九年兩個月了,最終無法「守護」地產版;6月1日起《am730》不再有地產版,我也要離開工作崗位,再往外闖。 專欄不易寫,獨力難抗霸權,要寫「真.地產」,不管「讚與彈」,同樣欣然接受。 謝謝讀者多年來的支持與包容,亦要感謝多位專欄作家伴我同行,令我成長,你們的撰文,令我獲益不少。 筆者希望政府要為「樓市」繼續把關,不要輕言放棄來之不易的成果,樓價可升亦可跌,如何令大眾「安居」才是核心問題,政府可以做得更好,請加把勁。 最後,容我向「老保釣」問候一聲,當年你不贊成我加入《am730》,但我仍是堅持,謝謝過去多年來「不離不棄」給予指正及提點,銘記在心;送上屈原《離騷》名句:「亦余心之所善兮,雖九死其猶未悔。」以表我心。 作者為本報地產版編輯
經濟續走下坡,樓市能否獨善其身,仍屬未知數;但近日市場不斷「爆出」多宗涉及假業主「行騙」個案,中招人士不單單是業主及賣家,還涉及不少相關行業人士。 市場眾說紛紜,筆者聽到多個版本,其中有假業主不是騙取買家支付的「大、細訂金」,而是涉事單位正式易手,其所騙得的款項是扣除物業買入價與銀行貸款後所餘金額;若然故事屬實,真令人覺得「匪夷所思」。 假業主更被指是有備而來,先在土地註冊處來個單位已出租登記,成為「無得睇樓」的有力證明;行內流傳假業主一直未有提供「實物」身份證供地產代理及律師樓查閱,如此身份成疑,亦能成功將單位轉讓,哪能不叫人覺得「匪夷所思」。 作者為本報地產版編輯
公司註冊處本月起更改查冊安排,要求查冊人申報查冊目的,但對傳媒而言,會否因查冊而誤墮法網,政府有需要釐清問題。 因在面對土地及物業買賣,傳媒有責任對一些「天價」或「不合理」成交進行查冊,首先查看土地註冊處有否該買賣登記,若買賣雙方不是採個人名義登記,而是以公司名義作登記,就要進行公司查冊,看看董事身份;如此,才能確定有否涉及內部轉讓、關聯交易或有不正常買賣。 現時連官地買賣及舊樓收購等,都涉及查閱公司註冊處資料;諷刺的是,過往查冊不時查到登記人姓名有誤;登記住址報稱在商廈內;更甚有人登記在其已出售多時的物業內;更有董事離職後,其所屬公司於最新買賣成交董事一欄,仍填報該人的名字;這叫人如何信服公司註冊處的把關工作? 加上政府推出辣招後,不少豪宅或全幢物業買賣為了不同的原因,如避稅等,透過「買賣公司」來進行交易,傳媒要不定期「花錢」查看董事有否換人或已轉手。 官地買賣,同樣涉獨資變合夥,如傳媒查冊得不到應有保障,煩請地政總署日後出售官地,一併公布董事名單,並增設相關條款,不容許物業在落成前變更董事或出售股權;如此,公眾知情權才有保障。 作者為本報地產版編輯
日前於某商場看到一批中學生繪畫比賽的作品,從這群小畫家筆下,不難發現,他們比更多成年人,看得清香港現狀與未來。 其中一幅題為「樓驢」,又是港人蝸居的寫照,畫中為一張單位平面圖,以6個不同間隔,來表達低下階層的生活現況,每個房間內,各有「驢」在工作,包括洗碗碟、洗廁所、清潔馬路及執拾紙皮等;至於「驢」睡覺的房間,也如同籠屋設有上下格床。在小畫家眼中,樓市是瘋狂的,港人為求上車,願意「捱驢仔」,不只有能力上車或打工仔,連居於劏房或籠屋的低下階層,都是「樓奴」;他的一句全民皆「奴」,全民皆「驢」,實夠諷刺;港人面對的居住壓力,早已迫得連中學生也透不過氣來。 其他多幅畫作,也看盡社會「真實面」,如「賣菜的老婦」、「月餅盒中的獨居老人」、「依靠」(老婆婆與流浪狗的互動)及「消失.香港.回憶」(電車或被消失)等;這群中學生可能較只會賺錢的商人,更了解社會,更關心社會。我們是否需要作出反思,今日香港,究竟出了甚麼毛病? 作者為本報地產版編輯
受到興建中環灣仔繞道的影響,中環皇后碼頭於2007年被拆卸,保留的部分至今仍被存放在爆炸品倉庫內,以便日後重置;但要重見天日,相信仍要等待好一段日子。 土木工程拓展署現時仍在收集意見,政府推出的3個方案,估計造價最高要達3.3億元,夠不夠仍是未知數,值不值得又是見仁見智。 其實中環碼頭已經過多次整合,發展至今的中環1號至10號碼頭,多年前就加設商用樓面問題,官商爭議不休。其實渡輪服務對疏導交通有其作用,何妨與「鐵路」發展看齊,在「碼頭」上蓋提供多一些商業樓面,以其營運收益來補貼票價;如此,「碼頭」不再如此吊腳,又能提供賞景、購物及休閒的好地方。 作者為本報地產版編輯
