2016年12月16日

 

C觀點 - 施永青
如何解決2047年地租約滿問題

2016年09月15日
   

 

香港現時的土地批租系統源自英國,概念是普天之下莫非王土。王土屬王室所有,只租不賣。現時所謂的地價,其實只是用戶為爭取承租權而付出的額外代價罷了。香港的所謂樓宇業主,並不擁有永久業權。理論上,一旦土地的租約期滿,政府是有權把土地以及土地上的樓房一併收回的。
 
在英治年代,若有土地約滿的情況出現,政府會優先考慮土地是否宜作其他公共用途;若果沒有需要,就會與土地上的小業主優先續租,但要重新補地價。地價由地政署評估,約等同同區新拍賣土地的樓面地價,小業主可以用分期付款的方式繳交地價。
 
由於在港島及九龍界限街以南的土地,政府是在不同的年代,用不同的租期批出的,土地約滿的時間各不一樣,政府在約滿與小業主談判補地價時,所遇到的阻力不大,可以逐個擊破。但界限街以北的土地,由於本身沒有割讓給英國,英國自己也是向清廷租回來的,所以港英政府一律只能批租至1997年。回歸時鄧小平又一律續租至2047年,而且不用補地價。
 
如果政府現時不作任何部署,到2047年這麼多的土地同時約滿時,會很難處理。單是要為每一塊土地作估價已是一項龐大的工程。再者,有這麼多的利益一致的市民同時出現,很容易引起集體對抗。而最要命的是在同一時間,令這麼多的香港人多了一筆財務負擔,足以影響社會的內需與再投資能力,甚至會招致通縮,損害經濟發展。
 
然而,若果不用補地價又再續租50年,那整體英式的土地批租系統就會受到破壞,以後政府只能一次過賣地,再也沒法不斷有補地價的收入。香港的低稅環境亦可能因為少了補地價的收益而沒法持續。
 
我有一個建議可以解決這個問題,就是從現在起就開始與小業主商討續租問題,談得攏的就提前簽新租約,取代2047年到期的那份舊租約。誰先談妥,就與誰先簽。這樣,以後界限街以北的土地的租期就不會同時屆滿,政府就不用面對之前所描述的困局。
 
為鼓勵小業主提前與政府續約,政府可以一律免補地價續租75年,但在租約中清楚陳述,約滿後政府有權收回土地,或要求按市值補地價。由於75年不是一個短的時間,足夠業主住過世,還可以留給第二代,相信會有不少人接受。只要政府對2047年是否可以免補地價續租留下一定的不確定性,願意提前續約的人一定更多。
 
由於與土地用戶續約屬地政署既有權力,要開展這項工作不用通過立法會,不怕有人搞拉布。此外,政府還可以在新租約中引入一些環保要求,就會令這項舉措在社會上有更多支持聲音。而更關鍵的是,會有大量市場成為這種安排的得益者,反建制派不會選擇與民為敵。

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