2016年12月16日

 

講樓論識 - 張世昌
估價「唔貼市」

2016年06月17日
   

 

間中有客戶問估價可否再「貼市」一點。其實所謂「唔貼市」,泛指估價行估價同市場成交價不一致。升市時較常見和受關注,說穿了,就是估價低於成交價。如我是業主,都會奇怪自己物業為何估價不足。近年物業市況走勢急速萬變,一時因政府加辣而死氣沉沉,一時又因減息放緩而起閧,市場成交不斷高低來回,好不熱鬧!

估價行主要依靠成交數據估價,數據反映往往是滯後,先天條件造成估價在變化急速市況中容易落後大市。估價依賴成交是硬道理,缺乏新數據問題,在類型特別的物業上更明顯,如港島半山谷柏道屋地絕少成交,估價同叫價有一段距離也不出奇,如尖沙咀官涌街唐樓即使位處旺區,市值應比其他地區唐樓高,但在沒有成交支持下,估價行亦難以進取。樓市像股市,常有消息流傳炒作,實在的消息如當年興建西港島線,堅尼地城一帶物業叫價紛紛提高,可幸是港鐵落實興建,確為該區增值,但在初期,概念並無太多具體成交反映,炒得再熱烘烘,估價亦未必第一時間跟得上,還未計那些炒作最終符合不了期望的商場舖位,貼市與否,其實很主觀! 

作者為中原測量師行估價部高級經理

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