二手住宅樓價續往下調整,要跌至哪個低位才會出現支持點,還需看本港經濟表現;至於新盤方面,發展商至今仍只是加快推盤步伐,以回贈及加佣等,避免減價戰展開;若經濟續放緩,真正的樓市角力才會正式展開。 港商有實力,過往在樓市低迷時,曾出現互相劈價求售,來個財力較勁;但今天減價仍未必能穩勝,因除港商外,來自「四方八面」的競爭者均加入角力戰,如內地發展商攻港搶地,出價當然高於港商才能成功奪地。 此外,不容忽視的,是每月或多或少,也有數個海外樓盤來港推銷,這些項目因價格質素差距甚大,正好迎合不同買家的需要,故就算港樓賣得差,也不代表港人投入房地產的資金減少,這是市場需要擔心或注意的。 加上港人早被洗腦,買樓投資回報高;現時政治爭吵又見激烈,投資海外物業或成另一出路,而港人會否又出現「97問題」後,新一輪移民潮,仍是未知數。 過往港人的海外投資,多是選擇內地,但現時單是東南亞地區,就有台灣、新加坡、泰國及柬埔寨等地區可供選擇,加上美國、加拿大、澳洲及英國等地,都是海外熱門投資地點,故港商要搶港客入市,競爭對手只會有增無減。 作者為本報地產版編輯
水能載舟,亦能覆舟;氣候異常,令泰國及越南兩大稻米生產國,不是面對水災,就是面對旱災,同樣令水稻失收,白米又要漲價了。 泰國政府除積極尋找新水源,亦要求當地農民減少種植水稻,產量更少,最終會否限制白米出口,仍是未知數;而即將舉行的新年潑水節,當然要求市民省點用水! 港人有否想過,本港水資源更有限,珍惜用水,愛護大自然,不單是喊口號,你我同樣需出一分力。至於政府要變更農地作住宅用地,更應深思,因世界各地白米產量持續減少,不知那一天,其價格會是普羅大眾所負擔不來,看看內地要將馬鈴薯主糧化,以保障糧食供應,可見白米愈見矜貴了。 作者為本報地產版編輯
發展商積極出貨,市場選擇增多,準買家入市前,要做好功課,樓書及價單更應細讀,特別是五花八門的優惠,或需花上一些時間了解,才能比較選出最適合自己的方案。 大部分新盤在價單所列單位售價(定價),經多重折扣,與簽署買賣合約所列樓價(合約價)並不一樣,加上發展商「精心雕琢」的各種回贈優惠,準買家要計算物業真實價格,存有一定難度。 基本上,有直接在售價提供折扣,亦有採用「折上折」扣減;發展商又會提供如提早還款可獲現金回贈、從價印花稅優惠或代繳等優惠,這些「優惠」,其實未有反映在「樓價」上,故準買家要衡量自身負擔能力,看能否先付出、後取回? 至於價格的「捨入方法」計算,發展商是換算至個位數、百位數或千位數,同樣對「樓價」會有所影響。 對大多數港人而言,買賣物業仍是人生一件大事,故入市前,真的要好好計計數。 作者為本報地產版編輯
在新盤接連開售下,市場交投明顯增加,樓市見回暖,於剛過的周末兩天,新盤更連錄3宗逾億元成交,可見豪宅仍受市場追捧。 至於樓價會否如市場預期一面倒,全面大幅下滑,或是又再回升,仍屬未知數;看看過去兩周,多個新盤都出現「大手」入市,可見看好後市表現大不乏人,樓市並非「一潭死水」。 至於二手交投仍淡靜,除價格高企外,主因是二手放盤業主無法如發展商提供,包括稅務優惠或現金回贈,加上高成數按揭等因素,自然較難獲得準買家青睞。 買樓雖為不少港人一生努力的目標,但有時也可放慢腳步,不妨跑一趟長洲關帝亭或大埔嘉道理農場,看看開得正濃的櫻花,好好欣賞香港,也可給自己的思緒沉澱一下。 作者為本報地產版編輯
今年多個待推新盤中,涉及大面積單位可不少,售價更動輒一兩千萬元;加上一批超級豪宅及洋房盤待售,造價自是「天價」,多少會以「破頂價」賣出仍未可料,故樓價是升是跌,實難定案。 香港經濟轉差,樓市再難獨善其身,但各大發展商的推盤策略,亦會影響買家入市心態,那些「重磅新盤」是發展商「省靚」招牌之作,他們當然希望穩住樓價只升不跌。而經歷九七樓市風暴的港人,今天的持貨能力已不可同日而語,故不容易因樓價下滑需急於出貨套現,這是造成二手交投淡靜的原因之一。反之,上車客才是計時炸彈,他們勇於入市,持貨力較弱,若上會時才因估價不足需填補差價,除大失預算外,更甚需撻訂。 作者為本報地產版編輯
