2016年12月16日

 

樓按視窗 - 王美鳳
新盤包按須注意息率變化

2015年12月15日
   

 

發展商近月流行為買家提供高成數一按貸款,主要由旗下財務公司直接向買家提供上會貸款,按揭成數高達樓價八成至九成。由於不涉及銀行審批,故無論按揭成數及評估買家入息方面均無需受限於按揭措施,發展商遂可自主地設計輕鬆容易上會的方案,作為新盤優惠。這類高成數一按又被市場稱為「包按」,原因是有部分發展商表明無需壓力測試,甚至無需入息證明文件,買家一律可獲批貸款。
這類高成數一按貸款均設有初期低息優惠,如首3年息率低至P減3.1厘(現為2.15厘),與市場優惠息率一致,但第4年起息率卻升至P至P加1厘水平,屆時息率將彈升約3至4厘,這加幅仍未計及將進入加息周期後之幅度,故買家須留意優惠期及加息期後之雙重息率上升風險。
以一個價值1,000萬元新盤單位為例,買家選用發展商提供之八成包按,首期由500萬元降至200萬元,確有助降低入場門檻;以首3年市場優惠息率計,買家供款佔入息比率為50%,但3年優惠期過後,息率上調約3厘至P水平,假設屆時加息2厘,利息升幅合共約5厘,買家之供款佔入息比率將跳升至80%,利息支出增加兩倍;即使假設買家按年加薪4%,供款佔入息比率仍高達71%。
作者為中原按揭經紀董事總經理

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