2016年12月16日

 

晨早美湯 - 湯未生
賣地的時間……四千天

2016年06月28日
  • 圖為亞洲聯網科技年報。

   

 

未生多次買賣亞洲聯網科技(679),均獲得不錯利潤,但前一陣子對於友報關於此股專欄文章,實不吐不快,內文如下: 
「龍華地皮重建計劃獲分配41,000方米,位於公明的4幅地皮建總樓面面積最多40,000方米。唔計公明地皮,單是龍華地皮已值10億人仔,亞洲聯網現時市值4.69億元,股價折讓大得不合理。」 
 
根據未生查找資料,單說龍華地皮,其實在2011年8月已經開始出售。但該塊土地的出售協議,僅為買賣雙方面的協議,係未徵得政府同意。
 
此外為工業用地皮,也沒有建設規劃,所以要按規矩去把「生地」變成「熟地」是需要不少時間。 
 
首先,先是要知道政府是否同意納入城市改造範圍,其次要徵得賣方同意把土地進行改造,買方也需要同時把該地勾出。然後是要把規劃做出來,交給國土局核准,再來就是公眾諮詢,其後交予環保部門審批。現在亞洲聯網科技就走到這一步,但還沒有完,還有以下的步驟。 
 
因為需要增加土地的地積比率,又需要批准,再來就需要因為要轉用途,所以需要補地價。補地價後,土地才可由政府推出拍賣,如果政府不贊成賣地,那這幾年的投入就算是泡湯了。如果過關,就可以把地賣出,價高者得。 
 
到這時,如果買方不能買得土地,亞洲聯網科技亦可以取得地價收益,但這些收益可能需要繳納利得稅33%及其他相關土地增值稅。 
如果買方取得土地,就需要取得建築許可證,才可能建設,銷售也需要獲得許可。根據2015年10月公告,出售完成取得41,000方米土地時間要在2021年6月之間,但根據未生手上的資料,估計在今年本月30日或之前應無法簽訂出讓土地的合同,相信完成時間會更晚。即是說,要真正成功賣地,取得商品房,需要大約11年的時間,大約4,000天左右。就算到時拿得商品房,以現時深圳的樓價高估程度來看,如果一旦到時深圳土地價格崩潰,能獲得多少收益確成疑問。 
 
至於公明地皮,因為情況和龍華地皮也在更改用途中,所以情況類近,到成功取得規劃許可,也需要投入資金建設,所以就算最近出售土地的新聞,以公司往績來看,未到2022年,股東獲益仍是有限的。問問讀者們,你能等得下去嗎?  

 
財經Blogger,從小學起對股票已產生興趣,遍尋香港股票資料,賺錢的目的為找尋生活中美好的東西。
逢周二、三刊出

回首頁      列印

 

/44



C觀點

中原城市領先指數

廚神

旅遊