2016年12月16日

 

C觀點 - 施永青
2047年地契年期完結怎辦﹖

2016年09月01日
   

 

今年已是2016年,還有不足31年,絕大部分界限街以北土地的官批租期就會完結。有傳媒問我,到時會出現怎樣的情況?
我說,這樣的情況香港已非首次出現,香港行習慣法,照先例去做的機會很大。
 
在港英年代,由於九龍界限街以北的土地,清政府並沒有割讓給英國,而只是租借給英國,年期到1997年6月30日。因此港英政府在批租這些土地時,亦只能以二房東的身份分租,年期比自己的原租期還要少3天,即是到1997年6月27日。
 
到1984年,距97期限只剩13年,新批的土地發展完成後可供使用的年期不足10年,問題如果不解決,這樣的樓很難賣得出,英國政府只好要求北京在這個問題上表態。中國的態度是到期必須把香港交還中國;但中國政府會讓住在界限街以北的港人,享有自動續租50年的優惠,只需每年按差餉估值交3%作地租,不用補地價。此之所以,界限街以北的土地除了1997後新批的之外,都是2047年6月30日到期的。
現在距離2047年還有31年,而1984年距離1997年只剩下13年,如果84年前,港英政府還可以順利賣出土地,特區政府今天並不急於要處理這個問題。只不過,近年社會上有政治勢力想在2047年的問題上製造矛盾,所以才在這個問題上造文章。
 
不過,我認為這個問題並不難解決,因為97前這個問題需要中英兩國透過外交途徑去解決;現在卻只是一國之內的事務,中國政府有權自行決斷,處理的空間很大。
 
我估計,具體的做法會與97那次差不多,就是自動續期50年,只需繼續交地租,但不用補地價。其實,港島薄扶林花園的地契2006年6月11日到期的時候,特區政府已用過這個方法來處理,沒有理由到2047年時不用這個方法。此外,港島寶翠園的地契年期亦會在2030年到期,到時就可以看到特區政府是否會同樣這樣做。
 
坊間有人不負責任地散播到時補地價會很重的說法,我認為機會率接近零。因為,這麼多的土地一齊到期,單是逐一去訂定補地價的金額就是一項極其繁重的工作。如果住戶有不同意見,還可以上訴,要求覆核,排期去審,搞50年可能都未搞完。香港根本沒有那麼多的測量師與裁判官。
 
其實,現時特區政府批出的土地,年限都已超越2047年。在2016年批的,會去到2066年,顯示特區政府自己,無需經過中央,已可批出超越2047年期限的土地。由此可見,根本不存在2047年的懸崖式的大限。不但政府的態度如是,出真金白銀的市場參與者,包括地產商、銀行、以及樓宇的小買家,都願意接受超越2047年的土地年期。近期推出的新樓盤,除了舊樓重建的之外,年期都超越2047年,其售價都不需要折讓,有些售價還創新高(如Grand Yoho),這已可以反映一般市民對這個問題的態度。

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