AM730

全部專欄 , 樓盡六壬

樓盡六壬 - 鍾慧娟

2016-05-30

九年兩個月了，最終無法「守護」地產版；6月1日起《am730》不再有地產版，我也要離開工作崗位，再往外闖。專欄不易寫，獨力難抗霸權，要寫「真．地產」，不管「讚與彈」，同樣欣然接受。謝謝讀者多年來的支持與包容，亦要感謝多位專欄作家伴我同行，令我成長，你們的撰文，令我獲益不少。筆者希望政府要為「樓市」繼續把關，不要輕言放棄來之不易的成果，樓價可升亦可跌，如何令大眾「安居」才是核心問題，政府可以做得更好，請加把勁。最後，容我向「老保釣」問候一聲，當年你不贊成我加入《am730》，但我仍是堅持，謝謝過去多年來「不離不棄」給予指正及提點，銘記在心；送上屈原《離騷》名句：「亦余心之所善兮，雖九死其猶未悔。」以表我心。作者為本報地產版編輯

匪夷所思的成交

2016-05-23

經濟續走下坡，樓市能否獨善其身，仍屬未知數；但近日市場不斷「爆出」多宗涉及假業主「行騙」個案，中招人士不單單是業主及賣家，還涉及不少相關行業人士。市場眾說紛紜，筆者聽到多個版本，其中有假業主不是騙取買家支付的「大、細訂金」，而是涉事單位正式易手，其所騙得的款項是扣除物業買入價與銀行貸款後所餘金額；若然故事屬實，真令人覺得「匪夷所思」。假業主更被指是有備而來，先在土地註冊處來個單位已出租登記，成為「無得睇樓」的有力證明；行內流傳假業主一直未有提供「實物」身份證供地產代理及律師樓查閱，如此身份成疑，亦能成功將單位轉讓，哪能不叫人覺得「匪夷所思」。作者為本報地產版編輯

公司註冊處為誰把關？

2016-05-16

公司註冊處本月起更改查冊安排，要求查冊人申報查冊目的，但對傳媒而言，會否因查冊而誤墮法網，政府有需要釐清問題。因在面對土地及物業買賣，傳媒有責任對一些「天價」或「不合理」成交進行查冊，首先查看土地註冊處有否該買賣登記，若買賣雙方不是採個人名義登記，而是以公司名義作登記，就要進行公司查冊，看看董事身份；如此，才能確定有否涉及內部轉讓、關聯交易或有不正常買賣。現時連官地買賣及舊樓收購等，都涉及查閱公司註冊處資料；諷刺的是，過往查冊不時查到登記人姓名有誤；登記住址報稱在商廈內；更甚有人登記在其已出售多時的物業內；更有董事離職後，其所屬公司於最新買賣成交董事一欄，仍填報該人的名字；這叫人如何信服公司註冊處的把關工作？加上政府推出辣招後，不少豪宅或全幢物業買賣為了不同的原因，如避稅等，透過「買賣公司」來進行交易，傳媒要不定期「花錢」查看董事有否換人或已轉手。官地買賣，同樣涉獨資變合夥，如傳媒查冊得不到應有保障，煩請地政總署日後出售官地，一併公布董事名單，並增設相關條款，不容許物業在落成前變更董事或出售股權；如此，公眾知情權才有保障。作者為本報地產版編輯

