2016年12月16日

 

晨早美湯 - 湯未生
NAPA的發現

2016年10月26日
  • 圖為會德豐主席吳宗權。(資料圖片)

   

 

上周四,打風前夕。怪獸老婆回外家,未生下班有多點時間,也想未來住進劇集《創世紀》中無煙城的藍本啟德發展區,想起前莊偉忠同事F先生說有能力就應該買最貴的,可能未來都會再多買一個啟德的,故到會德豐(020)最近推出的新盤NAPA看看示範單位。未生感覺單位間隔也頗為實用,美中不足的是位置在掃管笏—帶,交通非常不便。但入場費不高,相信應會受歡迎。
未生翻查資料,最近幾年會德豐在系內角色作為香港住宅及商用物業發展商,其特色是完全不留任何存貨,基本上建起前必會立刻賣出,特別是商用物業。如2011年投得海濱道及紅磡商業用地,陸續把它發展成One Bay East及One Harbour Gate,分別預先售予花旗及宏利(945),及中國人壽(2628)及祥祺集團,合共套現約202億元。
但未生想到附屬九龍倉(004)經營的商用物業質素不俗,考慮甲級寫字樓物業回報率約3%及泓富產業信託(808)最近無抵押借貸利率低見以HIBOR加0.905%,以1個月HIBOR不足0.3%,利率也不過1.2%,九龍倉購入物業應有一定利潤空間,以現金出售予九龍倉可能更好。除分散投資,減少公司對中國及自遊行消費依賴外,加上其資產雄厚,對其負債率增加幅度也很溫和。
會德豐套現現金後,可以用來購入九龍倉的股票,因會德豐持有九龍倉逾50%,根本不受每年增購2%觸發全面收購的規定,可以任意於市場增持,對其股價有提振外,再者九龍倉帳面仍有約45%折讓,故增購其股權,亦可增厚其帳面資產值。如果不用來增持九龍倉,因會德豐對帳面值也有超過50%折讓,也可以用來回購會德豐股份亦有同樣效果。
但這樣亦有一定風險,一來美息上升,導致公司利息支出可能急升,二是物業位置的區域發展期非常長,租金回報初期較低,導致回報不及預期。三是如果同一筆資金可以用於發展內地物業,雖然和第二點一樣,發展期可能較長,但因為其租金及估值升值幅度較快,其資源的運用效率可能較投放於香港更高。
或許是以上原因,加上中國走資潮,會德豐系和內地買家一拍即合,所以他們可以達成買賣交易,但是,九龍倉在內地投資的甲級商廈數目愈來愈多,但這些內地買家卻喜歡投資香港的甲級商廈,兩方的考慮竟然相反,究竟誰對誰錯呢?
一時間未生也想不過來。讀者們能給未生答案嗎?  財經Blogger,從小學起對股票已產生興趣,遍尋香港股票資料,賺錢的目的為找尋生活中美好的東西。

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