香港有不少市民已置業,但「無殼蝸牛」仍然眾多,究竟上車盤的售價要多少才叫合理,才令大多數人可置業?看看今天的香港樓價,是高是低,有否泡沫?相信港人心中有數。 過去數年,上車細價樓的價格升了多少,1倍還是更多?為何樓價飛升,市民大眾覺合理,還要蜂擁入市,這是否與我們的價值觀被扭曲有關係,相信不少人聽過:「買樓只會買貴,不會買錯。」,這能否反映為何今天樓價開始回落,市場反彈聲音如此大。樓價要跌,又要跌多少才叫合理?應否回到未推出「辣招」前?我們的政府,左右做人難,應維護「大眾」或是「小眾」的利益,要找出平衡點,實不容易。 再看看昨日以天價易手的山頂洋房,發展商於2010年以104億元投得該地皮,屬官地拍賣第三高價;當日不少測量師估計日後物業落成,洋房每方呎售價達4.8萬至6萬元(建築呎價)不等,但昨天賣出的首幢洋房,實用呎價已逾8.7萬元,貴不貴,高不高,讀者請自行判斷! 作者為本報地產版編輯
樓價不可跌,但政府出讓官地的底價則要調低,這是否存有矛盾? 早前,元朗凹頭官地流標,市場一面倒質疑政府高估地價;若然政府內的測量師估價是沿用同一方式及同一標準,筆者好想反問,過去3至5年樓價持續飛升,政府又是否低估地價,招標出讓的土地底價,有否定得過低? 公平,亦要持平,每次官地招標,市場估價差異亦大,但由於政府不公布各發展商或財團的入標價,市場如何能以客觀標準作判斷,究竟是政府要價過高,或是發展商出手太低? 再看看,上周批出的大埔荔枝山山塘路住宅用地,每方呎樓面地價才1,848元,同樣有人質疑政府平賣土地,但單是這幅地皮涉及的司法覆核問題,應已令不少發展商卻步,故估價多與少,要如何界定? 作者為本報地產版編輯
過去一年,不少「電動車」於路上行走,不管這是屬於傷殘人士的電動輪椅或是長者的代步車,也不能於街道上亂闖或隨意停泊;早前,就有人駕著這類車輛,於地鐵內橫行及馬路上飛馳,更有交通意外發生。 但政府各部門至今仍以事不關己,互相推卸責任,不肯處理問題。原本,這類車輛是很好的發明,市場亦漸見流行,但在無法可依,市場容易購買下,卻出現不同程度的改裝車於路上行走;如此下去,若不幸有嚴重交通事故發生,屆時政府會否一刀切,不容許這類車輛上街? 筆者同時亦關心,長者在使用電動代步車前,需否學習駕駛?車速是否要設上限?這些車輛應在行人路上行走,或是與其他車輛共用馬路?政府實有需要在問題未見惡化前作出規管。 作者為本報地產版編輯
外圍經濟轉差,香港樓市能否再一次獨善其身,仍取決於「投資者」。在剛過去的周末有豪宅新盤銷情更勝上車新盤,可見「有錢港人」多的是,何懼後市不佳? 現時多少港人仍面對「蝸居」難題,近日樓價雖有所回落,仍屬高不可攀,小市民要上車,談何容易,如何令市民安居,仍是政府面對最大的社會問題。 過去數年,大量「劏房」單位出現,除呎價及呎租媲美豪宅外,日後劏房戶會衍生出多少社會問題,政府可有想過?至於能租得起劏房的小市民,又較需「寄居」快餐店過夜的一群,好一些吧!而在這幾天的超冷寒冬,對於仍要露宿街角的一群,又是否已被社會遺忘! 問問政府,小市民過去數年若不參與投資物業或買賣股票,就算如何努力工作,有多少人的薪金加幅能追上通脹,他們的購買力正不斷下降,更遑論追上樓價升幅。政府既然有意增加土地供應,但在各區均遇到不同阻力,為何不嘗試「大刀闊斧」,只集中火力「特選」一區來打造超級新市鎮,免浪費資源及時間。 作者為本報地產版編輯
環球經濟未見樂觀,美國零售商沃爾瑪日前宣布,將關閉全球269間分店,約1.6萬名員工受影響,這不難反映全球零售市道見疲弱。 香港早於去年因受內地訪港旅客人數減少影響,令高檔零售品牌的生意大減,連帶舖位租金亦受壓,去年核心區街舖的租金,多次出現大幅減租才獲承租,料今年區內租金續下滑。至於民生舖的租金暫仍見企穩,但在經濟轉差,預期亦會跟隨大市,租金見回落,但跌幅料較核心區為少。租金下跌,亦非一面倒是壞事,正好令各品牌重新調整擴展步伐,香港民生小店或有機會重新開業。 此外,網上購物愈見便捷,亦漸見成熟,對傳統零售業所帶來的衝擊不容忽視,當市民購物模式漸改變,這對街舖的價值將造成進一步衝擊。 作者為本報地產版編輯
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