看得見的未來

2016-05-09

日前於某商場看到一批中學生繪畫比賽的作品，從這群小畫家筆下，不難發現，他們比更多成年人，看得清香港現狀與未來。其中一幅題為「樓驢」，又是港人蝸居的寫照，畫中為一張單位平面圖，以6個不同間隔，來表達低下階層的生活現況，每個房間內，各有「驢」在工作，包括洗碗碟、洗廁所、清潔馬路及執拾紙皮等；至於「驢」睡覺的房間，也如同籠屋設有上下格床。在小畫家眼中，樓市是瘋狂的，港人為求上車，願意「捱驢仔」，不只有能力上車或打工仔，連居於劏房或籠屋的低下階層，都是「樓奴」；他的一句全民皆「奴」，全民皆「驢」，實夠諷刺；港人面對的居住壓力，早已迫得連中學生也透不過氣來。其他多幅畫作，也看盡社會「真實面」，如「賣菜的老婦」、「月餅盒中的獨居老人」、「依靠」(老婆婆與流浪狗的互動)及「消失．香港．回憶」(電車或被消失)等；這群中學生可能較只會賺錢的商人，更了解社會，更關心社會。我們是否需要作出反思，今日香港，究竟出了甚麼毛病？作者為本報地產版編輯

重置皇后碼頭

2016-04-25

受到興建中環灣仔繞道的影響，中環皇后碼頭於2007年被拆卸，保留的部分至今仍被存放在爆炸品倉庫內，以便日後重置；但要重見天日，相信仍要等待好一段日子。土木工程拓展署現時仍在收集意見，政府推出的3個方案，估計造價最高要達3.3億元，夠不夠仍是未知數，值不值得又是見仁見智。其實中環碼頭已經過多次整合，發展至今的中環1號至10號碼頭，多年前就加設商用樓面問題，官商爭議不休。其實渡輪服務對疏導交通有其作用，何妨與「鐵路」發展看齊，在「碼頭」上蓋提供多一些商業樓面，以其營運收益來補貼票價；如此，「碼頭」不再如此吊腳，又能提供賞景、購物及休閒的好地方。作者為本報地產版編輯

樓市角力戰

2016-04-18

二手住宅樓價續往下調整，要跌至哪個低位才會出現支持點，還需看本港經濟表現；至於新盤方面，發展商至今仍只是加快推盤步伐，以回贈及加佣等，避免減價戰展開；若經濟續放緩，真正的樓市角力才會正式展開。港商有實力，過往在樓市低迷時，曾出現互相劈價求售，來個財力較勁；但今天減價仍未必能穩勝，因除港商外，來自「四方八面」的競爭者均加入角力戰，如內地發展商攻港搶地，出價當然高於港商才能成功奪地。此外，不容忽視的，是每月或多或少，也有數個海外樓盤來港推銷，這些項目因價格質素差距甚大，正好迎合不同買家的需要，故就算港樓賣得差，也不代表港人投入房地產的資金減少，這是市場需要擔心或注意的。加上港人早被洗腦，買樓投資回報高；現時政治爭吵又見激烈，投資海外物業或成另一出路，而港人會否又出現「97問題」後，新一輪移民潮，仍是未知數。過往港人的海外投資，多是選擇內地，但現時單是東南亞地區，就有台灣、新加坡、泰國及柬埔寨等地區可供選擇，加上美國、加拿大、澳洲及英國等地，都是海外熱門投資地點，故港商要搶港客入市，競爭對手只會有增無減。作者為本報地產版編輯

愛護大自然

2016-04-11

水能載舟，亦能覆舟；氣候異常，令泰國及越南兩大稻米生產國，不是面對水災，就是面對旱災，同樣令水稻失收，白米又要漲價了。泰國政府除積極尋找新水源，亦要求當地農民減少種植水稻，產量更少，最終會否限制白米出口，仍是未知數；而即將舉行的新年潑水節，當然要求市民省點用水！港人有否想過，本港水資源更有限，珍惜用水，愛護大自然，不單是喊口號，你我同樣需出一分力。至於政府要變更農地作住宅用地，更應深思，因世界各地白米產量持續減少，不知那一天，其價格會是普羅大眾所負擔不來，看看內地要將馬鈴薯主糧化，以保障糧食供應，可見白米愈見矜貴了。作者為本報地產版編輯

