2016年12月16日

 

審計密探CIA - Bittermelon
跟進恒盛中期業績

2015年10月16日
  • 恒盛中期蝕10.68億元人民幣。圖中為主席程立雄。(資料圖片)

   

 

早前在《恒盛財務狀況惹關注》提到,恒盛地產(845)盈利能力續跌,加上債台高築,去年負債資本比率高達135.3%,其財務狀況確令人擔憂。恒盛最近公布今年上半年中期業績,這篇主要是跟進最新情況。
首先看看上半年營運表現,銷售收入急挫85.4%至3.42億元(人民幣,下同),更錄6.2億元毛虧,加上行政開支和財務成本增加, 令中期虧損擴大近400%至10.68億元。銷售收入減少那麼多,主因沒有新項目完工並交付使用,期內收入只靠出售樓盤貨尾單位維持。此外,去年上半年銷售收入超過八成來自單價較高項目如上海,但今年上半年的銷售主要是貨尾,項目較為分散,因此拖低平均銷售價至7,846元,較去年同期下降43.1%。
一般來說,收入減少,銷售成本也一併跟隨,減幅應相若才是。但今年上半年銷售成本只降54.4%至9.63億元。有趣的是,銷售成本比收入還高,因此出現毛虧,毛虧率達181.1%,即每賣出100元,恒盛需賠181.1元。等等!不是說出售的全是貨尾單位嗎?按理成本不會如此大。即使要錢不要貨做減價促銷,賣的始終是樓盤,差距也不至於那麼大吧?究其原因,成本大增主要來自個別物業發展項目作出減值撥備,期內增96.8%至6.24億元。這些減值主要涉及發展中及持作銷售已落成物業,即是未出售已預期虧蝕,故需要做減值。以金額計,長三角環渤海和上海以外地區的減值最大,分別為3.26億元和2.95億元,東北和上海地區則最少,分別為210.5萬元和103.1萬元。若撇除此項減值,期內銷售成本僅3.39億元,較去年同期減少81.1%。若以每方米計算,銷售成本降26.5%至7,758元。儘管如此,將每方米收入減去成本,得出來的平均毛利僅得88元,與去年同期相比銳減97.3%,毛利率也大跌22.3個百分點至僅1.1%。
為何今年上半年沒有新樓盤出售?管理層解釋,主要是「於新物業及物業年內建設和開盤的時間分布並不均勻,結構性過剩與階段性短缺並存以及因若干物業項目的建築期過長所致」。雖然不完全明白其意思,但相信是項目管理出問題,難怪管理層表示將提高資產經營管理,密切監督建築進度並加快銷售速度,以期實現資金回籠。
經營表現差勁,財務狀況又如何?外界最關注的負債情況如資本負債比率,於今年6月底續增至152.7%。若以資產總值548.98億元計,每100元資產中,42.1%來自借貸,26.3%來自股東權益,其餘為31.6%。資本負債比率增加,主要是借貸升3.8%至231.13億元,及期內虧損令股東權益減6.4%至144.57億元。需留意兩點,第一是利率風險。恒盛債務雖以按固定利率計息為主,但財務成本增幅非常大,今年上半年急升近23倍至1.59億元。但未計物業發展項目減值撥備,毛利僅378.1萬元,所賺款項不足以支付利息。
第二是外匯風險,恒盛目前債務包括兩筆外幣優先票據,到期日為2015年和2018年,金額分別為3億美元和4億美元。但恒盛並無外幣對沖政策,只表示有需要時才考慮做對沖,近期人民幣貶值勢將加重財務負擔。按2014年年報披露,若人民幣貶值5%,該年除稅後虧損將增2.29億元,為2015年全年業績加添不利因素。
最後一提,截至今年6月底,恒盛竣工總建面積增加162.7%至35.2萬方米,期內開工面積也增41.6%至24.5萬方米,預計全年新開工面積將增30.9%至89萬方米。由此看來,恒盛下半年應不會再出現無新盤可賣情況。 
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