2016年12月16日

 

審計密探CIA - Bittermelon
剖析合生創展業績

2014年05月15日
  • 合生創展去年收益升57.6%,圖為主席朱孟依。

   

 


合生創展(754)於3月底公布去年業績,全年收益飆升57.6%至156.48億元,純利增32.8%至38.34億元,表現理想,股價造好,加上市傳內地多個城市限購令有望鬆綁,股價續升。比較其他內房股,合創收益升幅僅次於華潤置地(1109)的60.9%,就算世茂房地產(813)和中國海外(688)兩隻大股去年收益升幅分別僅44.8%和27.7%,為何合創有如此佳績?
因物業銷售增64.1%,此業務佔總收益的比例逾90%,因此帶動整體收益上升。按公告披露,去年已交付之總建築面積增加27.4%至65.4萬方米,將物業銷售與之相除,得出平均銷售單價是每方米21,631元,與2012年比較上升28.8%。換句話說,物業銷售之所以增加,原因就是「價量齊升」。
由於銷售表現理想,連帶令整體毛利也增加41.1%至59.87億元。可是,毛利的升幅卻低於收益,因此令毛利率下跌。計算一下,2013年整體毛利率38.3%,雖然優於其他內房股,如中國海外、世茂和綠城(3900),毛利率分別只有35.5%、35.3%和30.3%,華潤置地和保利置業(119)也分別只有28.2%和23.4%,但與2012年比較卻下跌4.5個百分點。集中看看物業銷售的毛利,去年已落成物業且出售之成本是86.42億元,與同期已交付總建築面積相除,得出平均銷售成本為每方米13,224元,較2012年的9,543元高出38.6%。再將平均銷售單價減以銷售成本,平均毛利有8,407元,較2012年的7,252元高出15.9%。雖則如此,毛利率卻只有38.9%,較2012年下跌4.3個百分點。總括來說,由於銷售成本的升幅較銷售為高,導致盈利能力下降。
究其原因,相信是資本化利息開支上升,去年金額合共是31.91億元,按年增長達9.6%。此外,地價上升也可能是原因之一。雖然公告沒有透露詳情,但看看土地成本,截至2013年12月底有19.29億元,土地儲備則有3,345萬方米,將土地成本平均攤分至儲備,每方米的價格是57.66元,與2012年比較大升了25.3%。
至於經營開支,最大兩筆分別是銷售及市場推廣費用以及行政費用,前者去年增加8%至5.44億元,後者則增加4%,至14.11億元。將兩者合計,去年增幅有5.1%,或多花了9450.8萬元。經營開支上升,主要是合創多做了行銷和推廣,而且新推出的項目較上年增加,令銷售及推廣活動費用增加。例如廣告開支,去年急增37.5%至3.28億元。員工成本也是原因之一,僱員福利成本於去年就上升14.7%至8.77億元,因員工人數於年內增加4.4%至9422人,以及人均年薪增加9.8%至93,084元。
此外,由於年內有幾家集團旗下的餐廳開業,令經營支出上升。不過,雖然金額有所提升,可是對收益的比例卻下跌6.3個百分點,至12.5%。即是說,前年每賺到100元,有18.7元需要花在經營開支上,去年則只需12.5元。
此外,合創去年有兩筆非常可觀的特別收益,包括投資物業公平值收益5.41億元,以及分佔合營和聯營公司淨溢利14.22億元。與2012年比較,前者增加了3.26億元,後者多賺了14.19億元。不過,於2012年因出售財務資產而獲得17.7億元收益,去年則沒有,若果撇除這3筆收益,去年純利將會是18.72億元,與2012年的9億元比較增加了107.9%,反映合創的核心業務表現不俗。
有一點值得留意,若將物業發展的經營溢利按地區來劃分,即是包括物業銷售、其他租金收入和裝修服務,華北地區貢獻最大,去年經營溢利有21.75億元,佔物業發展的經營溢利約52.2%,盈利能力也是最高,經營溢利率有36.6%。不過,若與2012年的24%相比,盈利能力大增12.5個百分點。華南的情況也差不多,去年經營溢利19.39億元,佔物業發展的經營溢利約46.5%,盈利能力也不弱,經營溢利率26.8%,與2012年比較大升14.7個百分點。至於華東的表現最差,去年經營溢利只有5,319.2萬元,與2012年相比大跌了36.4%。其實在2012年,華東是溢利主要來源,當時向該集團貢獻了16.15億元經營溢利,佔總額65.1%。更糟糕的是,2012年的經營溢利率高達40.6%,不知何故,2013年大幅萎縮36.4個百分點至只有4.1%。從以上所見,各地區的經營溢利率「大上大落」,值得我們多加留意。 http://bittermelon2009.blogspot.hk/

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