認真計計數

2016-03-21

發展商積極出貨，市場選擇增多，準買家入市前，要做好功課，樓書及價單更應細讀，特別是五花八門的優惠，或需花上一些時間了解，才能比較選出最適合自己的方案。大部分新盤在價單所列單位售價(定價)，經多重折扣，與簽署買賣合約所列樓價(合約價)並不一樣，加上發展商「精心雕琢」的各種回贈優惠，準買家要計算物業真實價格，存有一定難度。基本上，有直接在售價提供折扣，亦有採用「折上折」扣減；發展商又會提供如提早還款可獲現金回贈、從價印花稅優惠或代繳等優惠，這些「優惠」，其實未有反映在「樓價」上，故準買家要衡量自身負擔能力，看能否先付出、後取回？至於價格的「捨入方法」計算，發展商是換算至個位數、百位數或千位數，同樣對「樓價」會有所影響。對大多數港人而言，買賣物業仍是人生一件大事，故入市前，真的要好好計計數。作者為本報地產版編輯

大手入市？

2016-03-07

在新盤接連開售下，市場交投明顯增加，樓市見回暖，於剛過的周末兩天，新盤更連錄3宗逾億元成交，可見豪宅仍受市場追捧。至於樓價會否如市場預期一面倒，全面大幅下滑，或是又再回升，仍屬未知數；看看過去兩周，多個新盤都出現「大手」入市，可見看好後市表現大不乏人，樓市並非「一潭死水」。至於二手交投仍淡靜，除價格高企外，主因是二手放盤業主無法如發展商提供，包括稅務優惠或現金回贈，加上高成數按揭等因素，自然較難獲得準買家青睞。買樓雖為不少港人一生努力的目標，但有時也可放慢腳步，不妨跑一趟長洲關帝亭或大埔嘉道理農場，看看開得正濃的櫻花，好好欣賞香港，也可給自己的思緒沉澱一下。作者為本報地產版編輯

樓市轉勢？

2016-02-29

今年多個待推新盤中，涉及大面積單位可不少，售價更動輒一兩千萬元；加上一批超級豪宅及洋房盤待售，造價自是「天價」，多少會以「破頂價」賣出仍未可料，故樓價是升是跌，實難定案。香港經濟轉差，樓市再難獨善其身，但各大發展商的推盤策略，亦會影響買家入市心態，那些「重磅新盤」是發展商「省靚」招牌之作，他們當然希望穩住樓價只升不跌。而經歷九七樓市風暴的港人，今天的持貨能力已不可同日而語，故不容易因樓價下滑需急於出貨套現，這是造成二手交投淡靜的原因之一。反之，上車客才是計時炸彈，他們勇於入市，持貨力較弱，若上會時才因估價不足需填補差價，除大失預算外，更甚需撻訂。作者為本報地產版編輯

樓價高定低？

2016-02-22

香港有不少市民已置業，但「無殼蝸牛」仍然眾多，究竟上車盤的售價要多少才叫合理，才令大多數人可置業？看看今天的香港樓價，是高是低，有否泡沫？相信港人心中有數。過去數年，上車細價樓的價格升了多少，1倍還是更多？為何樓價飛升，市民大眾覺合理，還要蜂擁入市，這是否與我們的價值觀被扭曲有關係，相信不少人聽過：「買樓只會買貴，不會買錯。」，這能否反映為何今天樓價開始回落，市場反彈聲音如此大。樓價要跌，又要跌多少才叫合理？應否回到未推出「辣招」前？我們的政府，左右做人難，應維護「大眾」或是「小眾」的利益，要找出平衡點，實不容易。再看看昨日以天價易手的山頂洋房，發展商於2010年以104億元投得該地皮，屬官地拍賣第三高價；當日不少測量師估計日後物業落成，洋房每方呎售價達4.8萬至6萬元(建築呎價)不等，但昨天賣出的首幢洋房，實用呎價已逾8.7萬元，貴不貴，高不高，讀者請自行判斷！作者為本報地產版編輯

