2016年12月16日

 

C觀點 - 施永青
為何要免補地價再續75年

2016年09月14日
   

 

昨文建議,政府以送大禮的方式,讓2047年或之前土地租約到期的「業主」(實為租戶),以免補地價的方式續租75年。
 
首先要解釋一下,為何要免補地價?
 
原因是有了薄扶林花園可以免補地價獲續期的先例之後,其他小業主都因此有了合理期望;如果政府突然改變政策,會遇到很大的抗拒。再者,2047年到期的小業主,數以十萬計,政府根本無法面對如此龐大的抗拒力量。就算小業主都同意補,要釐定各單位補地價的金額,其行政壓力,亦非現有的政府架構可以承擔。
 
因此,與其讓市民覺得政府是迫於無奈才這樣做的,不如以此賣個人情,由政府主動在年期未屆滿之前,就與小業主免補地價續期;這樣就可以減少小業主的擔憂(年期接近完結前,銀行可能需要縮短按揭貸款的還款期,令買家借錢困難,小業主賣不得好價),有利於修補現時政府與市民之間的惡劣關係。
 
此外,我亦想解釋一下,為甚麼一續就續75年,而不是50年呢?
 
續50年是回歸時的做法,是由鄧小平提出來的。但現時民間有抗拒北京影響的情緒,為了顯示今次決定是特區政府在高度自治的情況下所作的決定,所以要避嫌,不用50年的土地批租期限。
 
再者,原先市民已對續租50年有合理期望;因此,如果續50年只能符合市民的原有期望,而不能令他們喜出望外。有了額外的25年,才能增添政府送大禮的效應。
 
此外,如果連續兩次續50年都可以免補地價之後,市民就會期望以後都不用補地價。甚至連界限街以南的土地,將來年期屆滿後,也不容易要小業主肯補地價。
 
如果真是這樣,那英治年代所留下來的土地批租制度(Lease hold)就會蕩然無存,而政府亦會少了一項重要的收入,香港的低稅環境可能會無法持續,這對香港的經濟生態環境可以造成極大的衝擊。
 
因此,我認為政府實有需要令補地價繼續成為政府的一種重要收入。其辦法就是和小業主講清楚,今次是免補地價續期的最後一次,下次再沒有這樣的優惠。肯接受這個條件的,政府就提前與他們續約,不肯的就等到2047年再算,把到時是否一定可以免補地價留下一定的不確定性,以推動小業主提早續約。
 
其實,批租75年是英治年代已有的做法,在跑馬地與尖沙咀地區,都有75年期的土地。當年,第一個75年要付地價,要再續租就得再付第二次地價。因此,政府若是願意這次免補地價續75年,在下次年期屆滿時要重新補地價就會顯得一點不過分。這樣,政府就可以保留英治年代的一項重大的收入來源。但若果政府掉以輕心,Lease hold的土地制度就會被破壞,以後再也無法修復。

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