2016年12月16日

 

孫公解碼 - 孫明揚
樓市求過於供

2015年12月23日
   

 

美國進入加息周期,市場有部分人擔心樓市會否大跌,但樓市大跌與否,要視乎從甚麼角度去看。今天我從現時本港樓市求過於供的狀況來考慮這個問題。首先看看數字,如果將本港的住戶數目與樓房數目相互比較,我們可以看得到兩者之間的差距不大,純按數字計算,幾乎每住戶都能擁有一層樓,為何仍出現房屋供應量不足的問題呢?
 
原因主要是近年有很多「未成形」(未有即時住屋需要)的住戶因為種種不同的原因想提早上樓或置業,所以導致供應量出現問題。其中最主要原因是有不少尚未有能力置業的年輕人急不及待加入置業行列,心急擁有物業。他們的主要考慮點是他們預期將來工資水平會否足以承擔當時的房屋價格。在過去幾年房屋價格飆升,大幅拋離薪金的升幅,所以有不少父母都會未雨綢繆,幫助他們的子女提早置業。而沒有能力置業的年輕人亦有不少滿18歲便申請輪候公屋。這個不尋常情況背後的實情便是這班年輕人確實未有需要擁有物業或上樓,他們提早兌現日後的房屋需求。這個意想不到的發展扭曲了房屋需求量。
 
另一個導致房屋需求增加的原因,是以前香港普遍的舊樓,樓底高、面積大,子女長大後仍有足夠空間與父母共住,但其後的公屋單位面積細小,子女長大結婚後,難以繼續與家人同住,必須另覓居所,因而令房屋需求增加。
 
最後不得不提一個影響樓價的外來因素,美國採取的量化寬鬆金融政策。當資金不能從銀行賺取適量回報,必然會流向其他對象,而置業是一個不錯的替代品。但當這個現象席捲全世界時,不少境外資金流入本港樓市,進一步扭曲本地樓市供求失衡的情況。

周三刊登

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