2016-02-15

樓價不可跌，但政府出讓官地的底價則要調低，這是否存有矛盾？早前，元朗凹頭官地流標，市場一面倒質疑政府高估地價；若然政府內的測量師估價是沿用同一方式及同一標準，筆者好想反問，過去3至5年樓價持續飛升，政府又是否低估地價，招標出讓的土地底價，有否定得過低？公平，亦要持平，每次官地招標，市場估價差異亦大，但由於政府不公布各發展商或財團的入標價，市場如何能以客觀標準作判斷，究竟是政府要價過高，或是發展商出手太低？再看看，上周批出的大埔荔枝山山塘路住宅用地，每方呎樓面地價才1,848元，同樣有人質疑政府平賣土地，但單是這幅地皮涉及的司法覆核問題，應已令不少發展商卻步，故估價多與少，要如何界定？作者為本報地產版編輯

電動車的監管

2016-02-01

過去一年，不少「電動車」於路上行走，不管這是屬於傷殘人士的電動輪椅或是長者的代步車，也不能於街道上亂闖或隨意停泊；早前，就有人駕著這類車輛，於地鐵內橫行及馬路上飛馳，更有交通意外發生。但政府各部門至今仍以事不關己，互相推卸責任，不肯處理問題。原本，這類車輛是很好的發明，市場亦漸見流行，但在無法可依，市場容易購買下，卻出現不同程度的改裝車於路上行走；如此下去，若不幸有嚴重交通事故發生，屆時政府會否一刀切，不容許這類車輛上街？筆者同時亦關心，長者在使用電動代步車前，需否學習駕駛？車速是否要設上限？這些車輛應在行人路上行走，或是與其他車輛共用馬路？政府實有需要在問題未見惡化前作出規管。作者為本報地產版編輯

2016-01-25

外圍經濟轉差，香港樓市能否再一次獨善其身，仍取決於「投資者」。在剛過去的周末有豪宅新盤銷情更勝上車新盤，可見「有錢港人」多的是，何懼後市不佳？現時多少港人仍面對「蝸居」難題，近日樓價雖有所回落，仍屬高不可攀，小市民要上車，談何容易，如何令市民安居，仍是政府面對最大的社會問題。過去數年，大量「劏房」單位出現，除呎價及呎租媲美豪宅外，日後劏房戶會衍生出多少社會問題，政府可有想過？至於能租得起劏房的小市民，又較需「寄居」快餐店過夜的一群，好一些吧！而在這幾天的超冷寒冬，對於仍要露宿街角的一群，又是否已被社會遺忘！問問政府，小市民過去數年若不參與投資物業或買賣股票，就算如何努力工作，有多少人的薪金加幅能追上通脹，他們的購買力正不斷下降，更遑論追上樓價升幅。政府既然有意增加土地供應，但在各區均遇到不同阻力，為何不嘗試「大刀闊斧」，只集中火力「特選」一區來打造超級新市鎮，免浪費資源及時間。作者為本報地產版編輯

購物模式在改變

2016-01-18

環球經濟未見樂觀，美國零售商沃爾瑪日前宣布，將關閉全球269間分店，約1.6萬名員工受影響，這不難反映全球零售市道見疲弱。香港早於去年因受內地訪港旅客人數減少影響，令高檔零售品牌的生意大減，連帶舖位租金亦受壓，去年核心區街舖的租金，多次出現大幅減租才獲承租，料今年區內租金續下滑。至於民生舖的租金暫仍見企穩，但在經濟轉差，預期亦會跟隨大市，租金見回落，但跌幅料較核心區為少。租金下跌，亦非一面倒是壞事，正好令各品牌重新調整擴展步伐，香港民生小店或有機會重新開業。此外，網上購物愈見便捷，亦漸見成熟，對傳統零售業所帶來的衝擊不容忽視，當市民購物模式漸改變，這對街舖的價值將造成進一步衝擊。作者為本報地產版編輯

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