亦不少，另需支付律師費、代理佣金及裝修費等。置業後除按月供樓，亦需支付管理費及差餉等；再者，加息期將來臨，業主亦需衡量息率上升對供樓負擔的影響。 舉個實例作參考，兩年前陳先生心儀兩房單位作價520萬元，月租1.5萬元，陳生決定先租住單位，保留資金觀察樓市。直至最近，陳先生比較當年的決定，兩年租期共付36.6萬元租金(1年後業主加租500元)。若當初入市，供樓金額與租金相若，但當中兩年按息支出連同管理費及差餉(部分季度獲寬減)僅約18.2萬元，少於租樓支出。加上單位由520萬元升值至620萬元，升值金額減去釐印費等一次性費用後，仍相當可觀。作者為中原按揭經紀董事總經理
近年樓價高企，有買家會選擇果斷入市，亦有買家礙於怕高追的心態而決定轉買為租，一心等待樓價回調時才入市，但結果卻一直等不到樓價下跌。當然，亦有不少人是基於樓按降成數措施，導致首期不足而選擇租用單位。一直以來，用家對租樓還是買樓各持不同意見。 租樓的好處是所需成本少，租客無需籌措大額首期，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費及差餉。換言之，租客可保留更充裕的流動資金實現計劃，如參與其他投資或營運生意等，彈性較大，無需承擔樓價下跌的風險，亦無需如買樓人士般，受到額外印花稅(SSD)的捆綁，租約期滿可因應需要(如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。 租住單位雖彈性較大，但租客不能按自己喜歡風格裝修單位，亦沒有長遠居住保證，業主或年年加租，若租客未能負擔，只有遷走，業主亦說不定基於自用或其他原因於完約後收回單位。且租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富，租樓20年就只是淨流出租金，但業主供樓20年則可擁有單位業權，並可將物業留給後人。至於買樓，一直是很多港人的目標，當中自有不少好處，下期再續。 作者為中原按揭經紀董事總經理
現時樓按息率約2厘，計及通脹率，實質按息處於負利率水平，以磚頭套取流動資金的成本仍甚低廉，息率遠低於私人貸款，吸引業主運用低成本資金尋求更高回報；加上近日投資氣氛熱烘，物業加按投資隨即受到市場關注。而且，近年樓價飛升，不少單位價錢已上升逾倍，業主可利用物業套取較大額的資金；即使樓按措施降低了可造按揭成數，但對於早年已入市的業主，持有之磚頭仍有一定水位可供套現。 不過，若套現作投資需先衡量損手風險，而加息期重返在即，現時加按套現亦需考慮借貸成本將逐步增加，一旦投資失利連同利息開支驟增將成雙重負擔。簡單來說，若作加按投資，可從資金用途需要性、投資風險、回報率、加息因素、還款能力及防守力作衡量，避免套現過多金額。借款人亦需留意，轉按涉及申請、審批及律師處理契據等程序，由申請至實則可提取貸款需時約1個月，如套現目的只是急於「搵快錢」，則未必一定適合。再者，按揭並非短期貸款，靈活性較低，加上轉按銀行亦會重新設立罰息期，一般為兩年，若套現用作投資，連同長線性質之投資組合較為合適。 作者為中原按揭經紀董事總經理
上期提及有一類財務公司所提供的按揭成數，基本上跟隨金管局指引；至於另一類以放債人牌照經營的財務公司，雖具較高批核彈性，但即使部分財務公司提供物業貸款，他們一向以提供套現金額予借款人作個人或生意資金周轉為主，又或提供非主流物業貸款，在物業買賣過程的角色，是以解決奇難雜症或燃眉之急居多。 其目標客戶大多為銀行拒批、欠缺稅單、糧單人士，或因預算出錯急需資金成交以免撻訂、新舊居交易銜接出問題，急需貸款作短期過渡等。 當中多為短期貸款，以月息計算較多，並收取手續費，實際年息一般介乎10厘至20厘，其罰息期亦較具彈性，方便客人在周轉後或資金較充裕時，可清還貸款或轉按予銀行節省利息。 這類財務公司之批核彈性較大，收取利息較高，普羅大眾基本上不是他們的主客戶群。上車人士在預算入市成本時，根本不會考慮使用年息10厘的長線樓按計劃，因單計利息支出已大幅超出租金。且上車人士若需較高成數按揭，只要樓價不逾600萬元，現時仍可透過按保計劃申請高達八成按揭。 作者為中原按揭經紀董事總經理
金管局推出第7輪樓按措施後，市場上有部分人士擔心新措施只會推動更多財務公司提供突破按揭上限的貸款計劃，吸引物業買家轉投財務公司，變相降低措施的效用性。 筆者並不認同此說法，雖然近年財務公司數量增多，但當中只有一部分財務公司提供物業貸款。根據統計，市場上較活躍於提供樓按的財務公司，所叙造的物業貸款額僅佔市場1%，份額之小，不足以對樓市構成影響。 若針對有提供物業貸款的財務公司而論，其中一類財務公司(如銀行集團附屬財務機構)所提供之按揭成數，實則上完全跟隨金管局指引，故不會因應新措施出台而提供突破按揭成數上限的貸款予客戶。 他們的競爭優勢在於提供批核方面的彈性，主要客戶對象為主流銀行較難批出按揭的借款人，包括自僱人士、非固定收入人士、信貸紀錄較遜或未能提供足夠入息證明人士等，又或可接受銀行難批之抵押品如唐樓、單幢舊樓及凶宅等。 這類財務公司收取之息率雖高於銀行，但仍未至於高昂水平，年息一般介乎3至6厘不等，較優質客戶的年息更可低至3厘以下。 作者為中原按揭經紀董事總經理
金管局早前所推新措施，除降低價值700萬元以下物業按揭成數外，亦針對第二套房及非自用物業買家，加大收緊按揭力度。以往借款人若聲明第二套房作自用，又或購買首套房作投資，供款佔入息比率仍可高達50%，現時所有第二套房及非自用物業之供款佔入息比率上限一律降至40%，並須通過上限50%之壓力測試。 對於投資者、收租客及任何購買第二套房之人士，以25年期計，若要通過壓力測試，供款佔入息比率上限，由過往約43.6%降至不可多於約36.3%；簡單說明，月入10,000元計，以往最多可運用4,360元作為樓按及債務供款，現時則降至3,630元。換言之，在相同入息及選用之按揭年期下，可通過壓力測試的借貸金額較前減少約17%，如以往可獲銀行批出600萬元按揭，現時按揭額卻不可高於500萬元。 當然，買家可透過延長按揭年期增加批出按揭額，但按上述例子計，即使買家選用30年還款期，按揭額只可增至約543萬元，金額仍少於措施前，說到底買家仍需增加首期或選擇樓價較低之單位入市。 換樓客須留意，以「先賣後買」方式換樓，可避免銀行將新居當作第二套房，若新居較早完成交易，借款人需出示合約證明將在提取新按貸款後之6個月內清還原有居所之按揭，供款佔入息比率及壓力測試方可按首套房計算。 作者為中原按揭經紀董事總經理
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