2016年12月16日

 

審計密探CIA - Bittermelon
淺談冠君產業

2014年05月02日
  • 冠君截至去年底總借貸約146億元,圖為其主席羅嘉瑞。(資料圖片)

   

 

上篇談過陽光房地產基金(435)(陽房),翻閱其中期報告時發覺,內裡有兩頁詳細列出所持物業的資料。八卦性格不改,細看之下發現了一個有趣的地方。陽房的零售商舖物業遍布港島、九龍和新界,究竟哪一區物業的呎租最高?答案是上水,截至2013年12月底,陽房旗下上水中心購物商場的現行租金為每方呎96.7元,排行第二是位於尖沙咀的百利商業中心,每方呎只有49.9元,前者竟然高出後者約93.8%之多,自由行威力之強可見一斑。
此外,上水中心於去年12月底的估值高達34.99億元,金額直逼陽房另一幢甲級寫字樓物業──皇后大道東248號,其估值有38.88億元。這還未止,根據陽房截至今年3月底的公告,上水中心的現行租金,已經升穿100元水平,至100.4元。
上水商舖租金高企,其他購物旺區又如何?不如看看旺角的朗豪坊商場吧。此物業由冠君產業信託(2778)擁有,截至去年12月底,現收租金高達每方呎144.26元,而且年年上升,除了2011年因市況較差,增長率只有3.4%外,2012年有14%,2013年更是25.6%。從中反映出,零售業的租金負擔愈來愈重,也難怪香港的消費物價年年拾級而上。
講到冠君,不如看看去年的財務表現。他們目前擁有三項貴重物業,除了朗豪坊商場外,還包括朗豪坊辦公大樓和花旗銀行廣場,按年報提供的估值報告,截至去年12月底,朗豪坊屬於冠君部分的市值有236億元,花旗銀行廣場則有379億元。於去年,朗豪坊的物業淨收入合共是7.58億元,簡單地與市值相除,得出來的資產回報率是3.2%。即是每投入100元資產,可以賺到3.2元溢利。至於花旗銀行廣場,同期的物業淨收入是9.9億元,計算出來的資產回報率則是2.6%。若果想準確一點,可以參考估值報告提供的估計淨物業收益率,於2013年,朗豪坊有4.2%,花旗銀行廣場則有3.1%。從上述數值可見,雖然花旗銀行廣場的市值較高,但回報率卻不如朗豪坊。
冠君的整體資產回報率又如何?總資產於2013年和2012年年尾分別是628.24億元和598.92億元,年內平均值就是613.58億元,將此數與去年除稅後溢利21.99億元相除,得出的資產回報率是3.6%,較2012年的7.2%大跌3.6個百分點,為甚麼?主要原因是去年的投資物業公平值收益按年大減76.5%所致。
寫陽房時曾提及過,除稅後溢利不可以全數向基金單位持有人派發,因為需要剔除非現金收入和支出,包括投資物業公允價值收益、非現金財務成本、遞延稅項,及以基金單位支付的費用等。按冠君的年報披露,去年可供分派收入總額是12.71億元,按年增加了1.4%。即是說,雖然去年的除稅後溢利減少,但可供分派收入總額卻上升,這也解釋為何分派比率下降了0.1個百分點,至94.5%,但每個基金單位可分派的金額卻增加0.5%,至0.21元。
最後看看冠君的負債情況,截至去年12月底借貸總額是146.64億元,當中包括115.56億元銀行借貸,30.65億元定息中期票據,以及4,183.3萬元衍生金融工具。按總資產628.24億元計算,資產負債比率有23.4%。由於年內發行了中期票據,因此令比率較2012年增加了3個百分點。按報告披露,大約有47.6%,即70億元的借貸在今年到期。可是,截至去年12月底的流動資產只有13.15億元,假設今年的物業收入淨額不變仍然維持在17.48億元,加起來僅有30.63億元,冠君如何還債?原來相關融資安排正在進行中,冠君擁有貴重物業,相信以抵押形式再續借不困難吧?那麼,支付融資成本有沒有問題呢?將去年幾項特殊公平值收益從除稅後溢利剔除,並且讓融資成本與之相除,得出的比率有31.7%,顯示目前盈利水平足以應付利息開支。
最後一提,不知何解,冠君將去年的年報上了鎖,限制閱覽者複製文字和數字內容。翻閱以往幾年之年報,發覺都沒有這樣做,為何今年卻有此改變?用家如瓜瓜者這回可慘了,香港的上市公司又不像美國般,發布年報時需要同時以XBRL格式提供財務數據,因此需要花時間將數據輸入試算表,實在費時失事。現在是Big data年代,希望冠君和其他上市公司行行好,為用家提供方便,好嗎? 
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